서울남부지방법원 2026타경4391. 서울 강서구 화곡동 925-15, 리치아파트 제105동 제10층 제1005호입니다. 건물 명칭은 리치아파트이지만 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가는 2억 4,000만원이고, 세 차례 유찰되어 현재 최저가는 1억 2,288만원까지 내려왔습니다.

겉으로만 보면 감정가의 절반 수준이어서 상당히 저렴해 보입니다. 하지만 등기부에는 2025년 8월 임차권등기를 마친 김민아 씨의 보증금 2억 2,450만원이 존재합니다. 전입·점유에 따른 대항력과 확정일자에 기초한 우선변제권이 인정되는 임차인입니다. 현재 최저가를 기준으로 배당을 계산하면 보증금 중 1억 413만원이 넘는 금액이 배당되지 않고 매수인에게 넘어옵니다.

핵심은 낙찰가와 인수보증금을 합산해야 실제 매입가격이 나온다는 것입니다. 현재 회차에서 실질취득액은 약 2억 2,702만원이고, 이후 더 유찰되더라도 보증금 인수액이 증가해 총액은 약 2억 2,631만~2억 2,702만원 수준에 머뭅니다. 시세 검증 없이 최저가 1억 2,288만원만 보고 응찰해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소된 근저당보다 임차권이 핵심

이 사건의 권리분석에서 먼저 구분해야 할 부분은 과거 근저당권과 현재 살아 있는 임차권입니다.

2021년 5월 24일 을구에 서울축산새마을금고의 채권최고액 24억원, 서인천새마을금고의 채권최고액 36억원 근저당권이 설정됐습니다. 그러나 두 근저당권은 모두 2021년 7월 5일 말소등기가 이루어졌습니다. 따라서 해당 근저당권들을 현재 매수인이 인수하는 권리로 볼 수는 없습니다.

이후 이인숙 씨가 2021년 5월 25일 매매를 원인으로 소유권을 취득했고, 2021년 9월 17일 소유권이전등기가 완료됐습니다. 같은 날 민간임대주택 등록도 이루어졌습니다.

핵심 임차인 김민아 씨는 2021년 9월 19일 점유를 시작하고 2021년 9월 23일 주민등록을 마쳤습니다. 최초 확정일자는 2021년 8월 13일입니다. 이후 2024년 8월 21일 보증금을 2억 4,500만원에서 2억 2,450만원으로 감액했습니다. 2025년 8월 28일에는 주택임차권등기까지 마쳤습니다.

② 임차인 분석 — 대항력 有 · 우선변제권 有 · 인수 위험

실제 임차인은 김민아 씨 1명입니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복신고가 아니라, 본인 명의의 임대차와 임차권등기가 확인되는 임차인입니다.

대항력 판단: 점유개시일 2021년 9월 19일과 주민등록일 2021년 9월 23일이 확인되며, 권리분석상 대항력이 인정되는 임차인입니다. 과거 근저당권은 2021년 7월 5일 이미 말소됐고, 이 사건의 경매개시결정은 2026년 3월 30일입니다. 따라서 임차권은 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 권리로 취급해야 합니다.

우선변제권 판단: 확정일자와 배당요구가 확인됩니다. 배당요구를 했다고 해서 보증금 전액이 자동으로 회수되는 것은 아닙니다. 현재 매각가액에서는 집행비용을 제외한 금액만 배당되고 나머지는 매수인 인수로 남습니다.

③ 가격 분석 — 최저가가 아닌 실질취득액으로 판단

현재 최저매각가는 122,880,000원입니다. 감정가 240,000,000원의 51.2%에 해당합니다. 그러나 이 금액은 매수인이 부담하는 전체 취득가격이 아닙니다. 임차인에게 배당되지 않는 보증금 104,140,320원을 더해야 합니다.

현재 최저가 기준으로 매수인이 실제 부담하는 가격은 227,020,320원입니다. 이는 감정가 240,000,000원의 약 94.6%입니다. 단순히 최저가가 감정가의 절반이라는 이유만으로 가격 경쟁력이 있다고 평가할 수 없습니다.

더 중요한 사실은 이후 유찰이 추가되더라도 실질취득액이 크게 낮아지지 않는다는 점입니다.

실거래 시세와 직접 대조할 때도 반드시 실질취득액을 기준으로 해야 합니다. 감정가와의 단순 비교는 현재 시세를 의미하지 않습니다. 동일 용도·유사 면적·인근 오피스텔의 최근 거래와 임대수익을 확인하기 전까지는 시세 대비 저렴하다는 판단을 보류해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 122,880,000원 가정)

현재 최저매각가를 기준으로 예상 배당을 계산하면 집행비용과 임차인 배당으로 매각대금이 모두 소진됩니다. 한국주택금융공사의 신청채권은 배당받지 못하고, 임차보증금도 전액 변제되지 않습니다.

집행비용은 매각가의 약 2.1%로 추정한 금액입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 한국주택금융공사의 청구액 229,732,165원은 현재 시뮬레이션에서 전액 미배당입니다. 채권자 미배당과 임차보증금 인수는 서로 다른 항목입니다.

⑤ 민간임대주택 등록 — 임차보증금과 별도의 확인 사항

갑구에는 2021년 9월 17일 민간임대주택 등기가 존재합니다. 등기 내용에는 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 임대의무기간 동안 계속 임대해야 하고, 임대료 증액기준을 준수해야 한다는 취지가 기재되어 있습니다.

이는 김민아 씨의 보증금 인수 문제와 별도로 확인해야 할 사항입니다. 낙찰자가 소유권을 취득하는 경우 임대사업자 지위와 임대의무 관련 사항이 어떻게 처리되는지, 등록 말소가 가능한지, 임대의무기간이 남아 있는지 관할 지방자치단체에 확인해야 합니다.

⑥ 입지·물건 상태·환금성 메모

• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재로, 지하철 2·5호선 까치산역 남서측에 위치합니다. 주변에는 단독주택·다세대주택·아파트·오피스텔과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 까치산역 및 노선버스 정류장이 있습니다. 지하철 2·5호선 이용이 가능한 입지입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물 중 10층입니다. 위생·급배수·개별난방·승강기·기계식 주차·화재탐지 및 소화·CCTV 설비가 갖춰져 있습니다.
• 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 건물 명칭에 아파트가 포함되어 있더라도 아파트 기준으로 가격이나 환금성을 판단하면 안 됩니다.
• 토지이용. 일반상업지역·도시지역·지구단위계획구역이며, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 지정사항이 있습니다. 공시지가는 5,077,000원/㎡입니다.
• 규제 확인. 토지거래계약허가구역 관련 지정사항이 기재되어 있습니다. 감정평가서상 용도별·기간별 지정 조건이 있으므로 오피스텔 거래에 실제 적용되는지 관할청에 확인해야 합니다.
• 건물 하자. 위반건축물 사항은 없는 것으로 확인되며, 공부와의 차이도 별도로 기재되어 있지 않습니다.
• 환금성. 까치산역 인근 오피스텔이라는 입지 장점은 있으나, 세 차례 유찰된 이력과 보증금 인수 부담이 매수 수요에 영향을 줄 수 있습니다. 아파트 실거래가가 아니라 동일 용도 오피스텔의 거래·임대수익·공실률을 기준으로 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실질취득액부터 계산. 최저가 122,880,000원만 보지 말고 임차보증금 인수액 104,140,320원을 합산한 227,020,320원을 현재 회차의 기준가격으로 삼으세요.
• 임대차 원본 대조. 최초 계약일 2021.07.31, 확정일자 2021.08.13, 전입 2021.09.23, 점유 2021.09.19 및 2024.08.21 감액 변경계약을 확인해야 합니다. 최종 보증금이 실제 224,500,000원인지 지급·반환 내역까지 대조하십시오.
• 임차권등기 확인. 2025.08.28 접수된 주택임차권등기와 배당요구 내용을 원본 등기부 및 매각물건명세서에서 재확인하십시오. 임차권등기가 말소되지 않은 상태에서 인수 조건을 임의로 제외하면 안 됩니다.
• 임차인 인도 협의. 보증금 미배당액과 실제 명도 조건을 함께 검토하십시오. 현재 실제 점유 여부, 인도 가능 시점, 보증금 반환 및 임차권등기 말소 조건을 구체적으로 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등기. 임대의무기간 및 임대사업자 지위승계 여부, 등록 말소 절차와 임대료 증액 제한을 관할 지방자치단체에 확인하십시오.
• 실거래 검증. 감정가 240,000,000원이나 최저가 122,880,000원을 시세로 간주하지 마십시오. 까치산역 인근 동일 용도 오피스텔의 최근 실거래, 임대료, 공실 및 관리비를 확인한 뒤 실질취득액 227,020,320원과 비교해야 합니다.
• 당해세·최우선변제. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 배당액이 달라질 수 있으므로 세금 및 임차인 관련 자료를 별도 확인하십시오.
• 기계식 주차 및 관리상태. 기계식 주차설비가 있는 건물이므로 주차 가능 여부와 유지관리 상태, 체납 관리비를 확인하십시오.
• 최종 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차계약서와 배당요구 관련 서류를 입찰 직전에 다시 확인하십시오.

맺으며 — “최저가 반값”이 “반값 취득”은 아니다

서울남부지방법원 2026타경4391은 최저가만 보면 감정가의 51.2%까지 내려온 물건입니다. 그러나 실제 투자원가를 결정하는 것은 대항력 있는 임차인 김민아 씨의 보증금 224,500,000원입니다.

현재 최저가 122,880,000원에서는 임차인에게 120,359,680원이 배당되고, 나머지 104,140,320원을 매수인이 인수합니다. 두 금액을 합산한 실질취득액은 227,020,320원입니다. 4회·5회 유찰을 가정해도 실질취득액은 각각 226,669,472원과 226,315,578원으로 큰 차이가 없습니다.

더욱이 민간임대주택 등록에 따른 의무와 지위승계 문제도 확인해야 합니다. 오피스텔의 실제 시세와 임대수익을 별도로 검증하지 않은 상태에서 감정가 대비 낮은 최저가만 보고 응찰하는 것은 위험합니다.

권리상 결론: 임차인의 대항력과 우선변제권을 인정하고 미배당 보증금을 매수인 인수액으로 계산해야 합니다. 최저가 기준으로만 접근하면 안 됩니다.

가격상 결론: 현재 실질취득액은 감정가의 약 94.6%입니다. 감정가는 시세가 아니며, 최근 거래 비교 없이 가격 메리트를 인정할 근거가 없습니다.

투자상 결론: 대항력 임차인의 보증금 인수, 3회 유찰, 민간임대주택 등록이라는 세 가지 부담을 함께 검토해야 합니다. 현재 자료만으로는 안전마진을 확인하기 어려워 보수적인 접근이 필요합니다.