서울남부지방법원 2026타경4491. 서울 양천구 목동 900-4, 신목동역 엘티 삼보 지식산업센터 엠.오케이 8층 803호입니다. 감정평가상 이용상태는 지식산업센터이며, 현재 최저매각가는 감정가 6억 8,600만원에서 3회 유찰을 거쳐 3억 5,123만 2,000원까지 내려왔습니다.

등기상 핵심은 2023년 7월 20일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 643,200,000원으로 이 권리가 말소기준권리입니다. 그 이후 설정된 세무서 압류 3건과 신한자산신탁 가압류는 원칙적으로 매각으로 소멸할 권리입니다.

하지만 이 사건에는 가격보다 먼저 확인해야 할 문제가 있습니다. 임차인 강현미 씨의 전입일은 2018년 6월 1일로 말소기준권리보다 앞섭니다. 주거 점유가 확인되지만 보증금과 확정일자가 불명확합니다. 선순위 임차보증금이 실제로 얼마인지 확인하기 전에는 매수인 인수액을 0원으로 계산해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 우리은행 근저당이 기준, 후순위 권리는 매각으로 소멸 예정

말소기준권리는 을구 1번 우리은행 근저당권입니다. 2023년 7월 20일 접수된 채권최고액 643,200,000원의 근저당권으로, 이후 설정된 압류·가압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다.

② 임차인 분석 — 기준권리보다 빠른 전입, 보증금은 미상

현황조사 및 매각물건명세서에 강현미 씨가 전부 점유하는 것으로 기재되어 있습니다. 전입일은 2018년 6월 1일로, 말소기준권리인 2023년 7월 20일보다 약 5년 앞섭니다. 임차인 용도는 주거이며, 월차임은 1,750,000원입니다.

강현미 씨는 2026년 6월 18일 배당요구를 신청한 것으로 확인됩니다. 다만 배당요구 사실만으로 대항력이나 우선변제권, 보증금 회수액이 확정되는 것은 아닙니다. 임대차계약서, 실제 보증금 지급내역, 확정일자, 전입 및 점유 상태를 함께 확인해야 합니다.

또한 감정평가상 이용상태는 지식산업센터인 반면 임차인의 점유 용도는 주거로 기재되어 있습니다. 실제 사용현황과 임대차 목적, 관리규정 및 이용 적법성도 함께 대조해야 합니다.

③ 가격·유찰 분석 — 감정가의 51.2%, 그러나 시세 메리트는 미확인

현재 최저매각가는 351,232,000원으로 감정가 686,000,000원의 약 51.2%입니다. 3회 유찰로 가격은 상당히 낮아졌습니다.

그러나 감정가 대비 할인율과 실제 시세 대비 할인율은 다른 개념입니다. 동일 건물·동일 용도·유사 면적의 최근 실거래 비교 기준이 확인되지 않으므로, 현재 최저가를 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 부족합니다. 더욱이 선순위 가능 임차인의 보증금이 미상이므로 최저가를 그대로 실질취득가로 간주해서도 안 됩니다.

④ 예상배당표 (현재 최저매각가 351,232,000원 가정)

현재 최저가를 기준으로 집행비용 약 5,717,248원을 제외하면 우리은행 근저당에 345,514,752원이 배당되는 구조입니다. 전체 채권액 762,960,800원 중 345,514,752원이 배당되어 채권 미배당 총액은 417,446,048원으로 계산됩니다. 임차인 보증금 및 최우선변제, 당해세에 따른 우선 차감은 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 목원초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변에는 아파트와 공공기관, 학교, 소규모 근린생활시설 등이 소재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철 9호선 신목동역과 노선버스 정류장이 소재합니다.
• 이용상태. 감정평가상 지식산업센터(솜귤미디어)로 이용 중입니다. 임차인 현황에는 주거 점유가 기재되어 있어 실제 사용 용도와 임대차 관계를 반드시 대조해야 합니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕이며 외벽은 벽돌쌓기 등, 내벽은 판넬 위 페인팅 등으로 조사되었습니다.
• 설비. 엘리베이터, 소화전, 위생 및 급배수설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 토지. 대체로 평지의 사다리형 토지이며, 공장(지식산업센터) 등의 부지로 이용 중입니다. 동측으로 도로에 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역에 해당합니다. 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역 및 폐기물매립시설 설치제한지역 관련 사항도 확인해야 합니다.
• 토지거래허가. 토지거래계약허가구역 표기가 있으므로 본건의 실제 적용 대상 여부와 지정기간, 거래 주체 및 용도를 대조해야 합니다.
• 물건 상태. 감정평가상 공부와의 차이 및 위반사항은 없는 것으로 조사되었습니다. 다만 임차인의 주거 점유와 실제 이용상태는 별도 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 신목동역 인근 입지와 교통 접근성은 확인되지만, 본건과 직접 비교할 실거래 기준이 확인되지 않아 가격 경쟁력이나 매각 환금성을 단정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 원본 확인. 강현미 씨의 임대차계약서, 실제 보증금 지급내역, 임대차 변경내역을 확인하세요. 기재상 0원만으로 인수액 0원을 확정해서는 안 됩니다.
• 대항력 및 우선변제 검토. 2018.06.01 전입일이 기준권리보다 빠릅니다. 실제 점유, 보증금, 확정일자 및 배당요구 내용을 확인하고 인수 가능성을 계산해야 합니다.
• 실질취득가 재산정. 낙찰가에 임차인 미배당 인수액을 더해 실질취득가를 계산하세요. 보증금이 낙찰가보다 큰 경우 낙찰가 하락만으로 취득비용이 낮아지지 않을 수 있습니다.
• 세무서 압류 3건 확인. 남부천세무서·동안양세무서·천안세무서의 압류와 관련 조세채권을 확인하고 당해세 해당 여부 및 배당 우선순위를 검토하세요.
• 신청채권자 권원 확인. 신청채권자 유더블유아이유동화전문 유한회사와 우리은행 근저당권 사이의 권리관계 및 채권승계 서류를 대조하세요.
• 지식산업센터 이용규정. 감정평가상 지식산업센터 이용과 임차인의 주거 점유가 함께 확인됩니다. 실제 사용상태, 임대차 목적, 관리규정 및 관련 이용 제한을 확인하세요.
• 시세 검증. 감정가 대비 최저가가 51.2%라는 이유만으로 저렴하다고 판단하지 마세요. 동일 유형의 실거래와 실제 실질취득가를 비교해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 자료를 원본으로 확인하세요.

맺으며 — “최저가 51% ≠ 실질취득가 51%”

이 사건은 3회 유찰을 거쳐 최저매각가가 감정가의 51.2%까지 낮아졌습니다. 숫자만 보면 가격이 크게 조정된 물건입니다. 하지만 이 할인율이 실제 시세 대비 할인율을 의미하지는 않습니다.

더 중요한 것은 2018년 6월 1일 전입한 강현미 씨입니다. 말소기준권리보다 앞선 전입이고 주거 점유가 기재되어 있으며, 보증금과 확정일자는 미상입니다. 보증금이 실제로 얼마인지, 배당으로 얼마를 회수할 수 있는지에 따라 매수인이 부담할 실질취득가가 크게 달라질 수 있습니다.

여기에 세무서 압류 3건의 당해세 여부, 우리은행 근저당과 신청채권자의 권리관계, 지식산업센터의 실제 이용상태까지 확인해야 합니다. 채권 미배당액도 현재 최저가 가정에서 417,446,048원으로 상당합니다.

결론은 입찰 보류입니다. 임차보증금과 확정일자, 실제 인수액을 확인하기 전에는 가격 경쟁력을 평가할 수 없습니다. 이 물건의 핵심은 3억 5,123만원이라는 최저가가 아니라, 그 금액에 얼마의 인수 부담이 추가되는지입니다. 보증금 확인 → 세금 우선순위 확인 → 실질취득가 산정 → 시세 비교 순서로 접근해야 합니다.