서울남부지방법원 2026타경4318. 서울 강서구 화곡동 초록마을로3길 33에 있는 다세대주택, 통칭 '로즈빌' 제4층 제402호입니다. 2018년 사용승인을 받은 건물로, 해당 호실은 방 3개와 거실·주방·욕실·발코니 등으로 구성됩니다. 채권자 한국주택금융공사의 신청으로 강제경매가 진행됐고 청구금액은 292,323,406원입니다.
처음 눈에 들어오는 숫자는 최저매각가입니다. 감정가 대비 51.2%라는 가격은 매력적으로 보일 수 있습니다. 하지만 이 물건에서 가장 먼저 확인할 것은 할인율이 아니라 매수인이 승계해야 하는 임차보증금입니다. 매각물건명세서에 보증금 전액을 배당받지 못한 임차인의 잔액을 매수인이 인수한다는 내용이 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4318 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 24-113 제4층 제402호 도로명주소: 서울특별시 강서구 초록마을로3길 33 |
| 통칭 | 로즈빌(24-113) |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) · 주거용 |
| 면적 | 실거래 비교 기준 전용 38.135㎡ |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 8층 중 4층 · 방 3·거실·주방·욕실·발코니 등 |
| 사용승인 | 2018.01.31 |
| 단지 규모 | 16세대 |
| 소유자 | 조재현 (2018.06.22 소유권이전, 단독소유) |
| 감정가 | 288,000,000원 |
| 최저매각가 | 147,456,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 | 한국주택금융공사 |
| 청구금액 | 292,323,406원 |
| 매각기일 | 2026.11.12 |
| 말소기준권리 | 2025.04.24 국(처분청 분당세무서장) 압류 |
| 선순위 임차권 | 이현우 · 보증금 249,000,000원 · 2024.04.17 임차권등기 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 문제
이 사건의 말소기준권리는 일반적인 은행 근저당이 아닙니다. 2025.04.24 접수된 국의 압류입니다. 그런데 임차인 이현우는 그보다 앞선 2022년에 확정일자와 전입신고를 갖췄고, 2024년에 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 경매로 후순위 압류 등이 말소되더라도 임차인의 미변제 보증금은 매수인이 인수할 수 있습니다.
2018년에 설정됐던 시흥새마을금고 근저당권(채권최고액 2,700,000,000원)은 2018.06.25 이미 말소됐습니다. 2021년 강서구 압류 역시 같은 해 말소됐습니다. 이들은 현재 매수인이 인수해야 할 살아 있는 담보권으로 보지 않습니다.
현재 말소기준인 국의 압류 이후에 등록된 한국주택금융공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 용인시 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다. 다만 등기상 압류의 말소와 조세채권의 실제 배당순위는 별개입니다. 국세·지방세 중 우선 배당되는 금액이 존재하면 임차인 배당이 줄어들고 매수인 인수액이 증가할 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 249,000,000원의 무게
실제 임차인은 이현우 1명입니다. 건물 전부를 대상으로 주거 임대차계약을 체결했고, 주택임차권등기를 마친 상태입니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이현우 | 건물 전부 | 전입 2022.04.04 확정 2022.03.03 |
249,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 배당요구 있음 승계신고 아님 |
| 임대차계약일 | 2022.03.02 |
|---|---|
| 확정일자 | 2022.03.03 |
| 점유개시일 | 2022.04.02 |
| 전입신고일 | 2022.04.04 |
| 보증금 | 249,000,000원 |
| 임차권등기 | 2024.04.17 · 을구 3번 |
| 임차권등기명령 | 서울남부지방법원 2024카임11614 |
| 배당요구 | 있음 · 2024.04.17 |
| 대항력 | 있음 · 매수인 인수 가능 |
| 우선변제권 | 있음 · 확정일자 및 배당요구 확인 |
| 매수인 예상 인수액 | 104,408,384원 (현재 회차 배당 추정 기준) |
보증금의 우선변제권과 대항력은 서로 다른 기능을 합니다. 우선변제권은 매각대금에서 보증금을 배당받는 근거이고, 대항력은 전액 배당받지 못한 경우 남은 보증금에 대한 권리를 매수인에게 주장할 수 있는 근거입니다.
따라서 배당요구를 했으니 임차권이 없어질 것이라고 판단해서는 안 됩니다. 현재 매각가격에서는 보증금 전액을 배당할 수 없으므로 미배당 잔액에 대한 인수 문제가 남습니다.
③ 실질취득액 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 거의 그대로
현재 회차의 예상배당을 기준으로 계산하면 다음과 같습니다.
이 금액은 임차보증금 249,000,000원을 중심으로 형성됩니다. 매각대금에서 집행비용을 먼저 공제하기 때문에 실제 총부담은 보증금보다 소폭 높아집니다.
| 회차 | 최저매각가 | 예상 인수액 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 147,456,000원 | 104,408,384원 | 251,864,384원 |
| 4회 유찰 시 | 117,964,800원 | 133,486,707원 | 251,451,507원 |
| 5회 유찰 시 | 94,371,840원 | 156,726,853원 | 251,098,693원 |
각 회차 실질취득액 = 해당 회차 매각가격 + 예상 임차보증금 인수액. 집행비용 추정 차이에 따라 총액에 소폭 차이가 있으며, 실제 배당순위와 세금에 따라 변동될 수 있습니다.
④ 실거래 비교 — 실질취득액으로 판단해야 한다
통칭 로즈빌(24-113)에서 확인되는 실거래는 2022.09 거래 1건입니다. 전용 36.2㎡, 7층 물건으로 거래금액은 64,330,000원입니다. 분석 대상 호실의 비교 기준 면적은 38.135㎡로 면적에도 차이가 있습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가격 |
|---|---|---|---|
| 2022.09 | 36.2㎡ | 7층 | 64,330,000원 |
기록상 최저매각가 147,456,000원은 확인된 거래금액 64,330,000원의 229.2%입니다. 여기에 임차보증금 인수액까지 포함한 실질취득액 251,864,384원은 해당 거래금액보다 훨씬 높습니다.
다만 이 거래는 2022년의 단일 거래이므로 현재 시장가격으로 단정할 수 없습니다. 거래 시점이 오래됐고 비교 면적과 층도 다르기 때문에, 현재 적정 시세나 정확한 시세 대비 할인율을 확정하기에는 근거가 부족합니다. 최근 실거래와 동일 면적대의 추가 사례를 확인하기 전까지 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
해당 단지의 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회, 낙찰률은 0.0%로 집계되어 있습니다. 다만 통계 표본 규모가 확인되지 않으므로 이를 단지 전체의 확정적인 시장 반응으로 일반화할 수는 없습니다. 현재 사건 자체가 이미 3회 유찰됐다는 점과 함께 환금성 위험을 점검하는 보조 자료로 보아야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 147,456,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,864,384원 |
| 1. 임차인 이현우 · 우선변제 | 249,000,000원 | 144,591,616원 |
| 2. 한국주택금융공사 · 강제경매 신청채권 | 292,323,406원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수 · 임차보증금 잔액 | — | 104,408,384원 |
집행비용 2,864,384원을 먼저 공제하고 나머지 매각대금을 임차인에게 배당하는 추정입니다. 마지막 매수인 인수액은 매각대금 배분 항목이 아니라 배당 후 별도로 승계하는 보증금 잔액입니다. 국세·지방세 등 우선 배당 여부와 실제 집행비용에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
현재 가정에서는 임차인이 보증금 249,000,000원 중 144,591,616원을 배당받고 나머지 104,408,384원을 매수인에게 주장할 수 있습니다. 신청채권자인 한국주택금융공사는 청구금액 292,323,406원에 대해 예상배당 0원으로 계산됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울화곡초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변에는 업무시설, 오피스텔, 단독주택, 다세대주택, 도시형생활주택, 소규모 아파트 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 2018.01.31 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 건물입니다. 도시가스 개별난방, 급배수·위생시설, 승강기 및 기계식 주차설비 등이 구비되어 있습니다.
- 도로. 남서측과 남동측으로 폭 약 4m의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역에 해당하며, 공시지가는 4,840,000원/㎡입니다. 지형은 평탄하고 가로장방형 토지입니다.
- 규제. 공항 관련 중요시설물보호지구·수평표면구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역, 상대보호구역 등이 포함됩니다. 토지거래계약 허가구역 관련 사항은 매수인 유형과 매각 시점에 맞춰 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았으며 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 16세대 소규모 건물로 실거래 표본이 제한적입니다. 개별 호실의 상태와 임차권 문제가 매수 수요 및 재매각에 영향을 줄 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수액 우선 계산. 현재 회차 기준 104,408,384원의 보증금 인수를 예상해야 합니다. 낙찰가만을 취득비용으로 계산하면 안 됩니다.
- 실질취득 기준 비교. 판단 기준은 최저가 147,456,000원이 아니라 실질취득액 251,864,384원입니다. 세금과 추가 비용은 별도입니다.
- 추가 유찰 효과. 4회·5회 유찰 시에도 보증금 인수액이 증가합니다. 최저가 하락이 곧 총취득비용 절감으로 이어지지 않습니다.
- 임차인 대항력 확인. 전입일·확정일자·임차권등기 및 배당요구 기록을 원본과 대조해야 합니다. 보증금 반환 및 임차권 말소 조건을 명확히 확인해야 합니다.
- 조세채권 확인. 국·국민건강보험공단·용인시 압류 관련 채권의 실제 배당순위를 확인해야 합니다. 우선 배당액이 커질수록 임차인 인수액이 증가할 수 있습니다.
- 점유·명도 확인. 주택임차권등기가 확인되지만 현재 실제 점유 상태는 별도 확인이 필요합니다. 임차권등기와 보증금 미변제 문제를 구별해 검토해야 합니다.
- 민간임대주택 등록. 현재 등록 상태와 매각 후 남을 수 있는 행정상 의무를 확인해야 합니다.
- 실거래 추가 조사. 2022년 거래 1건만으로 현재 적정 시세를 산정하지 말고 주변 동일 용도·면적·연식 물건의 최근 거래를 확인해야 합니다.
- 건물·주차 상태. 기계식 주차설비, 승강기, 누수 및 내부 수리 필요 여부를 현장에서 점검해야 합니다.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비 체납 여부와 실제 승계 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 내역, 조세채권 및 실거래 자료를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
⑧ 종합 판단 — 권리가 가격을 지배하는 물건
맺으며 — “반값 경매”가 아니라 “보증금 인수 경매”
이 물건을 감정가 288,000,000원에서 최저가 147,456,000원까지 떨어진 반값 수준의 경매로만 보면 판단을 그르치기 쉽습니다.
낙찰자에게 대항할 수 있는 임차인 이현우의 보증금은 249,000,000원입니다. 배당이 전액 이루어지지 않으면 남은 보증금을 매수인이 떠안습니다. 현재 회차에서는 예상 인수액이 104,408,384원이고, 낙찰가를 합친 실질취득액이 251,864,384원입니다.
더욱 중요한 것은 유찰을 기다린다고 이 문제가 해소되지 않는다는 점입니다. 최저매각가가 내려갈수록 임차인 배당이 줄고 인수액이 증가하므로, 전체 취득부담은 보증금 수준에 머무릅니다.
게다가 비교 가능한 실거래는 오래된 단일 거래에 불과하고, 조세채권의 우선 배당 여부에 따라 인수액도 달라질 수 있습니다. 16세대 소규모 다세대주택의 환금성까지 감안하면 현재 가격을 매력적인 매수 기회로 평가하기 어렵습니다.
결론은 명확합니다. 최저가는 낮지만 실제 부담은 낮지 않습니다. 현재 확인되는 조건에서는 입찰 보류 및 추가 검증이 필요한 고위험 물건입니다. 이 사건의 핵심은 낙찰가가 얼마나 떨어졌느냐가 아니라, 보증금 인수를 포함한 전체 취득비용이 실제 시장가치보다 충분히 낮은가에 있습니다.
