서울중앙지방법원 2025타경101641. 서울 종로구 숭인동 소재 '숭인한성아펠시티' 8층 806호 오피스텔입니다. 감정가는 282,000,000원이지만 9회 유찰 끝에 최저매각가가 37,850,000원까지 내려왔습니다. 표면적으로는 감정가 대비 매우 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 건물 가격이 아니라 말소기준권리보다 앞선 임차인의 보증금입니다.
박지연은 2022년 3월 7일 전입신고와 확정일자를 갖췄고, 2024년 3월 6일 보증금 260,000,000원에 대한 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준인 강제경매개시결정은 그보다 늦은 2025년 1월 22일입니다. 따라서 해당 임차권은 단순히 경매로 지워지는 후순위 권리로 볼 수 없으며, 배당받지 못한 보증금 잔액이 매수인에게 넘어가는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경101641 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 난계로 257, 8층 806호 (숭인동, 숭인한성아펠시티주건축물제1동) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 공부상 오피스텔 이용 · 철근콘크리트구조 17층 건물 중 8층 |
| 사용승인 | 2021.08.30 |
| 소유자 | 김상건 · 2022.02.15 소유권이전 · 등기상 거래가액 284,008,900원 |
| 감정가 / 최저가 | 282,000,000원 / 37,850,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 270,941,584원 |
| 선순위 임차보증금 | 박지연 260,000,000원 |
| 매수인 예상 인수 | 223,231,300원 (현재 회차 배당 추정) |
| 실질취득 부담 | 약 260,000,000원 (입찰가 + 인수액 + 집행비용 배분효과) |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권
이 사건의 말소기준권리는 2025.01.22 강제경매개시결정입니다. 그런데 박지연의 임차권등기 접수일은 2024.03.06으로 그보다 앞서고, 전입일과 확정일도 모두 2022.03.07입니다. 매각물건명세서 역시 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수할 수 있다고 명시합니다.
전입신고와 확정일자가 말소기준권리보다 앞섭니다. 현재 최저가에서 예상 배당액은 36,768,700원이며 보증금 미변제액 223,231,300원을 매수인이 인수하는 것으로 분석됩니다. 경매개시결정이 매각으로 소멸하더라도 이 선순위 임차권의 인수 문제가 함께 사라지는 것은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 중복신고
| 성명 / 구분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박지연 실제 임차인 · 전유부분 전부 |
2022.03.07 2022.03.07 |
260,000,000원 | 있음 | 있음 | 원임차인 |
| 시보증 보증기관 대위·승계 신고 |
박지연 권리 승계 관련 | 별도 합산 없음 | 별도 판정 미상 | 별도 판정 미상 | 대위·승계 |
실제 임차인은 박지연 1명입니다. '시보증'은 박지연의 보증금에 관한 보증기관 대위·승계 중복신고로 분류됩니다. 별도의 임차보증금이 있는 독립 임차인으로 계산하지 않으며, 260,000,000원에 다른 보증금을 더해서는 안 됩니다. 다만 승계 신고와 실제 채권 행사 주체는 입찰 전에 확인해야 합니다.
| 임대차계약일 | 2022.01.12 |
|---|---|
| 점유개시일 | 2022.02.25 |
| 전입신고일 | 2022.03.07 |
| 확정일자 | 2022.03.07 |
| 임차권등기일 | 2024.03.06 (서울중앙지방법원 2024카임30548) |
| 임차권 범위 | 전유부분 전부 |
| 배당요구 | 있음 · 2024.03.06 |
| 보증금 | 260,000,000원 |
| 매각 시 처리 | 배당금으로 충당되지 않는 잔액을 매수인이 인수 |
③ 가격 분석 — 3,785만원이 실질 매입가격은 아니다
감정가 282,000,000원 대비 최저매각가 37,850,000원은 약 13.42%입니다. 하지만 낙찰대금만으로 취득을 완료할 수 없는 권리구조입니다. 임차보증금 260,000,000원이 전액 변제되지 않는 상황에서는 낙찰가가 낮아질수록 매수인이 인수해야 할 잔액이 커집니다.
| 회차 | 최저매각가 | 예상 인수액 | 합산 부담액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 9회 유찰 | 37,850,000원 | 223,231,300원 | 261,081,300원 |
| 10회 유찰 시 | 30,280,000원 | 230,665,040원 | 260,945,040원 |
| 11회 유찰 시 | 24,224,000원 | 236,612,032원 | 260,836,032원 |
합산 부담액 = 해당 회차 최저매각가 + 예상 인수액. 매수인의 총 부담을 비교하기 위한 금액이며, 집행비용·배당 차이로 인해 임차보증금 260,000,000원과 소폭 차이가 있습니다. 취득세·등기비용· 명도비용·미납 관리비 등은 포함하지 않았습니다.
실거래가격과 비교할 때도 최저가가 아닌 실질취득 부담 약 260,000,000원을 기준으로 삼아야 합니다. 확인된 최근 거래가격이 없어 실질취득 부담이 현 시세보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 감정가 282,000,000원과의 차액만을 근거로 시세차익이나 가격 메리트가 있다고 결론내릴 수도 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 37,850,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,081,300원 |
| 1. 박지연 임차보증금(우선변제) | 260,000,000원 | 36,768,700원 |
| 2. 주택도시보증공사 청구채권 | 270,941,584원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수 · 임차보증금 부족분 | — | 223,231,300원 |
집행비용은 매각가의 약 2.9%에 해당하는 추정치입니다. 매각대금 37,850,000원에서 집행비용 1,081,300원을 제외한 36,768,700원이 박지연의 보증금 배당에 충당되는 계산입니다. 주택도시보증공사의 청구금액 270,941,584원은 전액 미배당으로 추정됩니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 보증기관의 대위·승계 권리와 원임차인의 채권은 중복 합산하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신설동역오거리 남측 인근의 숭인한성아펠시티 8층 806호로서 주변은 업무시설, 근린생활시설, 공공기관 등이 혼재합니다.
- 교통. 인근에 신설동역(1·2호선, 우이신설선)과 버스정류장이 있으며 동측·남측 포장도로와 접합니다.
- 건물. 2021.08.30 사용승인된 철근콘크리트구조 17층 건물로서 승강기, 난방, 급배수, 기계식주차, 소방·경보설비 등이 설치되어 있습니다.
- 이용상태. 공부상 오피스텔로 이용 중입니다. 주거용 임차권이 등기되어 있으므로 실제 사용·점유 상태와 주거용 임대차 관련 권리관계를 함께 검토해야 합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·숭인 지구단위계획구역에 해당하고 과밀억제권역 및 대공방어협조구역 등에 포함됩니다. 토지거래계약 허가구역 해당 사항과 건축선 저촉 사항도 확인이 필요합니다.
- 건물 상태. 감정요항표에 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 개별 호실의 현재 내부 상태는 별도 점검 대상입니다.
- 환금성. 역세권 입지에도 불구하고 오피스텔은 개별 호실의 임대수익, 관리비, 실제 거래가격에 따라 시장성이 달라질 수 있습니다. 특히 이 물건은 9회 유찰 및 대항력 임차권 인수구조가 겹쳐 단순한 최저가 할인율로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수액을 먼저 계산. 현재 최저가 37,850,000원보다 우선 확인할 것은 미배당 임차보증금 223,231,300원입니다. 실제 배당과 잔액 인수에 관한 조건을 재검증해야 합니다.
- 임차권등기 원본 확인. 을구 1번 박지연 임차권의 존속 상태, 대항력, 배당요구 및 미변제 잔액 인수 조건을 매각물건명세서·등기부 원본과 대조해야 합니다.
- 보증기관 승계 확인. '시보증'과 박지연의 대위·승계 관계, 주택도시보증공사의 청구채권 및 배당금 수령 주체를 확인해야 합니다. 보증금을 중복 계산해서도, 승계에 따른 권리행사를 무시해서도 안 됩니다.
- 최근 실거래 확인. 실질취득 부담 약 260,000,000원을 동일 건물 또는 비교 가능한 오피스텔의 최근 실거래와 대조한 뒤 입찰가격을 판단해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 추가 유찰로 최저매각가가 하락하더라도 보증금 인수액이 증가하기 때문에 총 부담은 거의 줄지 않습니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 점유 상태를 단정할 수 없습니다. 실제 점유자, 인도 가능 시점, 보증금 정산 및 명도 조건을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 2-1번의 민간임대주택등기가 남아 있습니다. 임대의무기간, 등록 상태, 경매취득에 따른 의무 승계 또는 말소 가능성을 관할기관에 확인해야 합니다.
- 추가 부담 확인. 공용 관리비 체납, 취득세·등기비용, 명도비용, 기계식주차 관련 관리비용 등을 별도로 점검해야 합니다.
- 매각조건 재확인. 2026.10.22 매각기일의 진행 여부, 변경·취하·정지 여부, 최신 매각물건명세서 및 법원 공고 내용을 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 3,785만원 ≠ 실질취득 3,785만원”
이 사건에서 9회 유찰이라는 숫자보다 중요한 것은 선순위 대항력 임차인의 보증금 260,000,000원입니다. 현재 최저가로 낙찰받더라도 예상 인수액이 223,231,300원에 이르고, 실질취득 부담은 약 260,000,000원 수준입니다. 추가 유찰을 기다린다고 총 부담이 의미 있게 낮아지는 구조도 아닙니다.
서울 종로구의 역세권 오피스텔이라는 입지 조건이 있지만, 그것만으로 실질취득 부담이 시장가격보다 저렴하다고 평가할 수는 없습니다. 여기에 9회 유찰, 선순위 임차권 인수, 보증기관 승계 및 민간임대주택등기 확인 과제까지 겹쳐 있습니다. 현 단계에서는 적극 입찰보다 권리관계와 실제 시장가격의 검증을 우선할 물건입니다. 결론적으로 이 물건의 위험은 싸게 낙찰받지 못하는 것이 아니라, 싸게 낙찰받았다고 생각하고 큰 보증금 부담까지 떠안는 것입니다.