의정부지방법원 2026타경10. 경기도 양주시 고암동의 단지형 다세대주택, 주건축물 제3동 5층 502호입니다. 감정가는 166,000,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 116,200,000원입니다. 권리의 기준점은 2018.03.23. 설정된 농협은행주식회사 근저당권으로, 최초 채권최고액은 181,200,000원이며 2024.01.22. 채권최고액 163,000,000원으로 변경등기가 있습니다.
현재 소유자는 현병직입니다. 2026.01.08. 농협은행 주식회사가 임의경매개시결정을 받아 경매가 진행됐습니다. 조사된 임차인 조경희는 2024.06.03. 전입했고 2026.02.26. 배당요구를 했지만, 전입일이 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 우선변제 여부는 단정하지 않고 원문 확인 대상으로 남겨야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경10 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 고암동 180-11 주건축물 3동 5층502호 |
| 도로명주소 | 경기도 양주시 화합로 1457-122 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 502호 |
| 소유자 | 현병직 |
| 감정가 / 최저가 | 166,000,000원 / 116,200,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 133,578,480원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리와 임차관계
말소기준은 2018.03.23. 농협은행주식회사 근저당권입니다. 등기부상 2020.07.20. 마포구 압류는 2021.02.25. 해제로 이미 말소됐고, 2026.01.08. 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2017년 설정된 아시아신탁주식회사 신탁등기도 2018.03.23. 신탁재산 귀속으로 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조경희 | 2024.06.03 | 2026.02.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
조경희의 전입일은 2024.06.03.으로 말소기준일 2018.03.23.보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고 매수인에게 임차보증금이 승계되는 구조가 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당순위와 우선변제 가능 여부는 확인이 필요합니다. 실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다.
③ 시세 비교 — 1회 유찰가는 최근 실거래의 82.4%
같은 단지로 확인된 해담빌리지(1동,2동,3동)는 24세대이며 사용승인일은 2017.07.27.입니다. 최근 거래 표본은 1건으로, 2025.05. 전용 69.04㎡ 4층이 141,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 141,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 69.04㎡ | 4 | 141,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 141,000,000원 |
현재 최저가 116,200,000원은 최근 12개월 실거래 평균 141,000,000원의 82.4%입니다. 대항력 임차인 인수가 없으므로 현재 기준 실질취득 가격도 116,200,000원으로 볼 수 있고, 가격 위치는 최근 실거래보다 낮습니다. 다만 시세 표본이 1건뿐이어서 141,000,000원을 확정적인 시세선으로 보는 것은 곤란합니다.
④ 예상배당표 (매각가 116,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,426,800원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 181,200,000원 | 113,773,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 농협은행 채권최고액 181,200,000원 중 113,773,200원이 배당되고 67,426,800원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 신청채권 청구액은 133,578,480원이며 현재 가정 배당액만으로 전액 충족되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 농협은행 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 116,200,000원 | 113,773,200원 | 67,426,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 81,340,000원 | 79,475,880원 | 101,724,120원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 56,938,000원 | 55,513,116원 | 125,686,884원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 농협은행의 미배당액은 커지지만, 제시된 시나리오에서는 각 회차 모두 매수인 인수액이 0원입니다. 따라서 현재 사건의 핵심은 채권자의 미회수금이 아니라 매수인이 실제로 떠안는 권리가 있는지 여부이며, 확인된 범위에서는 인수형 구조가 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 양주시 고암동 ‘칠봉초등학교’ 북측 인근의 단지형다세대로, 주위에 아파트와 근린생활시설 등이 분포하는 주거지대입니다. 감정평가상 전반적인 주거환경은 양호합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하며 인근 대중교통여건을 고려한 전반적인 교통상황도 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 502호이며, 외벽은 모르타르 위 페인팅마감, 창호는 PVC샷시 등입니다.
- 설비. 위생 급배수시설, 소화설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 지목 대, 토지면적 1,109.0㎡, 공시지가 733,600원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역이 포함되고 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 규모. 해담빌리지(1동,2동,3동)는 24세대이며 사용승인일은 2017.07.27.입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차 원문 확인. 조경희의 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 매각물건명세서의 임대차 조건을 다시 대조하세요.
- 대항력 기준 확인. 전입일 2024.06.03.은 말소기준일 2018.03.23. 이후입니다. 인수 여부 판단의 핵심 날짜를 원본과 재확인하세요.
- 시세 표본 확대. 최근 거래가 1건뿐입니다. 141,000,000원 한 건만으로 적정가를 확정하지 말고 유사 면적 거래를 추가 확인하세요.
- 현장 상태 점검. 다세대주택은 개별 호수의 내부 상태와 관리상태가 거래가격에 직접 영향을 줄 수 있으므로 현장 확인이 중요합니다.
- 배당 변동 요소 확인. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시나리오이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘시세 표본 확인’이 더 중요하다
이 사건은 권리구조 자체는 비교적 단순합니다. 2018.03.23. 농협은행 근저당이 말소기준이고, 조사된 임차인 조경희는 2024.06.03. 전입해 대항력이 없습니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
가격 측면에서는 1회 유찰된 116,200,000원이 최근 거래 141,000,000원의 82.4%여서 숫자상 여유가 있습니다. 그러나 최근 거래가 1건뿐이라는 점 때문에 이 할인율만으로 높은 평가를 주기는 어렵습니다. 권리는 양호, 가격은 유리한 위치지만 시세 검증은 추가로 필요한 물건입니다.
