부산지방법원 2025타경3525. 부산 사하구 당리동 부영아파트 가동 5층 501호 아파트입니다. 현 소유자 윤미라는 2017년 2월 거래가 120,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 해 5월 농협은행주식회사 앞으로 채권최고액 90,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
이후 등기된 부산신용보증재단 가압류 26,010,238원, 신용보증기금 가압류 10,814,031원, 농협은행의 임의경매개시결정 및 한국토지주택공사의 주택임차권은 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 등기 순위만 보면 후순위 권리가 낙찰자에게 그대로 넘어가는 구조는 아닙니다. 다만 임차인 조사에서 전입일과 보증금이 확인되지 않은 점유자가 남아 있어, 확정 인수 0원과 최종 인수 위험 0원은 같은 의미가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경3525 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 당리동 320-58 부영아파트 가동 5층 501호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트) |
| 건물 위치 | 철근콘크리트조 및 블록조 슬래브지붕 5층 건물 내 5층 501호 |
| 소유자 | 윤미라 (2017.02.03. 소유권이전 · 거래가 120,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 124,000,000원 / 42,532,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 58,467,197원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸
말소기준은 2017.05.15. 농협은행주식회사 근저당권 90,000,000원입니다. 김동우의 전입신고는 2017.11.27.로 말소기준 이후이므로 확인된 자료상 대항력이 없습니다. 한국토지주택공사의 주민등록일자 2025.08.14.와 주택임차권등기 2025.08.19. 역시 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증기관 1건
실제 임차인은 김동우와 기사항전, 2명입니다. 한국토지주택공사는 김동우의 임차보증금에 대한 보증기관 대위·승계 신고이므로 별도의 실제 임차인으로 세거나, 보증금 19,550,000원을 김동우 보증금과 중복 합산하면 안 됩니다.
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김동우 | 전입 2017.11.27. | 미상 | 없음 | 미상 | LH 승계 |
| 한국토지주택공사 보증기관 대위·승계 | 계약 2020.12.15. 확정일자 2020.12.16. 점유개시 2021.01.08. 주민등록 2025.08.14. | 19,550,000원 22,000,000원 중 미반환액 | 없음 | 미상 | 대위·승계 |
| 기사항전 | 전입일 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
김동우는 말소기준일보다 늦게 전입해 대항력이 없으며, 한국토지주택공사 역시 말소기준 이후의 주민등록과 임차권등기이므로 해당 임차권은 매각으로 소멸합니다. 한국토지주택공사의 19,550,000원은 김동우 보증금의 대위·승계 금액이므로 별도 인수보증금으로 더하지 않습니다.
반면 기사항전은 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않습니다. 이 점유자가 말소기준보다 먼저 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤는지, 보증금이 존재하는지에 따라 결론이 달라질 수 있으므로 원본 매각물건명세서와 현황조사서에서 반드시 보완 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 할인과 시세 할인은 다르다
감정가 124,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 42,532,000원, 감정가의 34.3%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 크지만, 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않아 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
현재 확인된 확정 인수액을 적용하면 실질취득액은 최저가와 같은 42,532,000원입니다. 다만 이는 기사항전의 대항력과 보증금이 확인되기 전의 금액입니다. 이 점유자에게 선순위 대항력이 존재하는 것으로 확인되면 실질취득액은 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 42,532,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,165,576원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 90,000,000원 | 41,366,424원 |
| 2. 가압류 · 부산신용보증재단 | 26,010,238원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 10,814,031원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용을 제외한 41,366,424원이 농협은행에 배당되고, 후순위 가압류 2건과 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권액 126,824,269원 중 85,457,845원이 미배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 사하구청 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·중소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 당리역이 있어 교통상황은 편리한 편입니다.
- 건물·설비. 5층 건물의 5층 501호이며, 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측과 남서측으로 폭 약 7~8미터의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지의 사다리형 토지이며 토지면적은 520.8㎡, 공시지가는 1,755,000원/㎡입니다.
- 공부 대조. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 아파트 용도이고 역과 버스정류장 접근성은 있으나, 3회 유찰 사실과 실거래 비교자료 부재를 함께 반영해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 기사항전 점유관계. 실제 점유 여부, 전입일, 점유개시일, 보증금, 확정일자를 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금 중복 금지. 한국토지주택공사 19,550,000원은 김동우 보증금의 대위·승계 금액이므로 별도 임차보증금으로 합산하지 않습니다.
- 김동우 권리 확인. 전입일은 말소기준 이후지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 배당요구 및 임대차 원본을 대조해야 합니다.
- 시세 재확인. 감정가 대비 34.3%만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 동일 아파트와 인근 공동주택의 최신 거래 수준을 확인해야 합니다.
- 점유·인도 대상. 실제 거주자와 인도 대상이 누구인지 확인한 뒤 명도 일정과 비용을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 배당 변동. 당해세·최우선변제·집행비용 확정액에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기 및 배당요구 문건을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “34.3% 할인보다 미상 점유 확인이 먼저”
이 물건은 등기부만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되는 구조이고, 현재 계산된 매수인 확정 인수액도 0원입니다. 한국토지주택공사의 임차권과 19,550,000원은 김동우 보증금의 대위·승계로, 별도 임차인이나 별도 보증금으로 중복 계산하지 않는 것이 핵심입니다.
그러나 기사항전의 전입과 보증금이 확인되지 않아 대항력 여부가 열려 있습니다. 여기에 실거래 비교자료가 없어 최저가 42,532,000원이 실제 시세보다 낮은지도 확인되지 않습니다. 3회 유찰과 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 안전성과 가격 메리트를 동시에 확정할 수는 없습니다. 후순위 권리는 소멸하지만, 미상 점유와 시세 확인은 보류. 이 사건의 입찰 전제는 기사항전의 임대차 원본과 현재 시장가격을 먼저 확인하는 것입니다.
