서울남부지방법원 2026타경4391. 강서구 화곡동 리치아파트 제105동 10층 1005호이며, 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자 이인숙은 2021년 매매 거래가 245,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 경매에서 가장 중요한 권리는 2025.08.28 등기된 김민아의 주택임차권입니다. 임차보증금은 224,500,000원, 전입일은 2021.09.23, 확정일자는 2021.08.13이며 배당요구도 이뤄졌습니다.
이 사건의 말소기준은 2026.03.30 강제경매개시결정입니다. 김민아의 전입은 그보다 앞서고 대항력이 인정되는 것으로 정리되어 있습니다. 따라서 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 미배당 잔액을 낙찰자가 떠안습니다. 현재 최저가 192,000,000원 가정에서는 배당 후 35,988,000원이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4391 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 925-15 리치아파트 제105동 제10층 제1005호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 13층 건물 내 10층 · 사용승인일 2021.04.21 |
| 소유자 | 이인숙 · 2021.05.25 매매 · 거래가액 245,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 192,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 229,732,165원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
과거 서울축산새마을금고와 서인천새마을금고 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 이후 소유권이 이인숙에게 이전되고 민간임대주택등기가 이뤄졌으며, 김민아는 2021.09.19 점유를 시작하고 2021.09.23 전입했습니다. 강제경매개시결정은 2026.03.30으로 훨씬 뒤입니다. 매각물건명세서도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민아 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.09.23 / 2021.08.13 | 224,500,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 승계 아님 |
김민아는 실제 임차인 1명으로 반영하며, 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닙니다. 배당요구일은 2025.08.28입니다.
② 유찰 시나리오 — 최저가는 내려가도 총 부담은 거의 내려가지 않는다
| 회차 | 매각가 | 임차보증금 미배당·인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 192,000,000원 | 35,988,000원 | 227,988,000원 |
| 2회 유찰 시 | 153,600,000원 | 73,850,400원 | 227,450,400원 |
| 3회 유찰 시 | 122,880,000원 | 104,140,320원 | 227,020,320원 |
숫자가 이 사건의 성격을 그대로 보여줍니다. 매각가는 192,000,000원에서 153,600,000원, 다시 122,880,000원으로 내려가지만 임차인 인수액은 반대로 35,988,000원에서 73,850,400원, 104,140,320원으로 증가합니다. 그 결과 실질취득은 세 시나리오 모두 227,000,000원대입니다. 즉 유찰로 내려가는 최저가를 곧바로 할인폭으로 볼 수 없는 물건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 192,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,488,000원 |
| 1. 임차인 김민아 보증금 | 224,500,000원 | 188,512,000원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 229,732,165원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 보증금 미변제액 35,988,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 한국주택금융공사의 청구액 229,732,165원은 이 배당 가정에서 배당되지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 건물명과 별개로 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 아파트로 가정해 가격을 비교하면 안 됩니다.
- 입지. 서울 강서구 화곡동, 지하철 2·5호선 까치산역 남서측에 위치하며 주변에는 단독주택·다세대주택·아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 까치산역과 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물의 10층이며 사용승인일은 2021.04.21입니다. 승강기·기계식주차·화재탐지·소화·CCTV 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·중요시설물보호지구(공항)·과밀억제권역 등에 포함되며 공시지가는 5,077,000원/㎡입니다.
- 도로. 북측 약 4미터, 동·서측 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 192,000,000원이 아니라 임차인 인수를 합친 227,988,000원을 현재 실질취득 기준으로 잡아야 합니다.
- 추가 유찰 효과 재계산. 2회 유찰 시 인수 73,850,400원, 3회 유찰 시 104,140,320원으로 늘어납니다. 최저가 하락폭만큼 총 부담이 내려가지 않습니다.
- 임차인 배당 확인. 김민아의 배당액이 최종적으로 얼마인지에 따라 실제 인수잔액이 달라질 수 있으므로 매각 직전 배당·권리 원문을 다시 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.09.17 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 법률관계와 말소 처리 여부를 원문 서류에서 확인해야 합니다.
- 오피스텔 기준 가격검증. 아파트가 아니라 감정평가상 오피스텔이므로 동일 용도·유사 입지의 거래자료로 실질취득 227,988,000원을 검증해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰됐다 ≠ 싸졌다”
이 물건은 1회 유찰돼 감정가 240,000,000원에서 최저가가 192,000,000원으로 내려왔습니다. 하지만 대항력 있는 김민아의 보증금 224,500,000원이 낙찰가보다 커 배당 부족분을 매수인이 인수합니다. 현재 회차의 실질취득은 227,988,000원이고, 추가 유찰 시에도 인수액이 커져 2회 유찰 시 227,450,400원, 3회 유찰 시 227,020,320원으로 계산됩니다. 따라서 이 사건의 결론은 단순합니다. 최저가는 내려가도 매수인의 총 부담은 보증금 축에서 거의 고정됩니다. 가격 경쟁력은 최저가가 아니라 이 실질취득액을 오피스텔 실거래와 비교한 뒤 판단해야 합니다.
