의정부지방법원 2025타경73891. 양주시 옥정동 ‘양주옥정아이테크엠’ 5층 541호입니다. 감정평가상 이용상태는 지식산업센터이고, 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물로 사용승인일은 2024.05.24입니다. 감정가 157,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 109,900,000원, 감정가의 70%입니다.
권리 구조 자체는 복잡하지 않습니다. 2024.07.26 설정된 신한은행 근저당 156,000,000원이 말소기준이고, 그 뒤의 국세 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고는 없으며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 현재 매각가 가정에서는 신한은행 근저당 채권최고액 전액을 배당하지 못해 48,438,600원의 미배당이 발생합니다. 이 미배당액은 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73891 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 옥정동 1024-6 양주옥정아이테크엠 5층 541호 |
| 도로명주소 | 경기도 양주시 화합로1710번길 177-19 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 지식산업센터로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제5층 제541호 · 사용승인 2024.05.24 |
| 소유자 | 최우리 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 157,000,000원 / 109,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 경매 청구액 | 140,933,875원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
최초 소유권보존은 주식회사무궁화신탁 명의 신탁으로 등기됐으나 등기부상 이미 말소됐고, 2024.07.26 최우리 명의로 소유권이전이 등기됐습니다. 같은 날 설정된 주식회사신한은행 근저당권 156,000,000원이 말소기준입니다. 이후 2025.08.13 수원세무서장 관련 압류와 2025.12.24 유아이제사십차유동화전문유한회사 명의의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 — 신고된 임차인은 없다
임차인 신고 내역은 없습니다. 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으나, 현재 제공된 임차인 조사에는 별도 임차인이 확인되지 않았습니다. 따라서 계산상 대항력 임차보증금 인수액도 0원입니다.
③ 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 ‘시세 할인’은 미확인
현재 최저매각가 109,900,000원은 감정가 157,000,000원의 70%입니다. 숫자만 보면 47,100,000원 낮아졌지만, 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 평가할 수 없습니다.
특히 지식산업센터는 주거용 아파트와 달리 입주조건, 실제 사용 가능 업종, 공실과 임대수요 같은 요소가 환금성에 직접 영향을 줍니다. 현재 가격 평가는 “감정가 대비 30% 하락”까지는 확인되지만, “시장가격 대비 30% 할인”으로 바꿔 읽어서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 109,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,338,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 156,000,000원 | 107,561,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 109,900,000원 가정에서 집행비용 2,338,600원을 제외하면 신한은행 근저당에 107,561,400원이 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 48,438,600원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영됐으며 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 109,900,000원 | 107,561,400원 | 48,438,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 76,930,000원 | 75,145,260원 | 80,854,740원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 53,851,000원 | 52,481,682원 | 103,518,318원 | 0원 |
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 양주시 옥정동 율정중학교 북동측 인근. 주위는 아파트단지, 공장, 공원, 업무시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 지식산업센터로 이용 중이며, 토지도 지식산업센터 및 제1종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 동측 약 25미터, 남측 약 15미터 내외 도로와 접합니다.
- 토지. 사다리형 평지 · 지목 대 · 토지면적 6,254.9㎡ · 공시지가 1,215,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구 등에 해당하며, 중로2류와 접합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입주조건 확인. 매각물건명세서가 지식산업센터 입주조건 별도 확인을 명시하고 있으므로 실제 사용계획과 입주 가능 여부를 우선 확인해야 합니다.
- 시세 대조. 감정가 대비 70%라는 숫자만 보지 말고 동일 건물·인근 지식산업센터의 실제 매매·임대 수준을 확인해야 합니다.
- 임대관계 현장 확인. 감정평가상 임대관계는 미상이므로 현장 점유상태와 실제 사용자를 재확인할 필요가 있습니다.
- 압류·근저당 원본 확인. 말소기준 근저당과 후순위 압류·경매개시결정의 최신 등기 상태를 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 입주조건은 별도 문제”
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2024.07.26 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 신고된 임차인도 없어 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단까지 단순한 것은 아닙니다. 현재 최저가는 감정가 대비 70%인 109,900,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 자료가 없어 이 가격이 실제 시장가보다 낮은지는 확인되지 않았습니다. 더구나 감정평가상 용도는 지식산업센터이고 매각물건명세서에도 입주조건 별도 확인이 명시돼 있습니다. 따라서 결론은 “권리는 통과, 가격과 사용 가능성은 추가 검증”입니다.
