의정부지방법원 2026타경70141. 경기도 포천시 가산면 우금리 186-4의 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 429.0㎡, 지목은 대이며, 건물은 벽돌구조 철근콘크리트 평스라브지붕 단층으로 침실·화장실·주방·거실 등을 갖춘 단독주택으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 원영애입니다.
권리관계의 중심은 2023.07.12. 설정된 대전동부신용협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 144,000,000원이며 이 권리가 말소기준입니다. 이후 2023.11.28. 강지영의 가압류 100,000,000원과 2026.01.23. 강제경매개시결정이 이어졌고, 제공된 권리판정상 모두 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70141 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 가산면 우금리 186-4 · 경기도 포천시 가산면 우금길 188-3 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 |
| 토지 | 429.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 이용상태 | 단독주택(침실, 화장실, 주방, 거실 등) |
| 건물 구조 | 벽돌구조 철근콘크리트 평스라브지붕 단층 |
| 소유자 | 원영애 |
| 감정가 / 최저가 | 269,633,000원 / 188,743,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 청구액 | 179,034,246원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2023.07.12. 대전동부신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 144,000,000원이고 공동담보로 같은 우금리 186-4 토지가 기재되어 있습니다. 이후 설정된 강지영의 가압류 100,000,000원과 강제경매개시결정은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 배당모형에 잡힌 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 — 1회 유찰로 70%, 시세 평가는 보류
감정가는 269,633,000원, 현재 최저매각가는 188,743,000원으로 감정가의 70%입니다. 현재까지 1회 유찰됐습니다.
다만 동일·유사 물건의 최근 실거래 자료가 제시되지 않아 이 70%라는 숫자만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거는 없습니다. 단독주택과 토지는 건물 상태·토지 형상·접도·제시외 건물·지역 수요에 따라 개별 가격 편차가 크므로, 감정가 할인율과 시장가 할인율을 같은 의미로 보아서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 188,743,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,442,402원 |
| 1. 근저당 · 대전동부신용협동조합 | 144,000,000원 | 144,000,000원 |
| 2. 가압류 · 강지영 | 100,000,000원 | 41,300,598원 |
| 3. 경매개시결정 · 강지영 | 179,034,246원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가를 매각가로 가정하면 채권 총액 423,034,246원 중 채권자 예상배당은 185,300,598원이고, 미배당은 237,733,648원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당모형입니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 우금2리마을회관 남동측 인근이며, 단독주택·중소규모 공장·농경지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 토지. 429.0㎡, 지목 대, 계획관리지역이며 평지·사다리형이고 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 218,600원/㎡입니다.
- 건물. 벽돌구조 철근콘크리트 평스라브지붕 단층으로, 적벽돌쌓기 외벽과 벽지도배·일부 타일 내벽, 샷시창호이며 위생·급배수·전기·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임대관계가 미상이므로 현황조사서·매각물건명세서와 실제 점유자를 다시 확인하세요.
- 제시외 건물. 감정평가서상 ㄱ 건물이 일괄매각에 포함된 점과 실제 구조·면적·이용상태를 현장에서 대조하세요.
- 사용승인일. 건축물대장에 사용승인일이 기재되지 않은 상태라는 점을 확인하고 건물 상태와 행정상 이력을 점검하세요.
- 토지 경계·접도. 429.0㎡ 토지의 경계, 사다리형 형상, 세로한면(가) 접도 상태를 현황과 지적도에서 대조하세요.
- 규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역 및 토지거래계약에관한허가구역 등의 적용 내용을 입찰 전 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 최근 실거래 기준이 없으므로 할인율만 보고 저가라고 판단하지 마세요.
맺으며 — 권리보다 실물 확인이 중요한 물건
이 사건의 등기 구조는 비교적 단순합니다. 2023.07.12. 대전동부신용협동조합 근저당을 기준으로 이후 가압류와 경매개시결정이 소멸하고, 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 단독주택과 토지를 함께 취득하는 사건인 만큼 권리가 깨끗하다는 사실만으로 입찰 판단을 끝내기 어렵습니다.
현재 최저가는 188,743,000원으로 감정가의 70%이지만 비교 가능한 최근 실거래가가 없어 이를 곧바로 시세 할인으로 해석할 수 없습니다. 여기에 임대관계 미상, 제시외 건물 포함, 건축물대장 사용승인일 미기재가 겹칩니다. 따라서 이 물건은 권리는 비교적 명확하지만 현장·건축물·점유·가격 검증이 필요한 유형으로 보는 것이 맞습니다.
