서울남부지방법원 2026타경4318. 서울 강서구 화곡동, 통칭 ‘로즈빌’ 4층 402호 다세대주택입니다. 감정가는 288,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 230,400,000원입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 할인율이 아니라 선순위 대항력 임차인입니다. 임차인 이현우는 2022년 4월 4일 전입했고, 확정일자는 2022년 3월 3일입니다. 말소기준으로 제시된 2025년 4월 24일 국세 압류보다 앞서므로 대항력이 있으며, 보증금 249,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다.
현재 최저가 230,400,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 4,025,600원을 먼저 차감하고 임차인에게 226,374,400원이 배당됩니다. 남는 보증금 22,625,600원은 매수인이 떠안는 구조입니다. 따라서 낙찰대금만 보면 2.304억이지만 실제 취득부담은 230,400,000원 + 22,625,600원 = 253,025,600원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4318 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 24-113 제4층 제402호 · 도로명 초록마을로3길 33 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등) · 지하 1층, 지상 8층 건물 중 4층 |
| 사용승인 | 2018.01.31 |
| 소유자 | 조재현 · 2018.01.28 매매, 2018.06.22 소유권 이전 |
| 감정가 / 최저가 | 288,000,000원 / 230,400,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 292,323,406원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
등기부에는 2018년 시흥새마을금고 근저당권 2,700,000,000원이 있었지만 2018년 6월 25일 말소됐습니다. 2021년 강서구 압류 역시 2021년 4월 16일 해제·말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2025년 4월 24일 분당세무서장 국세 압류입니다. 그보다 앞선 임차인 이현우의 전입·점유와 임차권등기는 매각으로 없어지는 후순위 권리가 아니라 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차권입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이현우 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.04.04 / 2022.03.03 | 249,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 중복 아님 |
임차인은 2024년 4월 17일 임차권등기명령에 따라 주택임차권등기를 마쳤고 배당요구도 한 상태입니다. 하지만 배당요구를 했다는 이유만으로 보증금 미회수분이 사라지는 것은 아닙니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
③ 유찰돼도 실질취득은 거의 내려가지 않는다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 230,400,000원 | 22,625,600원 | 253,025,600원 |
| 2회 유찰 시 | 184,320,000원 | 68,060,480원 | 252,380,480원 |
| 3회 유찰 시 | 147,456,000원 | 104,408,384원 | 251,864,384원 |
④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
‘로즈빌(24-113)’의 거래 표본은 1건입니다. 2022년 9월 전용 36.2㎡, 7층이 64,330,000원에 거래됐습니다. 시장 지표상 평균·최저·최고·최근12개월 평균도 모두 64,330,000원이며 표본 수는 1건입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.09 | 36.2㎡ | 7 | 64,330,000원 |
현재 최저가 230,400,000원 자체도 시장 지표 64,330,000원의 358.2%로 잡혀 있습니다. 더 중요한 것은 권리 인수까지 더한 실질취득이 253,025,600원이라는 점입니다. 따라서 이 물건은 최저가 기준으로도 시세보다 싸다고 말할 수 없고, 실질취득 기준에서는 가격 부담이 더 커집니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 230,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,025,600원 |
| 1. 임차인 이현우 보증금 | 249,000,000원 | 226,374,400원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 292,323,406원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당가정상 임차보증금 부족분은 22,625,600원이며 매수인 인수로 계산됩니다. 한국주택금융공사의 청구금액 292,323,406원은 이 가정에서는 배당되지 않습니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당 및 임차보증금 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울화곡초등학교 북측 인근. 업무시설·오피스텔·단독주택·다세대주택·도시형생활주택·소규모 아파트·근린생활시설이 혼재한 주택 및 상업지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 5호선 화곡역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 8층, 2018.01.31 사용승인. 도시가스 개별난방·위생 및 급배수·화재탐지·화재경보·승강기·기계식 주차설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남서측과 남동측으로 폭 약 4m의 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 토지. 2필지 일단의 평탄한 가장형 토지로 공동주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중이며 공시지가는 4,840,000원/㎡입니다.
- 규모. 로즈빌(24-113)은 16세대로 표시돼 있으며 제공된 실거래 표본은 1건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득으로 판단. 현재 최저가 230,400,000원이 아니라 인수액을 더한 253,025,600원을 기준으로 자금계획과 시세비교를 해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 금지. 2회·3회 유찰 시에도 실질취득은 252,380,480원·251,864,384원으로 거의 내려가지 않습니다.
- 임차보증금 인수. 이현우 보증금 249,000,000원 중 배당 미회수액은 매수인이 부담합니다. 배당표와 매각물건명세서를 반드시 최종 대조해야 합니다.
- 세금 우선순위. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 여부에 따라 임차인 배당액과 매수인 인수액이 변할 수 있습니다.
- 거래표본 한계. 시장 거래는 2022.09 1건, 64,330,000원뿐이므로 주변 유사 다세대의 현재 거래·매물가를 추가 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기. 2022.12.06 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 등록·말소 상태를 원본에서 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금관계·임차권등기·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰됐지만 싸진 것은 아니다”
이 물건은 감정가 288,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 230,400,000원으로 내려왔습니다. 표면적으로는 20% 할인처럼 보입니다. 그러나 이현우의 선순위 대항력 임차보증금이 249,000,000원이고, 현재 배당가정상 22,625,600원이 미회수돼 매수인에게 넘어옵니다. 결과적으로 실질취득은 253,025,600원입니다.
더 유찰돼도 상황은 크게 달라지지 않습니다. 낙찰가가 낮아지면 임차인 미배당액이 증가해 2회 유찰 시 252,380,480원, 3회 유찰 시 251,864,384원 수준의 실질취득이 유지됩니다. 제공된 시장 거래지표는 64,330,000원 1건에 불과해 시세 확정에는 부족하지만, 적어도 현재 자료만으로는 ‘유찰됐으니 싸다’는 결론을 뒷받침할 근거가 없습니다. 이 사건은 낙찰가보다 선순위 임차보증금과 실제 총 취득부담을 먼저 봐야 하는 전형적인 대항력 인수형 물건입니다.
