73,925,000원
서울중앙지방법원 2025타경101641. 종로구 숭인동 ‘숭인한성아펠시티’ 8층 806호 오피스텔입니다. 겉으로는 감정가 282,000,000원에서 최저가 73,925,000원까지 내려온 다회유찰 물건입니다. 하지만 이 사건은 낙찰가만 보면 안 되는 구조입니다. 등기상 을구 1번 주택임차권이 있고, 매각물건명세서에도 보증금 260,000,000원이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있다고 명시되어 있습니다.
따라서 시선은 최저가 73,925,000원이 아니라 실질취득 261,730,650원에 맞춰야 합니다. 이 물건은 “감정가의 26.21%”로 사는 물건이 아니라, 임차보증금 부족분을 떠안아 감정가의 92.8% 수준으로 취득하는 물건입니다. 최저가가 더 낮아져도 그만큼 인수액이 커지는 구조라, 단순 유찰 횟수만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경101641 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 난계로 257, 8층806호 (숭인동, 숭인한성아펠시티주건축물제1동) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 공부상 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 17층 건물 내 8층 제806호 · 사용승인 2021.08.30. |
| 소유자 | 김상건 (2022.02.15. 거래가액 284,008,900원) |
| 감정가 / 최저가 | 282,000,000원 / 73,925,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 270,941,584원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소보다 앞선 임차권이 핵심
말소기준으로 잡힌 권리는 2025.01.22. 갑구 3번 강제경매개시결정입니다. 그런데 박지연의 주택임차권은 을구 1번으로 2024.03.06. 등기되어 있고, 그 안의 전입·확정일자는 2022.03.07.입니다. 즉 기준보다 앞선 임차권이므로, 배당에서 보증금 260,000,000원이 전액 변제되지 않으면 부족분은 매수인 인수로 남습니다.
② 임차인 판단 — 실제 임차인 1명, 승계 신고는 중복 합산 금지
| 구분 | 점유 / 권리 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박지연 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 260,000,000원 | 2022.03.07 / 2022.03.07 배당요구 2024.03.06 | 대항력 有 | 우선변제 有 실제 임차인 |
| 시보증 | 주거 · 박지연 보증금 관련 대위·승계 신고 | 별도 합산 금지 | 판정자료 없음 | 미상 | 대위·승계 |
실제 임차인은 박지연 1명으로 봐야 합니다. 시보증은 박지연 보증금의 보증기관 대위·승계 중복신고로, 새로운 임차인 보증금을 추가로 합산하는 항목이 아닙니다. 다만 박지연 보증금 260,000,000원 자체가 워낙 크기 때문에, 현재 회차에서는 배당 후 부족분이 그대로 매수인 인수 리스크가 됩니다.
③ 실질취득 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총액은 거의 고정
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면, 낮아진 낙찰가만큼 미배당 인수액이 늘어납니다. 그래서 이 사건의 비교 기준은 최저가가 아니라 최저가 + 임차보증금 미배당 인수액입니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (6회 유찰) | 73,925,000원 | 26.21% | 187,805,650원 | 261,730,650원 |
| 7회 유찰 시 | 59,140,000원 | 20.97% | 202,324,520원 | 261,464,520원 |
| 8회 유찰 시 | 47,312,000원 | 16.78% | 213,939,616원 | 261,251,616원 |
④ 예상배당표 (매각가 73,925,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,730,650원 |
| 1. 임차인 박지연 보증금(우선변제) | 260,000,000원 | 72,194,350원 |
| 2. 갑구 3번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 270,941,584원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 가능액 | - | 187,805,650원 |
당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정표입니다. 핵심은 신청채권자 주택도시보증공사에는 배당이 없고, 임차보증금 부족분이 매수인 인수로 남는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신설동역오거리 남측 인근의 숭인한성아펠시티 8층 806호로, 주위는 업무시설·근린생활시설·공공기관 등이 혼재합니다.
- 교통. 동측 및 남측 포장도로와 접하고, 인근에 지하철 신설동역(1·2호선, 우이신설선)과 버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 공부상 오피스텔로 이용중입니다. 감정상 위반건축물 사항과 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기, 기계식주차설비, 소화전 및 화재탐지·화재경보설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역이며 공시지가 16,270,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득가로 판단. 현재 회차 기준 73,925,000원이 아니라 261,730,650원이 비교 기준입니다.
- 임차보증금 인수 확인. 박지연 보증금 260,000,000원 중 배당 후 부족분 187,805,650원이 매수인에게 인수될 수 있습니다.
- 승계 신고 중복 합산 금지. 시보증은 박지연 보증금의 대위·승계 신고로, 실제 임차인 수와 보증금 합산에서 분리해 봐야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 2-1번 민간임대주택등기 내용은 입찰 전 등기부 원본과 매각물건명세서로 확인해야 합니다.
- 명도·점유 협의. 임차권등기와 보증금 미배당 구조가 있으므로, 낙찰 후 인도와 점유 정리 비용·기간을 보수적으로 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하고 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “감정가 26%”가 아니라 “실질 93%”
이 사건의 핵심은 유찰 횟수가 아닙니다. 최저가는 73,925,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 박지연 임차권의 보증금 부족분 때문에 실질취득은 261,730,650원입니다. 감정가 282,000,000원 대비 92.8% 수준이므로, 숫자만 보면 할인폭이 크지 않습니다. 여기에 실제 임차인 1명, 보증기관 대위·승계 신고, 신청채권자 배당 0원 구조까지 겹칩니다. 낮은 최저가에 끌려 들어갈 사건이 아니라, 인수액까지 계산한 뒤 보수적으로 걸러야 할 사건입니다.