말소기준권리는 2023.03.10. 신한은행 근저당입니다. 임차인 이하영의 전입일은 2025.01.21.로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 최저가 215,600,000원은 동일 면적대 최근 12건 평균 292,500,000원의 73.7%입니다. 권리보다 가격 측면의 할인 폭이 먼저 보이는 물건입니다.
의정부지방법원 2026타경127. 양주시 덕계동 이레하이니스 5층 507호로, 감정평가상 아파트(도시형생활주택-원룸형주택)로 이용 중인 공동주택 단위세대입니다. 소유자 송현우는 2023.03.10. 소유권을 이전받았고 거래가액은 285,000,000원입니다. 같은 날 주식회사신한은행이 채권최고액 250,800,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준권리가 됩니다.
이후 2023.03.30. 주식회사이레종합건설의 후순위 근저당권 8,500,000원, 2025.03.28. 주식회사 하나은행의 가압류 9,332,618원, 2026.03.18. 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 모두 말소기준권리 뒤에 있으므로 매각으로 소멸합니다. 임차인 이하영도 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없으므로, 보증금의 미배당분이 생기더라도 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경127 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 덕계동 420-3 이레하이니스 5층 507호 |
| 도로명주소 | 경기도 양주시 평화로 1428-1 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(도시형생활주택-원룸형주택) · 49.9407㎡ · 제5층 제507호 |
| 내부 이용상태 | 방1 · 욕실 및 화장실2 · 주방 · 거실 발코니 · 보일러실 · 현관 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층/지상14층 · 사용승인일 2021.11.25 |
| 소유자 | 송현우 · 2023.03.10. 소유권이전 · 거래가액 285,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 308,000,000원 / 215,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 243,004,882원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
핵심은 2023.03.10. 설정된 주식회사신한은행 근저당권 250,800,000원입니다. 이 권리가 말소기준이며, 이후의 주식회사이레종합건설 근저당권, 하나은행 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 등기상 앞선 신탁등기는 이미 말소되어 현재 매수인이 승계할 신탁관계로 남아 있지 않습니다.
② 임차인 — 전입은 늦고, 인수는 없다
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이하영 | 5층 507호 · 주거 | 2025.01.21 | 10,000,000원 | 660,000원 | 2026.04.23 배당요구 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
이하영의 전입일 2025.01.21.은 말소기준권리인 2023.03.10.보다 늦습니다. 따라서 대항력이 없습니다. 보증금은 10,000,000원, 월세는 660,000원이며 2026.04.23. 배당요구를 했습니다. 확정일자는 확인되지 않고 우선변제 여부도 확정할 수 없지만, 대항력이 없으므로 배당에서 보증금이 전부 회수되지 않더라도 미배당 보증금을 매수인이 인수하지는 않습니다.
③ 시세 비교 — 1회 유찰 후 73.7%
이레하이니스 동일 면적대 최근 거래 12건의 평균 거래금액은 292,500,000원입니다. 거래 범위는 280,000,000원에서 305,000,000원, 최신 거래는 2025.05. 300,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 49.97㎡ | 11 | 300,000,000원 |
| 2025.05 | 49.82㎡ | 11 | 300,000,000원 |
| 2025.05 | 49.82㎡ | 6 | 285,000,000원 |
| 2025.05 | 49.96㎡ | 14 | 300,000,000원 |
| 2025.05 | 49.99㎡ | 5 | 285,000,000원 |
| 2025.04 | 49.99㎡ | 4 | 280,000,000원 |
| 2025.04 | 49.82㎡ | 3 | 285,000,000원 |
| 2025.03 | 49.96㎡ | 12 | 300,000,000원 |
| 2025.03 | 49.97㎡ | 5 | 305,000,000원 |
| 2025.02 | 49.97㎡ | 10 | 290,000,000원 |
| 2025.02 | 49.94㎡ | 4 | 280,000,000원 |
| 2025.02 | 49.77㎡ | 13 | 300,000,000원 |
| 평균 | 49.9407㎡ | 12건 | 292,500,000원 |
현재 최저가 215,600,000원은 최근 12건 평균 292,500,000원의 73.7%입니다. 평균 대비 금액 차이는 76,900,000원이며, 최신 거래 300,000,000원과 비교하면 현재 최저가는 약 71.9% 수준입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득액도 215,600,000원으로 동일합니다.
④ 예상배당표 (매각가 215,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,818,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 250,800,000원 | 211,781,600원 |
| 2. 근저당 · 주식회사이레종합건설 | 8,500,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 하나은행 | 9,332,618원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 268,632,618원 중 예상 채권자 배당액은 211,781,600원, 미배당은 56,851,018원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 3,818,400원으로 추정되어 있습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 215,600,000원 | 211,781,600원 | 56,851,018원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 150,920,000원 | 148,007,120원 | 120,625,498원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 105,644,000원 | 103,364,984원 | 165,267,634원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자 미배당액은 커지지만, 후순위 채권의 부족분은 매수인에게 이전되는 구조가 아닙니다. 임차인도 대항력이 없기 때문에 각 회차의 예상 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산되어 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양주덕산초등학교 북서측 인근이며, 주위는 아파트 단지·단독주택·각종 근린생활시설·학교 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하2층/지상14층 건물의 5층 507호이며 사용승인일은 2021.11.25입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 설비. 위생급배수·도시가스·난방·소화전·화재탐지·승강기·지하주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 4~5미터의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역, 지목 대, 주상용이며 토지면적은 1,827.0㎡, 공시지가는 1,955,000원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역·일반상업지역을 포함하며, 학교 및 중점경관관리구역에 저촉됩니다.
- 단지 거래. 이레하이니스는 103세대이며 동일 면적대 거래 12건의 평균은 292,500,000원입니다. 경매 평균 유찰 횟수는 1.7회, 매각률은 6.67%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 점유 확인. 이하영의 전입일은 2025.01.21., 보증금 10,000,000원, 월세 660,000원입니다. 대항력은 없지만 실제 점유·인도 일정은 확인해야 합니다.
- 배당관계 확인. 배당요구일은 2026.04.23.이며 확정일자는 확인되지 않습니다. 당해세와 임차인 최우선변제가 실제 배당에 미치는 영향을 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 현재 실질취득 215,600,000원은 최근 12건 평균 292,500,000원의 73.7%, 최신 거래 300,000,000원의 약 71.9%입니다.
- 환금성 확인. 단지 경매 평균 유찰 횟수 1.7회와 매각률 6.67%를 함께 보고 재매각 수요를 보수적으로 판단해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준인 신한은행 근저당과 후순위 근저당·가압류의 소멸 여부를 등기사항전부증명서와 매각물건명세서로 최종 대조해야 합니다.
- 관리비·현장 상태. 체납 관리비와 내부 상태, 실제 이용 현황은 현장과 관리주체를 통해 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하고, 현재 가격은 시세 아래
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2023.03.10. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 이하영은 보증금 10,000,000원에 거주하지만 전입이 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 신건과는 상황이 달라졌습니다. 감정가 308,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저가는 215,600,000원입니다. 이는 동일 면적대 최근 12건 평균 292,500,000원의 73.7%, 최신 거래 300,000,000원의 약 71.9%입니다. 따라서 현재 회차는 권리 인수 부담 없이 실거래 기준 할인 폭이 확인되는 구간입니다. 다만 매각률 6.67%와 평균 유찰 1.7회라는 단지 경매 지표, 임차인의 실제 점유와 명도 절차까지 함께 확인하는 접근이 필요합니다. 권리는 합격, 가격도 검토 가능한 구간이지만 환금성과 점유 확인은 남아 있습니다.
