의정부지방법원 2025타경73941. 의정부동 케렌시아433 10층 1001호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가는 203,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 142,100,000원입니다. 그러나 이 사건에서 가장 중요한 숫자는 최저가가 아닙니다. 2021년부터 점유·전입한 임차인 김현용의 보증금 210,000,000원이 있고, 2023년에는 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 이 임차권은 2026년 현재 강제경매개시결정보다 앞선 권리여서 배당으로 전액 회수되지 않는 부분을 매수인이 승계합니다.
현재 최저가 142,100,000원에서 집행비용 2,789,400원을 제외하면 임차인에게 예상되는 배당은 139,310,600원입니다. 보증금 210,000,000원과의 차액 70,689,400원이 미배당으로 남아 매수인 부담이 됩니다. 결국 낙찰가와 인수액을 합친 금액은 212,789,400원입니다. 최저가가 최근 시세의 71.0%라는 숫자만 보고 가격 메리트가 있다고 판단하면 안 되는 이유입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73941 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 433-5 케렌시아433 10층 1001호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 도시형생활주택 · 전용 38.17㎡ · 지상13층 중 10층 |
| 현재 소유자 | 주식회사리빙트리 (2025.07.24 강제경매로 인한 매각, 2025.12.22 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 142,100,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김현용 / 268,439,216원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 최근 실거래 | 2024.11 · 200,000,000원 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 먼저다
현재 사건의 말소기준은 2026.01.02 강제경매개시결정입니다. 반면 김현용의 임대차계약일은 2021.03.19, 전입·점유는 2021.04.09, 주택임차권등기는 2023.05.17입니다. 모두 현재 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 을구 1번 임차권은 매각만으로 소멸하지 않고, 배당에서 보증금 전액을 돌려받지 못하면 그 부족분을 매수인에게 주장할 수 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 주요 일자 | 판정 | 현재 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김현용 | 1001호 전부 · 주거(임차권등기) | 210,000,000원 | 계약·확정 2021.03.19 전입·점유 2021.04.09 배당요구 2023.05.17 | 대항력 有 우선변제 보증기관 승계 없음 | 70,689,400원 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 보증금을 중복 합산할 사안도 없습니다. 다만 임차인 김현용은 현재 강제경매 신청채권자와 동일인입니다. 이 사실만으로 가장임차인이라고 단정할 수는 없지만, 임대차계약·보증금 지급자료·전입 및 점유관계와 별도 청구채권의 발생원인을 입찰 전에 원본으로 대조해야 합니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
케렌시아433 전용 38.17㎡의 확인된 실거래는 10건입니다. 전체 평균은 212,300,000원이지만, 2021~2022년의 209,000,000원~220,000,000원 거래가 많이 섞여 있습니다. 가격 판단에서는 더 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 200,000,000원, 최신 거래인 2024.11 거래도 200,000,000원이며, 최근 가격은 이전 거래보다 7.1% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 38.17㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 2024.01 | 38.17㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 2022.03 | 38.17㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2021.09 | 38.17㎡ | 12 | 220,000,000원 |
| 2021.07 | 38.17㎡ | 7 | 214,000,000원 |
| 2021.07 | 38.17㎡ | 13 | 215,000,000원 |
| 2021.06 | 38.17㎡ | 11 | 215,000,000원 |
| 2021.06 | 38.17㎡ | 7 | 209,000,000원 |
| 2021.06 | 38.17㎡ | 13 | 220,000,000원 |
| 2021.06 | 38.17㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 10건 | 212,300,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 200,000,000원 |
현재 최저가 142,100,000원은 최근 12개월 평균의 71.0%입니다. 하지만 여기에 인수액 70,689,400원을 더하면 실제 부담은 212,789,400원으로 올라갑니다. 이는 최근 12개월 평균·최신 거래 200,000,000원보다 12,789,400원 높은 수준입니다. 과거 거래까지 포함한 전체 평균 212,300,000원과는 비슷하지만, 최근 가격이 -7.1% 하락한 만큼 오래된 평균만 근거로 가격 가점을 주기는 어렵습니다.
③ 회차별 실질부담 — 낙찰가 하락을 인수액이 상쇄
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 142,100,000원 | 70,689,400원 | 212,789,400원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 99,470,000원 | 112,720,460원 | 212,190,460원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 69,629,000원 | 142,024,322원 | 211,653,322원 |
보증금 210,000,000원이 낙찰가보다 큰 대항력 임차형입니다. 회차가 내려갈수록 낙찰가 절감분 대부분이 미배당 인수액 증가로 바뀌어 총부담이 보증금 수준에 고정되는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 142,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,789,400원 |
| 1. 임차인 김현용 보증금 | 210,000,000원 | 139,310,600원 |
| 2. 갑구 9번 경매개시결정 · 김현용 | 268,439,216원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 보증금 중 139,310,600원만 배당되고 70,689,400원이 남습니다. 이 부족분이 현재 회차의 매수인 인수액입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 전용 38.17㎡의 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층·지상13층이며 본건은 10층입니다.
- 주위환경. 의정부병원 남측 인근으로 근린생활시설·빌라·다세대·오피스텔·병원 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 전철 1호선 의정부역 및 경전철 의정부역이 있습니다.
- 도로. 북측 약 4미터, 남측 약 3미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·특정용도제한지구·역사문화환경보존지역·상대보호구역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래표본. 케렌시아433은 26세대이며, 확인된 동일면적 실거래 10건 중 최근 12개월 거래는 2건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가에 현혹되지 말 것. 142,100,000원이 아니라 현재 회차 실질부담 212,789,400원을 기준으로 최근 시세 200,000,000원과 비교해야 합니다.
- 유찰 효과 재계산. 2회·3회 유찰돼도 인수액이 각각 112,720,460원·142,024,322원으로 커져 실질취득은 210,000,000원대를 유지합니다.
- 임차권 원본 확인. 계약일 2021.03.19, 전입·점유 2021.04.09, 임차권등기 2023.05.17 및 보증금 210,000,000원의 계약·지급자료를 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인과 현재 경매 신청채권자가 모두 김현용이므로 임대차보증금 채권과 청구금액 268,439,216원의 법률관계를 구분해 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 212,300,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래 200,000,000원을 우선 기준으로 삼고, -7.1% 하락 추세를 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.42억 낙찰”이 아니라 “2.10억대 취득”
이 사건의 핵심은 단순합니다. 화면에 보이는 최저매각가는 142,100,000원이지만, 매수인이 경제적으로 부담하는 금액은 그것으로 끝나지 않습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 210,000,000원이 선순위로 존재해 현재 회차에서는 70,689,400원을 추가 인수해야 하고, 총부담은 212,789,400원입니다.
2회 또는 3회 유찰돼도 상황은 본질적으로 바뀌지 않습니다. 낙찰가가 낮아지는 만큼 임차인의 미배당 보증금이 증가해 총부담은 계속 210,000,000원대에 머뭅니다. 반면 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래는 모두 200,000,000원이고 가격 흐름도 -7.1%입니다. 따라서 이 물건을 “감정가 203,000,000원짜리를 142,100,000원에 사는 경매”로 보면 안 됩니다. 권리 인수까지 포함한 실질취득가가 최근 시세를 넘는 대항력 임차형으로 보는 것이 맞습니다.
