서울남부지방법원 2026타경4464. 가산디지털단지역 남서측 인근 대륭테크노타운19차 8층 812호입니다. 건축물대장상 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 등기부상 소유자는 나윤상입니다. 권리 흐름의 기준은 2018.01.25. 설정된 주식회사국민은행 근저당권 360,000,000원입니다. 이후 신한은행 근저당, 국민은행 추가 근저당, 기술보증기금·국민은행·중소기업은행 가압류와 금천구 압류, 임의경매개시결정이 이어졌고 이들 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건은 여기서 끝나지 않습니다. 매각물건명세서가 별도로 “1토지(을구 13번 지상권 설정등기)”를 인수권리로 명시하고 있기 때문입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인의 현금 인수액은 0원으로 계산돼 있지만, 지상권은 금전채권과 별개의 물권 부담입니다. 따라서 “인수액 0원 = 아무 권리도 떠안지 않는다”로 읽으면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4464 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 345-29 대륭테크노타운19차 제8층 제812호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 건축물대장상 공장(지식산업센터) · 지하 3층 지상 20층 중 제8층 |
| 소유자 | 나윤상 |
| 감정가 / 최저가 | 432,000,000원 / 345,600,000원 (1회 유찰·감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유에이치케이제육차유동화전문 유한회사 / 461,255,363원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 지상권은 별도 인수
임차인으로 확인된 사람은 없습니다. 따라서 현재 자료상 임차보증금의 대항력·우선변제· 미배당 승계 문제는 발생하지 않습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어, 실제 점유관계는 매각 전 현장에서 다시 확인하는 편이 안전합니다.
② 가격 판단 — 80%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 회차 최저매각가는 345,600,000원으로 감정가 432,000,000원의 80%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 276,480,000원(64%), 3회 유찰 시 시나리오는 221,184,000원(51%)입니다.
③ 예상배당표 (매각가 345,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,638,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 360,000,000원 | 339,961,600원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사국민은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 기술보증기금 | 101,500,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 46,094,995원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행 | 30,275,190원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 777,870,185원 중 현재 회차 예상 배당액은 339,961,600원이며, 채권 미배당은 437,908,585원입니다. 이 미배당 채권액 자체를 매수인이 승계하는 것은 아닙니다. 배당 계산상 매수인 현금 인수액은 0원이나, 매각물건명세서에 별도 인수로 기재된 토지 지상권은 반드시 구분해서 봐야 합니다.
④ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철 1·7호선 가산디지털단지역 남서측 인근이며, 주위는 지식산업센터·업무시설·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 가산디지털단지역이 있어 대중교통 이용상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 건축물대장상 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 지하 3층·지상 20층입니다.
- 토지·도로. 정방형 평지의 공업용 건부지로 이용 중이고, 토지 서측으로 노폭 약 20M 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등에 해당합니다. 매각물건명세서도 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률에 따라 경매취득자의 사업범위 및 행위에 제한이 있을 수 있음을 별도로 안내하고 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 해당사항 없음, 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지상권 원문 확인. 매각물건명세서에 인수로 명시된 “1토지(을구 13번 지상권 설정등기)”의 존속기간·목적·권리자·토지사용 제한 내용을 원문으로 확인해야 합니다.
- 산업시설구역 적격성. 취득 후 계획한 사업이 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률상 허용되는지, 입주·사용·처분 제한이 있는지 확인해야 합니다.
- 80% 착시 경계. 현재 최저가가 감정가의 80%라는 사실만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 마세요. 실거래 비교와 지상권 부담을 함께 반영해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서는 임대관계를 미상으로 기재했습니다. 실제 사용·점유자와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 채권 미배당 437,908,585원은 채권자의 미회수액입니다. 이를 매수인이 그대로 인수하는 구조로 오해하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본과 토지 지상권 관련 등기를 직접 대조하세요.
맺으며 — “80% 유찰보다 지상권 한 줄이 더 중요하다”
이 사건은 숫자만 보면 감정가 432,000,000원에서 한 번 유찰돼 345,600,000원까지 내려온 물건입니다. 임차인 보증금 승계도 없고, 말소기준권리 이후의 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다.
그러나 결론을 좌우하는 것은 유찰률이 아닙니다. 매각물건명세서가 1토지 을구 13번 지상권 설정등기를 인수권리로 명시하고 있고, 물건 자체도 산업시설구역 내 공장(지식산업센터)으로 이용돼 취득 후 사업범위와 행위에 제한이 있을 수 있습니다. 실거래와 직접 비교한 가격 우위도 확인되지 않은 상태이므로, “감정가의 80%니까 싸다”는 접근은 금물입니다. 이 사건의 승부처는 후순위 채권의 미배당액이 아니라, 인수 지상권의 실제 영향과 산업시설구역에서의 사용 가능성입니다.
