의정부지방법원 2026타경115. 양주시 고암동 동안마을 302동 501호 아파트입니다. 2001년 사용승인된 지상 22층 건물의 5층 물건으로, 감정가는 238,000,000원이고 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 166,600,000원입니다. 등기 흐름에서 핵심은 2015.06.26. 설정된 국민은행 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 뒤에 설정된 하나은행 근저당 2건과 각종 압류·가압류는 매각으로 소멸합니다.
가격은 권리보다 더 눈에 띕니다. 같은 단지 동일 면적의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 219,791,666원, 최신 거래는 2026.08. 210,000,000원입니다. 현재 최저가 166,600,000원은 최근 12개월 평균의 75.8%입니다. 이 사건은 신건 감정가에 접근하는 물건이 아니라, 한 차례 유찰을 통해 최근 거래권 아래로 내려온 가격 메리트형에 가깝습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경115 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 고암동 122 동안마을 302동 5층501호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 지상 22층 건물 내 5층 · 아파트로 이용중 |
| 비교면적 | 83.44㎡ |
| 소유자 | 신향균 · 2015.04.09. 매매 · 거래가액 160,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 238,000,000원 / 166,600,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 71,815,008원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 사용승인일 | 2001.05.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2015.06.26. 국민은행 근저당입니다. 최초 채권최고액은 120,000,000원이고 2021.01.29. 변경등기에는 채권최고액 90,000,000원이 기재돼 있습니다. 그 뒤 하나은행 근저당 72,000,000원·84,000,000원, 신용보증기금 가압류 180,000,000원, 중소기업은행 가압류 22,585,070원, 경기신용보증재단 가압류 15,398,680원, 삼성생명보험 가압류 24,264,725원과 압류들이 이어졌지만 모두 말소기준 뒤 권리여서 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차관계 — 신고된 임차인은 없지만 현장 확인
신고된 임차인은 없습니다. 따라서 현재 배당 계산에도 임차보증금 인수액은 잡혀 있지 않습니다. 다만 감정요항표의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 입찰 전 현황조사서·전입세대·실제 점유자를 직접 대조하는 것이 안전합니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가 75.8%
동안마을(주공3단지)은 1,290세대, 사용승인일 2001.05.02인 아파트 단지입니다. 동일 면적 최근 12건 실거래 평균은 219,791,666원이고, 최저 거래는 200,000,000원, 최고 거래는 250,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.08. 24층 210,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 83.44㎡ | 24 | 210,000,000원 |
| 2026.07 | 83.45㎡ | 12 | 212,500,000원 |
| 2026.07 | 83.45㎡ | 23 | 220,000,000원 |
| 2026.07 | 83.45㎡ | 16 | 215,000,000원 |
| 2026.07 | 83.44㎡ | 22 | 235,000,000원 |
| 2026.06 | 83.44㎡ | 17 | 250,000,000원 |
| 2026.06 | 83.44㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 2026.06 | 83.44㎡ | 16 | 220,000,000원 |
| 2026.06 | 83.44㎡ | 16 | 220,000,000원 |
| 2026.06 | 83.44㎡ | 3 | 205,000,000원 |
| 2026.05 | 83.44㎡ | 25 | 220,000,000원 |
| 2026.05 | 83.44㎡ | 9 | 230,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 83.44㎡ | 12건 | 219,791,666원 |
현재 최저매각가 166,600,000원은 최근 12개월 평균 219,791,666원의 75.8%입니다. 최신 거래 210,000,000원과 최근 거래 최저 200,000,000원보다도 현재 최저가가 낮습니다. 이 사건에서는 권리상 인수액이 0원이므로 실질취득 기준도 166,600,000원이며, 시세 비교 역시 이 금액을 기준으로 볼 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 166,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,132,400원 |
| 2. 국민은행 근저당 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 하나은행 근저당 | 72,000,000원 | 43,467,600원 |
| 4. 하나은행 근저당 | 84,000,000원 | 0원 |
| 5. 신용보증기금 가압류 | 180,000,000원 | 0원 |
| 6. 중소기업은행 가압류 | 22,585,070원 | 0원 |
| 7. 경기신용보증재단 가압류 | 15,398,680원 | 0원 |
| 8. 삼성생명보험 가압류 | 24,264,725원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 518,248,475원 중 채권자 예상배당은 163,467,600원, 미배당은 354,780,875원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 가격·배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 166,600,000원 | 163,467,600원 | 354,780,875원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 116,620,000원 | 114,187,320원 | 404,061,155원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 81,634,000원 | 79,764,588원 | 438,483,887원 | 0원 |
유찰이 반복되면 후순위 채권자의 미배당은 커지지만, 현재 계산상 매수인에게 넘어오는 금액은 없습니다. 따라서 이 사건의 회차 판단은 대항력 보증금 인수형처럼 실질취득액이 고정되는 구조가 아니라, 낙찰가 자체가 곧 실질취득액인 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 회천중학교 북측 인근으로 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 근린공원이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식조 경사지붕 지상 22층, 사용승인일 2001.05.02, 기본 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 대체로 평탄한 사다리형 토지이며 아파트 건부지로 이용중입니다. 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 성장관리권역, 택지개발지구 등에 포함되며 중로1류·중로2류와 접합니다.
- 공시지가. 999,500원/㎡입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 1,290세대 규모이고 2026.05~08 동일 면적 실거래 12건이 확인돼 거래 표본은 존재합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2015.06.26. 국민은행 근저당이 기준이며 이후 근저당·가압류·압류의 매각 소멸 여부를 매각물건명세서와 최종 등기부에서 다시 확인하세요.
- 국세·지방세. 압류 3건 중 당해세 해당 여부에 따라 배당순서가 달라질 수 있으므로 교부청구와 배당요구 내역을 확인하세요.
- 점유자 확인. 신고된 임차인은 없지만 감정요항표상 임대관계 미상이므로 전입세대·현황조사·현장점유를 입찰 직전 대조하세요.
- 가격 상한. 현재 최저가 166,600,000원은 최근 12개월 평균 219,791,666원의 75.8%입니다. 실제 응찰가는 5층 조건과 내부상태를 반영해 별도로 정해야 합니다.
- 실거래 층 차이. 최근 거래는 3층부터 25층까지 분포하므로 본건 5층과 단순 평균을 그대로 동일가치로 보지 않는 것이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.29입니다. 매각기일 전 추가 압류·권리변동 여부를 최신 원본으로 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 승부처는 현재 가격
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2015년 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 하나은행 근저당과 여러 가압류·압류는 매각으로 소멸하며 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 1회 유찰로 166,600,000원까지 내려와 최근 12개월 실거래 평균 219,791,666원의 75.8%입니다.
다만 권리분석에서 완전히 닫아버릴 부분은 아닙니다. 국세·지방세 압류의 당해세 여부는 실제 배당을 바꿀 수 있고, 신고된 임차인은 없으나 감정요항표의 임대관계는 미상입니다. 이 두 지점만 입찰 전 원본과 현장에서 정리된다면, 현재 회차는 권리 안정성과 가격 할인폭이 동시에 보이는 아파트 경매로 평가할 수 있습니다.
