126,000,000원
의정부지방법원 2025타경73911. 동두천시 생연동의 2층 206호로, 감정평가상 공동주택(도시형생활주택-단지형연립)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 감정가는 180,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 126,000,000원입니다. 이 사건의 표면상 가장 큰 숫자는 임차인 박성호의 보증금 175,000,000원이지만, 자료에 기재된 대항력 포기 서류 때문에 그 숫자를 그대로 매수인 인수금액으로 보아서는 안 됩니다.
반대로 가격 판단에서는 감정가나 과거 전체 평균을 그대로 믿어서는 안 됩니다. 전체 실거래 평균은 146,670,000원이지만 여기에는 2023년의 190,000,000원·193,000,000원 거래가 섞여 있습니다. 더 최근인 2025년 거래만 보면 평균은 101,840,000원, 최신 거래는 100,680,000원입니다. 따라서 현재 최저가 126,000,000원은 최근 시세보다 낮은 가격이 아니라 최근 12개월 평균의 123.7%인 가격입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73911 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 동두천시 생연동 160-4 2층 206호 · 도로명 경기도 동두천시 동광로166번길 55 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택-단지형연립) · 전용 55.53㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 지상6층 건물 내 제2층 제206호 |
| 소유자 | 김대호 |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 126,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 175,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 보증금 175,000,000원과 ‘실질 인수 0원’을 함께 봐야 한다
자료상 말소기준은 2020.03.04 동두천시 압류로 제시되어 있습니다. 박성호의 임대차는 확정일자 2022.09.08, 전입·점유개시는 2022.10.07로 기재되어 있어, 제공된 권리판정에서는 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 이후 2024.10.08 보증금 175,000,000원의 주택임차권등기가 이루어졌고, 2024.12.24 임대차계약일자가 2022.09.08로 경정되었습니다.
| 실제 임차인 | 점유 / 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|
| 박성호 실제 임차인 1명 | 2층 206호 전부 175,000,000원 | 대항력 없음 전입 2022.10.07 | 판정 미상 확정일자 2022.09.08 · 배당요구 있음 | 실질 인수 0원 HUG 잔존청구 포기·임차권 말소 동의 |
② 시세 비교 — 70%까지 내려왔지만 최근 거래보다 여전히 높다
부동산 거래 자료의 단지명은 더힐펠리스, 총 40세대, 사용승인일은 2019.01.29로 제시되어 있습니다. 전용 55.53㎡가 대상 면적과 일치하며, 확인된 거래는 다음과 같습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 59.52㎡ | 2 | 100,680,000원 |
| 2025.03 | 55.53㎡ | 5 | 103,000,000원 |
| 2023.01 | 59.52㎡ | 2 | 193,000,000원 |
| 2023.01 | 55.53㎡ | 5 | 190,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 101,840,000원 |
전체 4건 평균은 146,670,000원이고 현재 최저가는 그 전체 평균의 85.9%입니다. 그러나 이 수치만 보면 가격이 싸 보이는 착시가 생깁니다. 과거 고가 거래를 제외한 최근 12개월 평균은 101,840,000원, 최신 거래는 100,680,000원입니다. 현재 최저가 126,000,000원은 최근 12개월 평균의 123.7%이고, 최근 거래군이 이전 거래군보다 -46.8% 낮아진 추세입니다. 따라서 현재 회차를 ‘감정가 대비 30% 할인이라 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 126,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,564,000원 |
| 1. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 175,000,000원 | 123,436,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구 175,000,000원 중 123,436,000원이 배당되는 것으로 추정되어 51,564,000원 미배당이 발생합니다. 그러나 제출된 대항력 포기·임차권 말소 동의 서류 때문에 이 미배당액을 매수인 인수액으로 연결하지 않습니다. 현재 자료상 매수인 인수는 0원입니다.
④ 회차별 미배당 — 낙찰가가 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 126,000,000원 | 123,436,000원 | 51,564,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 88,200,000원 | 86,212,400원 | 88,787,600원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 61,739,999원 | 60,228,679원 | 114,771,321원 | 0원 |
이 사건은 대항력 인수형처럼 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 매수인에게 붙는 구조가 아닙니다. 제공된 각 회차 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원이고, 포기 서류도 잔존 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않는다는 취지입니다. 따라서 실질취득가액은 각 회차의 낙찰가와 동일하게 움직입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택(도시형생활주택-단지형연립)으로 이용 중이며, 전용 55.53㎡가 거래 비교 대상 면적과 일치합니다.
- 입지. 동두천시 생연동 보산초등학교 남측 인근으로, 단독·다세대주택·아파트단지·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 1호선 보산역이 소재해 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 도로. 남서측 약 4~5미터 포장도로와 접하고, 북동측 약 20미터 내외 포장도로와도 접하지만 북동측은 고저차로 계단 접근입니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 성장관리권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등에 해당하며 공시지가는 631,600원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 제시되어 있습니다.
- 환금성. 총 40세대 규모이며 최근 12개월 거래는 2건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회, 낙찰률은 0.0%로 제시되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기와 을구 3번 임차권등기 말소 동의의 적용 대상·조건을 최신 원문으로 확인해야 합니다.
- 임차권 경정 확인. 2024.12.24 임차권 경정으로 임대차계약일자가 2022.09.08로 정정되어 있으므로 을구 3번과 3-2번을 한 묶음으로 대조해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 시세. 전체 평균 146,670,000원보다 최근 12개월 평균 101,840,000원과 최신 거래 100,680,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 -46.8% 낮아져 있으므로 감정가 할인율만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 환금성 확인. 40세대 규모, 최근 12개월 거래 2건, 경매 낙찰률 0.0%라는 지표를 감안해 재매각 가능성을 보수적으로 점검해야 합니다.
- 별도 점유관계 확인. 확약은 박성호 관련 임차관계에 한정하여 해석해야 하므로 현장 점유자와 최신 현황조사를 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 최신 실거래를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리 해결”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 핵심은 숫자 175,000,000원을 두 번 읽는 데 있습니다. 박성호의 임차보증금이 175,000,000원이고 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액도 175,000,000원이지만, 제출된 포기·말소 동의 서류 때문에 현재 자료상 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 권리 측면에서는 중요한 위험이 해소되어 있습니다.
그러나 현재 회차의 실질취득가 126,000,000원은 최근 12개월 평균 101,840,000원의 123.7%입니다. 최신 거래는 100,680,000원이고 최근 추세도 -46.8%입니다. 단지가 40세대에 불과하고 경매 통계상 낙찰률도 0.0%인 점까지 겹칩니다. 따라서 결론은 “권리는 확약으로 정리, 가격은 아직 보수적으로”입니다. 1회 유찰이라는 사실이나 감정가 대비 70%라는 숫자만으로는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
