138,600,000원
의정부지방법원 2026타경70031. 양주시 삼숭동 티에스3차푸른솔아파트 302동 6층 605호입니다. 감정평가상 현황은 아파트이고 건축물현황도상 방3, 욕실1, 거실 및 주방 등의 구조입니다. 소유자는 엄재일이며, 현재 권리분석의 기준이 되는 등기는 2022.01.24. 교보생명보험주식회사 근저당권 180,000,000원입니다. 이 근저당권은 2025.11.03. 한국자산관리공사로 이전됐고, 뒤이어 설정된 신한카드·삼성카드 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 측면의 핵심은 단순합니다. 조사된 임차인이 없고 예상 인수금액도 0원입니다. 따라서 이 사건은 대항력 보증금이 낙찰가에 더해지는 유형이 아니라, 현재 회차에서는 낙찰가 자체가 실질취득금액이 되는 구조입니다. 가격 판단의 기준은 전체 거래 평균 203,541,666원보다 최근 12개월 평균 199,000,000원과 최신 거래 179,000,000원을 우선해서 보는 것이 적절합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70031 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 삼숭동 632-2 티에스3차푸른솔아파트 302동 6층605호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 현황 아파트 · 방3·욕실1·거실 및 주방 |
| 동일면적 거래 표본 | 65.09㎡ |
| 소유자 | 엄재일 |
| 감정가 / 최저가 | 198,000,000원 / 138,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 151,234,065원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 말소기준권리는 2022.01.24. 설정된 교보생명보험주식회사 근저당권 180,000,000원입니다. 해당 근저당권은 2025.11.03. 한국자산관리공사로 이전됐으며, 그 이후 신한카드 가압류 7,952,796원, 삼성카드 가압류 7,857,659원, 2026.01.07. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수 예상액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만, 추세는 하락
TS푸른솔3차아파트 동일면적 65.09㎡ 거래 12건의 전체 평균은 203,541,666원입니다. 그러나 가격 판단은 더 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 5건 평균은 199,000,000원, 최신 거래는 2025.10. 179,000,000원이며, 최근 기간은 이전 기간 대비 -3.8%의 하락 추세입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 65.09㎡ | 2 | 179,000,000원 |
| 2025.07 | 65.09㎡ | 13 | 205,000,000원 |
| 2025.07 | 65.09㎡ | 6 | 198,000,000원 |
| 2025.06 | 65.09㎡ | 6 | 210,000,000원 |
| 2024.11 | 65.09㎡ | 6 | 203,000,000원 |
| 2024.10 | 65.09㎡ | 8 | 230,000,000원 |
| 2024.10 | 65.09㎡ | 6 | 200,000,000원 |
| 2024.09 | 65.09㎡ | 6 | 215,000,000원 |
| 2024.07 | 65.09㎡ | 11 | 200,000,000원 |
| 2024.03 | 65.09㎡ | 2 | 190,000,000원 |
| 2024.01 | 65.09㎡ | 12 | 210,000,000원 |
| 2023.11 | 65.09㎡ | 3 | 202,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 65.09㎡ | 5건 | 199,000,000원 |
현재 최저매각가 138,600,000원은 최근 12개월 평균 199,000,000원의 69.6%입니다. 최신 거래 179,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 낮습니다. 따라서 신건 가격이 시세 이상이었던 유형과 달리, 이 사건은 1회 유찰 후 가격 구간 자체에는 메리트가 생긴 상태입니다. 다만 최근 추세가 -3.8%인 만큼 과거 최고 거래 230,000,000원이나 전체 평균만으로 낙찰가 상한을 높게 잡는 것은 경계해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 138,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,740,400원 |
| 2. 근저당 · 교보생명보험주식회사 | 180,000,000원 | 135,859,600원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 7,952,796원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 7,857,659원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 138,600,000원을 가정하면 총 채권액 195,810,455원 중 135,859,600원이 채권자에게 배당되고, 미배당은 59,950,855원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수는 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 138,600,000원 | 135,859,600원 | 59,950,855원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 97,020,000원 | 94,873,640원 | 100,936,815원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 67,914,000원 | 66,291,548원 | 129,518,907원 | 0원 |
이 사건의 중요한 특징은 회차가 내려가더라도 매수인 인수액이 계속 0원이라는 점입니다. 배당 부족액은 커지지만 그 부족액이 곧바로 낙찰자의 인수금액으로 전환되는 구조는 아닙니다. 따라서 현재 자료 기준 실질취득금액은 각 회차의 매각가와 동일하게 움직입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 양주시 삼숭동 장거리교차로 남동측 인근이며, 주택·아파트·학교·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 대중교통시설과의 거리·편의성, 시내권 주간선도로 연계성은 전반적으로 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트조, 지하 1층·지상 15층 건물에 속하는 구분건물이며 위생·급배수, 도시가스보일러 난방, 승강기 및 소방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북서측 노폭 25M 내외 도로를 통해 단지 내로 진출입합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·자연녹지지역·지구단위계획구역(삼숭지구) 등에 해당하며, 공시지가는 923,700원/㎡입니다.
- 단지. TS푸른솔3차아파트는 387세대이며 준공일은 2001.10.31.입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 203,541,666원보다 최근 12개월 평균 199,000,000원과 최신 거래 179,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름이 이전 기간 대비 -3.8%이므로 과거 고가 거래를 기준으로 가격 여유를 과대평가하지 않는 것이 중요합니다.
- 권리 확인. 말소기준은 2022.01.24. 교보생명보험주식회사 근저당이며, 2025.11.03. 한국자산관리공사로 이전됐습니다.
- 임차관계. 현재 조사된 임차인은 없으며 매수인 인수 예상액도 0원입니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 미배당 59,950,855원이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다.
- 현장 확인. 현황은 아파트로 조사됐고 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다. 입찰 전 현장 상태와 원본 서류를 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 최근 하락 흐름까지 보고 결정
이 물건은 임차인 0명, 매수인 인수 0원으로 권리분석의 핵심 위험이 크지 않습니다. 현재 1회 유찰된 최저가 138,600,000원은 최근 12개월 평균 199,000,000원의 69.6%까지 내려와, 신건 대비 가격 여유가 생겼습니다. 최신 거래도 179,000,000원입니다. 다만 최근 시장 흐름은 이전 기간 대비 -3.8%이므로 단순히 전체 평균이나 과거 최고 거래만 보고 낙찰가를 높게 쓰는 것은 피해야 합니다. 권리는 단순하고 현재 가격은 최근 평균 아래지만, 응찰가는 하락 추세를 반영해 보수적으로 정하는 물건입니다.
