의정부지방법원 2026타경70075. 의정부역 북동측 인근 우미쁘띠린1차 8층 804호, 전용 14.69㎡의 아파트(도시형생활주택-원룸형)입니다. 소유자 서승희는 2023년 11월 1일 매매를 원인으로 2024년 1월 8일 소유권을 이전받았고 거래가액은 63,000,000원입니다. 과거 신한은행 근저당 63,360,000원은 2022년 12월 15일 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 핵심은 근저당이 아니라 이솔의 선순위 주택임차권과 그 뒤에 들어온 주택도시보증공사 가압류입니다.

이솔의 임대차계약일은 2022년 11월 28일, 전입·점유개시일은 2022년 12월 15일이며 확정일자는 2022년 11월 28일입니다. 보증금은 73,000,000원이고, 주택임차권등기는 2024년 12월 31일 접수됐습니다. 반면 이 사건의 말소기준은 2025년 2월 26일 주택도시보증공사 가압류이므로, 임차인의 전입은 그보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 미배당 보증금이 매수인에게 남을 수 있는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약으로 해소

과거 2014년 설정된 신한은행 근저당은 2022년 12월 15일 이미 말소돼 현재 말소기준 역할을 하지 않습니다. 이 사건에서는 2025년 2월 26일 주택도시보증공사 가압류 1,816,000,000원이 말소기준이고, 그 뒤의 2026년 1월 14일 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 그보다 앞선 이솔의 임차권이지만, 명세서상 대항력 포기·반환청구권 포기·말소 동의 서류가 있어 그 잔존 보증금은 매수인에게 실질 승계되지 않는 것으로 반영합니다.

② 임차인 — 대항력 有, 우선변제 有, 실질 승계 0원*

* 확약을 반영하지 않은 배당계산상 현재 회차 미배당 잔존액은 23,907,200원입니다. 그러나 매각물건명세서 비고의 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 을구 3번 임차권등기 말소 동의 서류를 반영하면 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다.

③ 시세 비교 — 확약 반영 실질취득 50,400,000원 기준

가격 메리트는 전체 과거 평균보다 최근 12개월 평균·최신 거래·최근 추세를 우선해 봐야 합니다. 우미쁘띠린1차의 최근 12개월 평균은 59,500,000원, 최신 거래는 2024년 6월 55,000,000원입니다. 현재 확약 반영 실질취득액 50,400,000원은 최근 12개월 평균의 84.7%입니다.

전체 7건 평균은 60,857,142원이지만 과거 70,000,000원 거래까지 포함돼 있으므로 이 전체 평균만으로 가격을 높게 평가하지 않습니다. 더 중요한 신호는 최근 거래군이 이전 거래군보다 -5.1%라는 점입니다. 즉 현재 50,400,000원이 최근 평균보다 낮은 것은 맞지만, 시장 방향 자체는 하락이므로 단순히 과거 평균 대비 할인됐다는 이유만으로 과도한 가점을 줄 구간은 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 50,400,000원 가정)

배당계산상 임차인 이솔에게 49,092,800원이 배당되고 23,907,200원이 남습니다. 확약이 없다면 이 잔존액이 매수인 인수 위험이지만, 이 사건은 잔존 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 서류를 반영해 실질 인수액을 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 아파트(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중이며 전용면적은 14.69㎡입니다.
• 입지. 의정부역 북동측 인근. 근린생활시설, 연립·다세대주택, 아파트가 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통인 편입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 의정부역이 있어 교통상황은 보통인 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물의 8층 804호이며 사용승인일은 2014.02.26입니다. 위생·급배수·난방·지하주차장·소화전·승강기 설비가 있습니다.
• 도로. 서측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접합니다.
• 토지. 일반상업지역 · 과밀억제권역 · 상대보호구역 · (한강)폐기물매립시설 설치제한지역이며 공시지가는 3,489,000원/㎡입니다.
• 공부상 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성. 298세대 단지이나 대상 면적이 14.69㎡의 원룸형이고, 경매 통계상 평균 유찰 4.9회로 나타나 환금성은 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약 원본 확인. 이 사건의 권리결론은 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 을구 3번 임차권등기 말소 동의 서류에 크게 의존합니다. 입찰 전 매각물건명세서와 제출 서류 원문을 반드시 대조해야 합니다.
• 선순위 임차권 확인. 이솔의 전입 2022.12.15, 확정일자 2022.11.28, 보증금 73,000,000원, 주택임차권등기 내용을 원본과 다시 대조하세요.
• 민간임대주택 등기 확인. 2024.01.08 접수된 민간임대주택등기가 등기부에 존재하므로 입찰 전 현행 등기 및 관련 의무 상태를 원본으로 확인하세요.
• 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균은 59,500,000원이지만 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -5.1%입니다. 전체 평균 60,857,142원만으로 응찰가를 높이지 마세요.
• 경매 환금성. 단지 평균 유찰 횟수 4.9회, 낙찰률 0.0이라는 통계를 감안해 재매각 기간과 가격 변동성을 보수적으로 잡는 편이 안전합니다.
• 명도·점유 확인. 등기상 임차권등기와 감정평가상 임대관계 미상 상태가 함께 있으므로 실제 점유자와 인도 상태는 현장에서 확인하세요.
• 관리비·세금 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 별도 확인이 필요합니다.

맺으며 — 위험한 권리가 ‘확약’ 하나로 구조가 바뀐 사건

이 물건을 최저가 50,400,000원만 보고 보면 감정가 72,000,000원의 70%까지 내려온 단순 할인물건처럼 보입니다. 하지만 권리의 핵심은 보증금 73,000,000원의 이솔 임차권입니다. 전입과 확정일자가 말소기준보다 앞서기 때문에 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커지는 전형적인 대항력 인수형입니다.

다만 이 사건에는 결정적인 문구가 있습니다. 주택도시보증공사가 배당 부족분에 대해 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기 말소에도 동의한다는 서류를 제출했습니다. 그 결과 정확도 규칙상 매수인 실질 인수는 0원*, 현재 실질취득은 50,400,000원으로 봅니다.

가격도 최근 12개월 평균 59,500,000원의 84.7%라 현재 회차에는 차이가 있습니다. 그러나 최근 시세 추세는 -5.1%, 단지 경매 평균 유찰은 4.9회입니다. 즉 권리는 확약으로 해소됐지만, 시장은 하락·저환금 신호가 남아 있는 물건입니다. 결론은 “선순위 임차권 때문에 피할 물건”도, “70%까지 내려왔으니 무조건 싼 물건”도 아닙니다. 확약 원본의 효력을 확인한 뒤 최근 시세와 환금성을 기준으로 가격을 정하는 것이 핵심입니다.