의정부지방법원 2026타경70017. 동두천시 생연동 삼성빌리지 제2동 3층 301호, 전용 43.08㎡의 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)입니다. 소유자 박해주는 2019년 8월 거래가 130,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기상 현재 경매의 말소기준은 2023년 8월 3일 구로세무서장의 압류입니다. 그 뒤 주택도시보증공사 가압류, 강서세무서 압류, 서울보증보험의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

하지만 이 사건의 승부처는 후순위 등기가 아니라 말소기준보다 훨씬 앞선 임차권입니다. 한국토지주택공사 명의 임차권은 전입 2019년 7월 22일, 확정일자 2019년 7월 5일, 보증금 110,000,000원이고 배당요구도 확인됩니다. 전입일이 2023년 말소기준보다 앞서 대항력이 인정되는 자료이므로, 배당으로 보증금을 전액 돌려받지 못하면 그 부족분은 매수인에게 승계될 가능성이 있는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소보다 앞선 임차권이 핵심

2016년 설정됐던 부천지구축산업협동조합 근저당은 2019년 7월 이미 말소됐습니다. 현재 기준권리는 2023년 8월 3일 압류이고, 이후의 주택도시보증공사 가압류·강서세무서 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 2019년부터 효력이 이어지는 임차관계로, 말소기준보다 선순위입니다.

② 임차관계 — 실제 임차인 수와 승계위험

실제 임차인으로 합산할 인원은 0명입니다. 한국토지주택공사는 보증 관련 승계 명의로 분류되어 보증금을 별도의 실제 임차인 보증금과 중복 합산하면 안 됩니다. 다만 등기된 주택임차권 자체의 보증금은 110,000,000원이고, 전입·확정일자가 말소기준보다 앞서므로 이 사건의 인수액 계산에는 그대로 반영됩니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다

삼성빌리지(가동,나동)는 총 24세대이고, 비교 면적은 전용 43.29㎡입니다. 확인된 거래 4건 중 최신 거래는 2023년 12월 100,000,000원이며, 최근 12개월 평균도 100,000,000원입니다. 전체 4건 평균은 106,750,000원이지만 과거 120,000,000원 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다.

표면상 최저가 67,900,000원은 최근 시세의 67.9%에 불과해 싸 보입니다. 그러나 현재 회차의 배당가정에서 한국토지주택공사 보증금 미배당액은 43,722,200원입니다. 따라서 매수인 총 부담은 67,900,000원 + 43,722,200원 = 111,622,200원으로, 최근 12개월 평균 및 최신 거래 100,000,000원의 약 111.6%입니다. 가격 메리트가 아니라 최근 시세 이상으로 취득할 위험을 먼저 봐야 합니다.

게다가 최근 거래 추세는 과거보다 -8.3%입니다. 전체 평균 106,750,000원만 보면 낙폭이 덜 커 보이지만, 최신 거래와 최근 12개월 평균은 이미 100,000,000원입니다. 하락 추세에서 실질취득이 최근 시세를 웃도는 만큼 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 67,900,000원 가정)

현재 회차 가정에서는 매각대금이 집행비용과 선순위 보증금 배당으로 모두 소진됩니다. 한국토지주택공사 보증금 중 43,722,200원이 미배당으로 남는 계산이며, 이것이 현재 회차 매수인 인수 가능액입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)으로 방·주방/식당·거실·욕실 등으로 이용 중입니다. 7층 건물 중 3층입니다.
• 입지. 동두천시청 북서측 인근으로 연립주택·다세대주택·단독주택·아파트와 소규모 점포가 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 동두천중앙역이 있어 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 규모·환금성. 삼성빌리지(가동,나동)는 총 24세대입니다. 확인된 동일 면적대 실거래도 4건으로 표본이 많지 않고 최근 거래는 2023년 12월 100,000,000원입니다.
• 규제. 도시지역·준주거지역이며 성장관리권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역에 해당합니다. 공시지가는 895,500원/㎡입니다.
• 토지 현황. 소유권대지권 목적 토지의 공부상 지목은 ‘답’이나 현황은 ‘대’입니다.
• 건물 상태. 사용승인일은 2016.05.10이고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 인수액을 입찰가와 반드시 합산. 현재 회차 기준 67,900,000원 낙찰에 43,722,200원 인수 가능액을 더한 111,622,200원이 실질 취득비용의 핵심입니다.
• 유찰가 착시 금지. 2회 유찰 시에도 실질부담 111,255,540원, 3회 유찰 시에도 110,998,878원으로 약 1.11억원대입니다.
• 포기서류 적용주체 확인. 서울보증보험이 제출한 포기·말소동의 서류가 한국토지주택공사 임차권의 미배당 보증금까지 법적으로 소멸시키는지 원본 문구와 당사자 관계를 반드시 대조해야 합니다.
• 최근 시세 우선. 전체 평균 106,750,000원보다 최신 거래와 최근 12개월 평균인 100,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래는 과거 대비 -8.3% 추세입니다. 실질취득이 최근 시세보다 높은 상태에서 추가 가격 프리미엄을 인정하기 어렵습니다.
• 점유·명도 확인. 주택임차권등기가 존재하므로 실제 현재 점유자, 퇴거 여부, 명도 상대방을 현황조사 및 현장 확인으로 재확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기명령 및 대항력 포기서류 원문을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “6,790만원 경매”가 아니라 “약 1.11억원 취득”

이 사건은 표면 최저가가 감정가의 70%까지 내려와 얼핏 할인폭이 커 보입니다. 하지만 권리분석의 결론은 반대입니다. 2019년부터 이어진 보증금 110,000,000원의 선순위 임차권 때문에 현재 배당가정상 43,722,200원의 미배당 보증금이 남고, 이를 합산한 실질취득은 111,622,200원입니다. 최신 실거래와 최근 12개월 평균 100,000,000원보다 이미 높습니다.

더 유찰돼도 이 구조는 크게 개선되지 않습니다. 2회 유찰 시 111,255,540원, 3회 유찰 시 110,998,878원으로 낙찰가가 떨어지는 만큼 인수액이 늘어 총액이 거의 고정됩니다. 여기에 최근 가격 추세가 -8.3%이고 24세대 규모의 다세대라는 환금성 조건까지 고려하면, 최저가 할인율을 매력으로 평가하기 어려운 물건입니다.

서울보증보험이 제출한 대항력 포기·임차권등기 말소동의 서류는 중요한 변수지만, 포기 제출 주체와 임차권 명의가 다르므로 그 문서만으로 한국토지주택공사 명의 보증금의 매수인 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다. 후순위 등기는 정리되지만, 선순위 임차권과 포기서류의 적용 범위가 결론을 좌우합니다.