부산지방법원 2025타경3259. 부산 서구 동대신동1가 보동길159번길 5에 위치한 전용 57.23㎡ 다세대주택입니다. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 3층 301호이며, 사용승인일은 1996년 8월 28일입니다. 전체 4세대 규모이고, 대상 토지는 급경사지에 자리합니다.
권리 흐름은 비교적 명확합니다. 2022년 6월 23일 설정된 초량3동새마을금고 근저당권 65,000,000원이 말소기준이며, 그 뒤에 접수된 하나은행 가압류 16,602,776원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 최저가 27,097,000원을 기준으로 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 등기상 인수 위험과 점유·명도 위험은 별개입니다. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 특정 임차인이 확인되지 않았다는 이유만으로 공실 또는 소유자 점유라고 단정할 수 없습니다. 보증금·전입일·확정일자도 확인되지 않아 현장 점유자가 있다면 대항력 여부는 가능·미상으로 두고 별도 조사해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경3259 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 동대신동1가 305-120 301호 · 부산광역시 서구 보동길159번길 5 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 57.23㎡ · 4층 건물 중 3층 |
| 건물 / 세대 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 1996.08.28 사용승인 · 4세대 |
| 현재 소유자 | 김옥자 (2025.06.13 상속, 2025.09.19 소유권이전 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 79,000,000원 / 27,097,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 초량3동새마을금고 / 50,135,360원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 이용상태 | 공동주택(다세대주택) |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
김태영은 2022년 6월 23일 거래가 80,000,000원에 소유권을 취득하면서 같은 날 초량3동새마을금고에 채권최고액 65,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 하나은행의 가압류가 접수됐고, 김옥자가 2025년 6월 13일 상속해 2025년 9월 19일 소유권이전 등기를 마쳤습니다. 이 상속등기는 초량3동새마을금고가 경매 실행을 위해 대위한 형태입니다.
말소기준인 새마을금고 근저당과 그 이후의 하나은행 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 신청채권자의 청구액 50,135,360원은 근저당 채권최고액 65,000,000원보다 작습니다. 현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 26,209,254원이 새마을금고에 배당되고, 채권 미배당액은 발생하지만 그 부족액이 낙찰자에게 승계되지는 않습니다.
② 가격 비교 — 33.9%라는 숫자의 한계
동일면적 57.23㎡의 확인된 거래는 2022년 6월 3층 거래 1건이며 거래가는 80,000,000원입니다. 현재 최저가 27,097,000원은 이 거래가의 33.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 57.23㎡ | 3 | 80,000,000원 |
| 확인 표본 | 57.23㎡ | 1건 | 80,000,000원 |
다만 이 거래는 현재 매각기일보다 약 4년 전의 단일 표본입니다. 최근 거래 흐름이나 하락·상승 추세를 확인할 추가 거래가 없으므로, 80,000,000원을 현재 시세로 그대로 적용해 “시세의 3분의 1이라 싸다”고 단정해서는 안 됩니다. 3회 유찰과 차량 접근 불가능, 좁은 계단도로, 급경사, 4세대 소규모 건물이라는 조건이 응찰가에 반영됐을 가능성을 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 27,097,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 887,746원 |
| 1. 근저당 · 초량3동새마을금고 | 65,000,000원 | 26,209,254원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 하나은행 | 16,602,776원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 81,602,776원 중 예상 배당액은 26,209,254원이며, 예상 미배당액은 55,393,522원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 0원, 미배당은 확대
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 27,097,000원 | 26,209,254원 | 55,393,522원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 18,967,900원 | 18,226,478원 | 63,376,298원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 13,277,530원 | 12,638,534원 | 68,964,242원 | 0원 |
낙찰가가 내려가면 새마을금고와 하나은행의 미배당액은 늘어나지만, 이 사건에서는 그 부족분이 매수인 인수금으로 전환되지 않습니다. 따라서 최저가 기준 실질취득액은 낙찰가와 같고, 현재 회차에서는 27,097,000원입니다. 다만 점유자 보증금이나 대항력 여부가 확인되지 않았으므로 현장조사 전에는 명도 관련 비용까지 0원이라고 볼 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 혜광고등학교 서측 인근이며, 경사지대 안에 소규모 공동주택과 단독주택이 혼재합니다. 전반적인 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근은 불가능합니다. 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 동대신역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 1~2미터의 계단도로, 서측으로 폭 약 1미터의 골목길에 접합니다.
- 지형. 서하향 급경사지에 조성된 2필지 일단의 사다리형에 유사한 토지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·상대보호구역·주거환경개선지구·가축사육제한구역에 해당합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았으며, 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 환금성. 4세대 소규모 건물이고 확인 거래는 2022년 6월 1건뿐입니다. 경매 관련 평균 유찰 횟수는 3.0회이며 확인된 낙찰 사례는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상이므로 현장 방문과 전입세대·확정일자·배당요구 여부 확인이 우선입니다.
- 대항력 단정 금지. 점유자가 확인되더라도 보증금·전입일·확정일자가 밝혀지기 전에는 대항력을 가능·미상으로 판단해야 합니다.
- 차량 접근 확인. 차량 진입이 불가능하고 계단도로와 좁은 골목길에 접하므로 이사·수리·소방·생활 편의 조건을 직접 점검해야 합니다.
- 현재 시세 재조사. 확인 거래는 2022년 6월 1건뿐입니다. 인근 유사 다세대의 현재 매매가와 임대가를 별도로 비교해야 합니다.
- 수리비 확인. 1996년 8월 28일 사용승인 건물입니다. 내부 누수·난방·배관·창호 상태를 확인해 입찰가에 반영해야 합니다.
- 매각 진행 확인. 2026년 7월 28일 매각기일의 진행 결과와 이후 기일·변경 여부를 법원 원본에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당요구 내역을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 현장은 단순하지 않다”
이 물건은 말소기준 근저당 이후의 권리가 모두 소멸하고 계산상 인수액도 0원이어서 등기 권리분석 자체는 비교적 단순합니다. 감정가 79,000,000원에서 3회 유찰돼 27,097,000원까지 낮아진 가격도 눈에 띕니다.
그러나 비교 가능한 거래가 2022년 6월 80,000,000원 1건뿐이어서 현재 시세 대비 할인율을 확정할 수 없습니다. 차량 접근 불가능, 폭 1~2미터의 계단도로와 약 1미터 골목길, 급경사, 4세대 소규모 건물, 임대관계 미상이라는 조건도 겹칩니다. 결론은 “등기상 인수는 0원, 가격은 낮지만 점유·접근성·환금성 확인 전에는 보수적 접근”입니다.
