서울남부지방법원 2026타경4491. 목동 900-4 ‘신목동역 엘티 삼보 지식산업센터 엠.오케이’ 8층 803호입니다. 감정평가 이용상태는 지식산업센터(솜귤미디어)로 기재돼 있습니다. 감정가는 686,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 548,800,000원입니다.
등기부만 보면 말소기준권리는 2023.07.20 설정된 우리은행 근저당권 643,200,000원이고, 뒤이어 들어온 국세 압류 3건, 신한자산신탁 가압류 119,760,800원, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부 뒤쪽이 아니라 말소기준보다 앞선 점유·전입입니다. 강현미는 2018.06.01 전입했고 전부를 주거로 사용하는 것으로 조사됐지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4491 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 목동 900-4 신목동역 엘티 삼보 지식산업센터 엠.오케이 제8층 제803호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 지식산업센터(솜귤미디어)로 이용중 |
| 소유자 | 조용환 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 686,000,000원 / 548,800,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유더블유아이유동화전문 유한회사 / 559,487,808원 |
| 말소기준권리 | 2023.07.20 주식회사우리은행 근저당권 · 채권최고액 643,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 선순위 점유는 별도 확인
2023.07.20 우리은행 근저당이 말소기준입니다. 이후의 국세 압류, 신한자산신탁 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 2018.06.01 전입한 강현미는 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·확정일자 미상인 상태이므로 대항력이 확정됐다고 단정할 수는 없지만, 대항력 가능성이 남아 있는 점유자로 보수적으로 봐야 합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 확인이 최우선
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강현미 | 전부 / 주거 | 2018.06.01 | 보증금 미상 / 1,750,000원 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
강현미는 배당요구를 했고 접수일은 2026.06.18입니다. 하지만 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 우선변제 범위도 계산할 수 없습니다. 특히 전입일이 말소기준보다 약 5년 앞서므로, 보증금이 존재하고 대항요건이 유지되는 경우에는 배당 후 남는 금액이 매수인에게 승계될 가능성을 배제할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 실거래가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 548,800,000원으로 감정가 686,000,000원의 80%입니다. 하지만 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않았으므로, 감정가 대비 20% 낮다는 이유만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
더 중요한 점은 실질취득가입니다. 선순위 점유자의 보증금이 확인되지 않아 현재는 낙찰가 + 인수 가능 금액을 계산할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 최저가 548,800,000원을 단독 기준으로 가격 경쟁력을 판단하면 안 됩니다. 보증금 확인 전까지는 실질취득가 자체가 미확정입니다.
④ 예상배당표 (매각가 548,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 7,888,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 643,200,000원 | 540,912,000원 |
| 2. 가압류 · 신한자산신탁 주식회사 | 119,760,800원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 762,960,800원 중 540,912,000원이 배당되는 계산으로, 현재 회차의 미배당은 222,048,800원입니다. 다만 국세·지방세 압류가 당해세에 해당할 경우 선순위로 차감될 수 있고, 강현미의 보증금·우선변제 범위는 확인되지 않아 이 표와 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목원초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변에 아파트·공공기관·학교·소규모 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 지하철 9호선 신목동역과 노선버스 정류장이 있습니다.
- 용도. 감정평가상 지식산업센터(솜귤미디어)로 이용 중이며, 토지는 공장용지·상업기타 이용으로 기재돼 있습니다.
- 토지·규제. 대체로 사다리형 평지, 동측 도로에 접하며 준공업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다. 공시지가는 4,233,000원/㎡입니다.
- 시설. 철근콘크리트구조 건물로 엘리베이터, 소화전, 위생 및 급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 강현미 보증금 확인. 가장 먼저 매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 원문에서 실제 보증금과 임대차계약 내용을 확인해야 합니다.
- 대항력 요건 재확인. 2018.06.01 전입은 말소기준보다 앞서지만, 보증금·확정일자와 실제 점유 상태를 함께 확인해야 대항력 및 우선변제 범위를 확정할 수 있습니다.
- 실질취득가 계산. 보증금 중 배당되지 않고 승계될 금액이 확인되면 반드시 낙찰가에 더해 실제 취득원가를 다시 계산해야 합니다.
- 용도 불일치 확인. 지식산업센터 이용상태와 ‘주거’ 점유 기재가 서로 다르므로 현장 이용상태와 관련 제한을 직접 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위. 국세 압류 3건은 당해세 해당 여부에 따라 선순위 배당이 달라질 수 있으므로 실제 배당표를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교 자료가 없는 상태이므로 감정가 80%라는 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 서류와 현장 점유를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “80% 최저가보다 선순위 점유 확인이 먼저”
이 물건은 한 차례 유찰돼 최저가가 548,800,000원까지 내려왔지만, 현재 자료만으로는 그 가격이 싼지 판단할 수 없습니다. 실거래 비교가 없고, 무엇보다 2018.06.01 전입한 강현미의 보증금이 확인되지 않았기 때문입니다. 말소기준은 2023.07.20이므로 시간 순서상 선순위 점유이고, 대항력이 인정되는 보증금이 남아 있다면 낙찰 이후 승계 위험이 생깁니다.
등기부 후순위 권리는 정리되지만, 임차관계는 아직 정리되지 않았습니다. 이 사건의 입찰 순서는 ‘최저가 확인 → 응찰’이 아니라 보증금 확인 → 대항력·배당 범위 확정 → 실질취득가 계산 → 가격 검증입니다. 현재 단계에서는 권리와 가격 모두 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다.
