부산지방법원 2025타경2683. 부산 서구 부민동1가 대광오피스텔 지하1층 101호입니다. 사건 용도 표기는 대지이며, 등기 대상은 집합건물입니다. 공부상 이용상태는 근린생활시설, 감정 당시 현황은 교회입니다. 감정가 352,000,000원에서 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 84,515,000원으로 내려왔습니다.
가격만 보면 감정가보다 267,485,000원 낮아진 물건입니다. 그러나 말소기준권리보다 앞선 전입자가 있고 그 보증금이 밝혀지지 않았습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면, 낮아진 낙찰가만큼 미배당 보증금 인수가 늘어 실질취득액이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 따라서 이 물건은 최저가 84,515,000원만으로 “싸다”고 결론 내릴 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경2683 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 부민동1가 2-3 대광오피스텔 지하1층 101호 |
| 물건종류 / 현황 | 대지·집합건물 · 공부상 근린생활시설 · 현황 교회 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물의 지하층 101호 |
| 소유자 | 주식회사모던시티 (2018.04.23. 소유권이전, 거래가액 140,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 352,000,000원 / 84,515,000원 (4회 유찰, 감정가의 24.01%) |
| 경매신청 채권자 | 김성환 · 청구액 30,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.23 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 선순위 전입은 별도
말소기준은 2018.05.30. 전포2동새마을금고 근저당권 104,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 김성환 근저당권 40,000,000원, 주식회사구덕종합개발 근저당권 200,000,000원, 부산광역시 서구와 국가의 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 천상조의 전입일은 2008.01.08.로 말소기준권리보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 대항력 있음으로 단정할 수는 없지만, 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 합니다. 박호영은 2024.11.13. 전입해 말소기준권리보다 늦으므로 대항력은 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 천상조 | 2008.01.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박호영 | 2024.11.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 24.01%라도 ‘시세보다 싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가 84,515,000원은 감정가 352,000,000원의 24.01%입니다. 할인 폭만 보면 크지만, 이 물건과 비교할 수 있는 실거래 자료가 없어 근린생활시설·현황 교회 상태의 시장가격을 확인할 근거가 없습니다. 특히 지하층 101호이고 일반적인 주거용 오피스텔과 이용상태가 다르므로, 건물 명칭만 보고 주거용 시세를 대입하면 안 됩니다.
| 감정가 | 352,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 84,515,000원 |
| 감정가 대비 | 24.01% |
| 감정가 대비 하락액 | 267,485,000원 |
| 유찰 횟수 | 4회 |
| 시세 판단 | 실거래 비교 근거가 없어 저가 여부 확정 불가 |
④ 예상배당표 (매각가 84,515,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,921,270원 |
| 1. 근저당 · 전포2동새마을금고 | 104,000,000원 | 82,593,730원 |
| 2. 근저당 · 김성환 | 40,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사구덕종합개발 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용을 제외한 82,593,730원이 전포2동새마을금고에 배당되며, 선순위 근저당만도 21,406,270원이 미배당됩니다. 전체 등기채권 미배당액은 261,406,270원입니다. 경매신청 채권자 김성환의 예상배당은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 천상조의 보증금은 반영되지 않아 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 김성환 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 84,515,000원 | 82,593,730원 | 261,406,270원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 59,160,499원 | 57,695,610원 | 286,304,390원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 41,412,349원 | 40,266,927원 | 303,733,073원 | 0원 |
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 서구 부민동 소재 동아대학교부민캠퍼스 동측 인근으로, 학교·오피스텔·근린상가·빌라 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 현황 용도. 공부상 근린생활시설이나 실제 이용상태는 교회입니다. 일반 주거용 오피스텔과 다른 용도·수요층을 전제로 검토해야 합니다.
- 층·구조. 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물의 지하층 101호이며, 급배수·위생시설·승강기가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 8미터 내외의 도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 공시지가는 3,864,000원/㎡입니다. 토지는 평지·사다리형·소로한면 조건입니다.
- 제한사항. 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등이 포함되며 도로구역·입체적도로구역·광로3류와 일부 저촉됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 지하층 근린생활시설을 교회로 이용 중이고 4회 유찰됐으므로 일반 주거용보다 매수층과 재매각 경로가 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 천상조 임대차 원본 확인. 보증금, 계약기간, 확정일자, 점유 여부, 배당요구 여부를 확인해 실제 인수액을 먼저 산정해야 합니다.
- 실질취득액으로 비교. 대항력이 인정되고 보증금이 낙찰가보다 크면 낙찰가와 미배당 보증금을 합한 실질취득액으로 판단해야 합니다.
- 박호영 점유관계 확인. 대항력은 없지만 현재 점유와 인도 대상 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 교회 운영·명도 확인. 실제 교회 사용 주체, 시설물 소유, 명도 일정과 원상복구 범위를 확인해야 합니다.
- 용도 적합성 확인. 근린생활시설에서 예정한 사용이 가능한지 건축물대장·관리규약·관할 행정기관 기준을 대조해야 합니다.
- 관리비·공과금 확인. 지하층 공용관리비와 체납액, 전기·수도 등 별도 계약 상태를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 조세채권 확인. 배당표에 반영되지 않은 당해세와 법정기일을 확인해 실제 배당 순서를 재검토해야 합니다.
- 현장 가격 조사. 같은 건물 지하층 및 인근 근린생활시설의 매매·임대 사례를 확보하기 전에는 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 정하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 공고를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “24% 가격보다 먼저 볼 것은 미상 보증금”
이 물건의 숫자만 보면 감정가 352,000,000원에서 84,515,000원까지 내려온 큰 폭의 할인입니다. 그러나 천상조의 2008.01.08. 전입은 2018.05.30. 말소기준권리보다 앞서고, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 이 임차관계가 정리되지 않으면 매수인 인수액도, 실질취득액도 계산할 수 없습니다.
여기에 지하층 101호, 공부상 근린생활시설·현황 교회, 실거래 비교 근거 부재, 네 차례 유찰이라는 요소가 동시에 존재합니다. 후순위 등기권리는 소멸하지만, 그것만으로 안전한 저가 물건이 되는 것은 아닙니다. 결론은 등기 후순위는 소멸, 선순위 점유는 미확정, 가격 평가는 보류입니다. 천상조의 보증금과 대항력 성립 여부를 확인한 뒤 실질취득액을 다시 계산해야 합니다.
