🏷️ 292,316,000원 📉 1회 유찰 · 70% 👤 실제 임차인 1명 ❓ 대항력 가능·미상
의정부지방법원 2026타경70062. 양주시 덕정동의 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 경량철골구조 샌드위치판넬 경사지붕 1층이며 사용승인일은 2016.07.26.입니다. 토지는 387.0㎡, 공부상 지목은 대, 이용상황은 단독입니다. 현재 1회 유찰되어 최저매각가는 감정가의 70%인 292,316,000원입니다.
권리관계의 중심은 2024.06.03. 전연숙 근저당권 120,000,000원입니다. 과거 국민은행 근저당권은 등기부상 이미 말소되었고, 전연숙 근저당권이 이 사건의 말소기준권리입니다. 2026.01.13. 경료된 임의경매개시결정은 이 기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 다만 현황조사와 매각물건명세서에 나타난 이해구의 사무실 점유는 전입신고일이 확인되지 않아, 등기권리만 보고 인수 위험이 완전히 없다고 단정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70062 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 덕정동 78 · 78-3 제1동 · 도로명 경기도 양주시 화합로1325번길 308 |
| 물건종류 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 건물 | 경량철골구조 샌드위치판넬 경사지붕 1층 · 사용승인일 2016.07.26. |
| 토지 | 387.0㎡ · 지목 대 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 이종규 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 417,593,710원 / 292,316,000원 (1회 유찰 · 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 전연숙 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 임차인은 별도 확인
2016.09.21. 설정된 국민은행 근저당권은 현재 등기부상 이미 말소되어 현존 말소기준권리가 아닙니다. 이 사건의 기준은 2024.06.03. 전연숙 근저당권 120,000,000원이며, 이후 2026.01.13. 경료된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이해구 | 사무실 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 따라서 보증금을 다른 신고인과 중복 합산할 문제는 없습니다. 반대로 전입신고일·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않으므로 매각 전에는 주민등록·사업자등록·점유개시일과 배당요구 종기 내 신고 여부를 원본으로 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 292,316,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,892,424원 |
| 2. 근저당 · 전연숙 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 167,423,576원 |
현재 회차 시뮬레이션에서는 신청채권자 전연숙에게 120,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 167,423,576원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있으나, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고 이해구의 대항력·우선변제권도 확정되지 않은 상태입니다.
④ 토지·건물·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건물은 단독주택으로 이용 중이며, 상·하수도시설·위생설비·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 입지. 덕정6통마을회관 북서측 근거리에 위치하고, 주변은 공장·주택·창고가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 근거리에 버스정류장이 있어 제반 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도지역. 일반공업지역·지구단위계획구역(덕정공업)이며 성장관리권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 도로 저촉. 일부 토지는 중로3류(폭 12m~15m)에 저촉되며, 별도 목록의 토지는 전체가 도시계획도로에 포함되고 공부상 지목 및 현황도 도로로 이용 중인 점을 반영해 평가됐습니다.
- 토지가격 참고. 공시지가는 357,300원/㎡입니다.
- 제시외 물건. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되며, 별도의 이동 가능한 컨테이너는 소유관계가 불분명해 감정평가에서 제외됐습니다.
- 현황 차이. 건물은 공부상 덕정동 78, 78-3 지상에 소재하나 현황은 덕정동 78 지상에 소재합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없다고 평가됐습니다.
⑤ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 292,316,000원 | 120,000,000원 | 0원 | 167,423,576원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 204,621,200원 | 120,000,000원 | 0원 | 80,956,503원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 143,234,840원 | 120,000,000원 | 0원 | 20,429,552원 |
배당 시뮬레이션만 보면 3회 유찰 시나리오까지도 신청채권자 채권 120,000,000원은 전액 배당되는 구조입니다. 하지만 이것이 곧 매수인 위험 0을 뜻하는 것은 아닙니다. 임차인의 법적 지위가 확정되지 않은 상태이므로 낙찰가 시나리오보다 먼저 점유관계를 확정해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 이해구의 전입신고일 또는 사업자등록, 점유개시일, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해 대항력·우선변제권을 확정하세요.
- 사무실 사용 확인. 감정평가상 건물 이용상태는 단독주택인데 현황조사 임차인은 사무실 사용으로 기재돼 있습니다. 실제 사용 범위와 점유 부분을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 도로 편입 범위 확인. 일부 토지가 중로3류에 저촉되고 일부 목록은 전체가 도시계획도로에 포함됩니다. 개별 필지별 이용 가능성과 실제 도로 사용 범위를 확인하세요.
- 제시외 물건 확인. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물과 평가에서 제외된 이동 가능한 컨테이너의 위치·점유·소유관계를 현장에서 구분해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 없어 최저매각가 292,316,000원을 시세보다 저렴하다고 볼 근거가 없습니다. 주변 단독주택·토지의 실제 거래가격과 개별 필지의 도로 영향을 별도로 검증하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 매각기일 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “등기는 단순하지만, 점유와 토지가 변수다”
이 사건은 등기부만 보면 말소기준권리와 소멸관계가 비교적 명확합니다. 그러나 실제 입찰판단의 핵심은 등기 밖에 있습니다. 보증금 10,000,000원의 이해구가 사무실로 점유하면서 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상이고, 토지 일부는 도시계획도로에 저촉되거나 도로로 이용되고 있습니다. 이동 가능한 컨테이너의 소유관계도 불분명합니다.
따라서 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 “싸다”거나 “안전하다”는 결론을 내릴 수 없습니다. 이 물건은 먼저 임차인의 법적 지위를 확정하고, 다음으로 도로 편입·토지 이용성과 제시외 물건을 확인한 뒤 마지막에 가격을 검증해야 하는 유형입니다. 등기권리는 합격에 가깝지만, 점유와 토지 확인 전에는 보수적으로 접근할 사건입니다.
