서울중앙지방법원 2025타경101641. 종로구 숭인동 ‘숭인한성아펠시티’ 8층 806호, 공부상 오피스텔입니다. 표면적인 숫자는 감정가 282,000,000원에서 8회 유찰된 최저가 47,312,000원입니다. 그러나 이 사건의 가격을 결정하는 권리는 최저가보다 먼저 발생한 박지연의 주택임차권입니다. 박지연은 2022.02.25 점유를 시작했고 2022.03.07 주민등록과 확정일자를 갖췄으며, 임차보증금은 260,000,000원입니다. 제공된 말소기준인 2025.01.22 강제경매개시결정보다 앞서 대항력을 갖춘 것으로 판정돼, 배당으로 회수하지 못한 보증금 잔액은 매수인이 인수합니다.
현재 최저가 47,312,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 1,251,616원을 먼저 제외한 뒤 박지연에게 46,060,384원이 배당됩니다. 보증금 260,000,000원 중 남는 213,939,616원은 매수인 인수액이 됩니다. 결국 47,312,000원 + 213,939,616원 = 261,251,616원. 이 물건은 최저가 4천만원대가 아니라 실질적으로 약 2.61억원을 부담하는 구조로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경101641 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 난계로 257, 8층806호 (숭인동,숭인한성아펠시티주건축물제1동) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 공부상 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 김상건 (2022.02.15 소유권이전 · 거래가액 284,008,900원) |
| 감정가 / 최저가 | 282,000,000원 / 47,312,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 270,941,584원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
이 사건의 실제 임차인은 박지연 1명입니다. 박지연의 임차보증금은 260,000,000원이며 주민등록일과 확정일자는 모두 2022.03.07입니다. 배당요구도 되어 있어 우선변제권을 행사하지만, 현재 매각가 가정에서는 보증금 전액 변제가 불가능해 잔액이 매수인에게 넘어옵니다. 주택임차권등기는 2024.03.06 접수됐고, 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액이 매수인에게 인수된다는 취지가 명시돼 있습니다.
| 구분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박지연 · 전유부분 전부 | 260,000,000원 | 2022.03.07 / 2022.03.07 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실제 임차인 |
| 시보증 · 보증기관 승계 | 박지연 보증금 중복신고 | 해당 없음 | 별도 판정 아님 | 별도 합산 금지 | 승계·중복 |
② 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 약 2.61억원
대항력 임차보증금 인수형에서는 최저가가 내려간 만큼 임차인에게 배당되는 금액도 줄고, 그 부족분이 매수인 인수액으로 옮겨갑니다. 따라서 이 사건의 가격 비교 기준은 최저매각가가 아니라 실질취득금액입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 47,312,000원 | 213,939,616원 | 261,251,616원 |
| 9회 유찰 시 | 37,849,600원 | 223,231,693원 | 261,081,293원 |
| 10회 유찰 시 | 30,279,680원 | 230,665,354원 | 260,945,034원 |
현재 회차에서 실질취득은 261,251,616원으로 감정가 282,000,000원의 약 92.6%입니다. 9회 유찰 시에는 261,081,293원, 10회 유찰 시에는 260,945,034원으로 최저가가 계속 하락해도 총부담은 약 2.61억원 전후에서 거의 움직이지 않습니다. 따라서 47,312,000원이라는 최저가 자체를 근거로 ‘시세보다 싸다’거나 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 47,312,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,251,616원 |
| 1. 임차인 박지연 보증금 | 260,000,000원 | 46,060,384원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 270,941,584원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 1,251,616원을 제외한 46,060,384원이 박지연에게 배당되고, 보증금 부족분 213,939,616원은 매수인 인수로 계산됩니다. 주택도시보증공사 청구금액 270,941,584원은 예상배당 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신설동역오거리 남측 인근으로 업무시설·근린생활시설·공공기관 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 동측 및 남측 포장도로와 접하며 차량 주정차가 용이하고, 인근에 신설동역 1·2호선·우이신설선과 버스정류장이 위치합니다.
- 이용상태. 공부상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 17층 건물의 8층 806호입니다. 사용승인은 2021.08.30입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·기계식주차·소화전·화재탐지·화재경보설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함되고 도로 접함·건축선 저촉 사항이 있습니다.
- 환금성 판단. 현재까지 8회 유찰된 결과가 확인되므로, 최저가 하락 자체보다 실제 응찰 수요와 인수보증금을 포함한 총부담을 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 계산. 현재 회차는 최저가 47,312,000원에 인수액 213,939,616원을 더한 261,251,616원이 기준입니다.
- 유찰이 곧 할인은 아님. 9회 유찰 시 실질취득 261,081,293원, 10회 유찰 시 260,945,034원으로 총부담이 거의 줄지 않습니다.
- 임차인 중복 합산 금지. 실제 임차인은 박지연 1명이며, ‘시보증’은 박지연 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 신고입니다.
- 임차권 인수 확인. 박지연은 전입 2022.03.07·확정일자 2022.03.07이고, 현재 가정에서 미배당 보증금 213,939,616원이 매수인 인수로 계산됩니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에는 2022.02.15 민간임대주택등기가 존재하며 임대의무기간 계속 임대 및 임대료 증액기준 준수 내용이 등기돼 있습니다.
- 신청채권자 배당. 주택도시보증공사의 청구금액은 270,941,584원이고 현재 회차 예상배당은 0원입니다.
맺으며 — “47,312,000원에 낙찰받는 물건”이 아니다
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 오히려 눈에 가장 잘 띄는 최저매각가 47,312,000원입니다. 박지연은 말소기준보다 앞선 주민등록·확정일자를 갖춘 대항력 임차인이고, 보증금 260,000,000원 중 현재 예상배당으로 회수하지 못하는 213,939,616원이 매수인에게 인수됩니다. 결과적으로 현재 회차 실질취득은 261,251,616원입니다.
더 유찰돼 매각가가 37,849,600원, 30,279,680원으로 낮아지는 시나리오에서도 인수액이 223,231,693원, 230,665,354원으로 증가해 실질취득은 각각 261,081,293원, 260,945,034원입니다. 즉 낙찰가 하락이 매수인의 총비용 절감으로 거의 이어지지 않습니다. 8회 유찰이라는 숫자와 낮은 최저가에 시선을 빼앗기기보다, 대항력 임차보증금까지 포함한 약 2.61억원의 실질부담을 기준으로 판단해야 하는 사건입니다.