의정부지방법원 2025타경361. 파주시 다율동 상상메디컬프라자 1층 117호 근린시설입니다. 소유자 유은비는 2023.04.11. 매매를 원인으로 2023.04.14. 소유권을 취득했고, 등기상 거래가액은 1,338,356,000원입니다. 같은 날 인천원예농업협동조합 명의의 채권최고액 1,116,000,000원 근저당권이 설정됐고, 2025.01.22. 인천원예농업협동조합을 채권자로 임의경매가 개시됐습니다.
가격은 감정가 1,197,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가가 586,530,000원까지 내려온 상태입니다. 할인 폭은 크지만, 감정평가상 이용은 제2종근린생활시설(일반음식점)이고 현황조사서 회신일 2025.02.13. 기준으로는 공실이며 내부공사중으로 조사됐습니다. 따라서 현재 상태와 실제 영업 가능 여부 확인이 입찰 판단의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경361 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 청암로 75, 1층117호 (다율동, 상상메디컬프라자) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 현황 제2종근린생활시설(일반음식점) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 3층 / 지상 10층 · 제1층 제117호 |
| 소유자 | 유은비 · 등기상 거래가액 1,338,356,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,197,000,000원 / 586,530,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 1,011,549,787원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 점유 현황 | 2025.02.13. 회신 기준 공실 · 내부공사중 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 등기 흐름은 확인 필요
임차인은 없습니다. 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 명시되어 있고, 예상 인수액도 0원입니다. 따라서 현재 확인되는 범위에서 매수인이 임차보증금이나 별도 명시 권리를 승계하는 구조는 아닙니다.
등기 흐름은 다소 길게 이어집니다. 2023.11.27. 파주시 압류가 등기됐으나 2024.06.12. 해제로 말소됐고, 2025.01.22. 임의경매가 개시됐습니다. 한편 2023.04.14. 설정된 인천원예농업협동조합의 근저당권은 2025.07.07. 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 경매개시 채권자와 이후 근저당권 이전 명의가 서로 다르므로 입찰 전 최신 등기와 매각물건명세서의 권리관계를 다시 맞춰 보는 것이 안전합니다.
② 가격 위치 — 감정가 49%까지 내려온 2회 유찰 물건
현재 회차는 2회 유찰 상태로 최저매각가가 586,530,000원입니다. 감정가 1,197,000,000원의 49% 수준입니다. 추가 유찰 시 시나리오는 3회 유찰 410,571,000원, 4회 유찰 287,399,700원으로 제시되어 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 586,530,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 410,571,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 287,399,700원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 586,530,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,265,300원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 578,264,700원 |
위 예상배당에서는 집행비용 8,265,300원과 소유자 교부 578,264,700원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 다율동 다율중학교 남동측 근거리에 위치하며, 인근은 아파트 단지와 근린생활시설이 함께 있는 아파트단지 주변 상가지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.
- 도로. 남동측·북동측 약 35m 내외, 북서측 약 15m 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도·규제. 도시지역(파주운정3지구)·일반상업지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구이며, 토지 공시지가는 2,343,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생 급·배수설비, 소방설비, 전기설비, 승강기설비, 주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공실·내부공사 확인. 2025.02.13. 회신 기준 공실이고 내부공사중입니다. 현재 공사 상태와 영업 가능한 상태인지 현장을 확인하세요.
- 일반음식점 활용성. 감정평가상 제2종근린생활시설(일반음식점)로 이용 중인 호실입니다. 실제 사용 목적과 시설 상태를 맞춰 보세요.
- 권리 원본 대조. 인수권리 없음으로 명시되어 있지만 근저당권 이전과 경매개시 채권자 관계가 이어져 있으므로 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 재확인하세요.
- 가격 기준. 감정가의 49%라는 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 동일 상권의 실제 임대·매매 가능 가격을 별도로 확인하세요.
- 환금성. 근린시설은 주거용 부동산보다 개별 점포의 위치·업종·공실 여부에 따라 매수층이 크게 달라질 수 있으므로 재매각 가능성을 보수적으로 검토하세요.
맺으며 — 권리는 가볍지만, 상가의 ‘가격 검증’이 남는다
이 사건의 긍정적인 부분은 분명합니다. 임차인이 없고 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없으며, 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가도 586,530,000원으로 감정가 1,197,000,000원의 49%까지 내려왔습니다.
다만 이 가격을 곧바로 ‘싸다’고 결론 내릴 근거는 부족합니다. 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이고, 현황조사 기준 공실·내부공사중입니다. 두 차례 유찰됐다는 사실 자체도 시장이 감정가 수준에서는 쉽게 받아들이지 않았음을 보여줍니다. 권리 인수는 가볍지만, 실제 상권가치·공실 해소 가능성·재매각 가능성까지 확인해야 비로소 가격 판단이 완성되는 물건입니다.
