의정부지방법원 2026타경70153. 의정부시 용현동 ‘용현2차세아아파트’ 102동 1층 104호, 전용 84.86㎡ 아파트입니다. 감정가는 249,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 174,300,000원입니다. 등기상 소유자는 전창경이며, 현재 경매의 말소기준권리는 2020.05.07. 한화생명보험주식회사 근저당권 146,400,000원입니다. 현재 배당 시나리오에서는 이 근저당과 집행비용을 지급하고도 소유자 잔여가 남아, 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산됩니다.
가격은 전체 실거래 평균만 보면 안 됩니다. 동일 면적 전체 8건 평균은 285,000,000원이지만, 2021년 310,000,000원~325,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 최근 12개월 평균은 263,333,333원, 최신 거래는 270,000,000원이고, 최근 가격 수준은 과거 구간보다 11.6% 낮아진 상태입니다. 그 하락 추세를 감안해도 현재 최저가 174,300,000원은 최근 거래 기준보다 상당히 낮습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70153 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 용현동 404-2 용현2차세아아파트 102동 1층104호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.86㎡ · 철근콘크리트조 평스라브지붕 18층 내 1층 |
| 사용승인 / 규모 | 1996.12.19 · 용현세아2차 237세대 |
| 소유자 | 전창경 (2003.08.21. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 249,000,000원 / 174,300,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한화생명보험주식회사 / 104,540,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 2020년 한화생명 근저당
과거 수협·삼성생명·서울은행·하나은행·광주농협 근저당과 의정부시 압류는 등기부상 이미 말소돼 현재 권리분석의 중심이 아닙니다. 현존 권리의 기준점은 2020.05.07. 을구 9번 한화생명보험 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 2021년 제이비우리캐피탈 근저당과 2022년 페퍼저축은행 근저당 계열은 말소기준보다 후순위입니다. 2022년 근저당은 2025년 소상공인자영업자새출발기금주식회사로 이전된 기록이 있으나, 원 권리가 말소기준보다 뒤이므로 경매 매각 시 후순위 권리로 정리되는 구조입니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 거래’를 본다
용현세아2차 전용 84.86㎡ 실거래는 총 8건이 확인됩니다. 하지만 2021년 310,000,000원~325,000,000원의 고가 거래가 전체 평균을 끌어올리므로, 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 84.86㎡ | 10 | 270,000,000원 |
| 2025.03 | 84.86㎡ | 12 | 265,000,000원 |
| 2025.02 | 84.86㎡ | 4 | 255,000,000원 |
| 2024.04 | 84.86㎡ | 15 | 270,000,000원 |
| 2024.01 | 84.86㎡ | 7 | 275,000,000원 |
| 2021.08 | 84.86㎡ | 8 | 310,000,000원 |
| 2021.06 | 84.86㎡ | 16 | 325,000,000원 |
| 2021.06 | 84.86㎡ | 17 | 310,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.86㎡ | 3건 | 263,333,333원 |
최근 12개월 거래는 255,000,000원·265,000,000원·270,000,000원이고 평균은 263,333,333원입니다. 현재 최저가 174,300,000원은 이 평균의 66.2%입니다. 최신 거래 270,000,000원과 비교해도 낮습니다. 따라서 이 사건의 가격 판단은 “전체 평균 285,000,000원 대비 61.2%”가 아니라 최근 시세 대비 66.2%라는 점을 중심으로 보는 것이 더 보수적입니다.
③ 예상배당표 (매각가 174,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,240,200원 |
| 1. 근저당 · 한화생명보험주식회사 | 146,400,000원 | 146,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 24,659,800원 |
현재 최저가에서는 한화생명 근저당 채권최고액 146,400,000원이 전액 배당되고 24,659,800원이 소유자에게 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 0원, 채권 미배당만 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 174,300,000원 | 146,400,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰(49%) | 122,009,999원 | 119,501,859원 | 26,898,141원 | 0원 |
| 3회 유찰(34.3%) | 85,406,999원 | 83,469,673원 | 62,930,327원 | 0원 |
현재 회차에서는 한화생명 채권최고액이 전액 배당됩니다. 2회 유찰 시에는 26,898,141원, 3회 유찰 시에는 62,930,327원의 채권 미배당이 발생하지만, 제시된 시나리오상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 즉 유찰로 가격이 내려가면 매수인의 실질취득액도 그 매각가 수준으로 함께 내려가는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동국사대부속 영석고등학교 남동측 인근이며, 주변은 아파트단지·다세대주택·학교 등이 소재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 현재 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 평스라브지붕 18층 건물의 1층 104호입니다.
- 도로. 대상 토지들은 약 6m·8m·16m·35m 폭의 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 일부 필지는 중점경관관리구역에도 해당합니다.
- 토지. 공시지가 1,560,000원/㎡, 지목 대, 평지의 사다리형 토지이며 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래성. 동일면적 실거래 8건이 확인되며 최근 12개월 3건 평균은 263,333,333원입니다. 최근 가격은 과거 대비 11.6% 하락했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 을구 9번 2020.05.07. 한화생명보험주식회사 근저당 146,400,000원이 기준입니다.
- 점유관계 재확인. 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사서와 매각물건명세서에서 전입·점유 여부를 재확인해야 합니다.
- 최근 시세를 기준으로 판단. 전체 평균 285,000,000원보다 최근 12개월 평균 263,333,333원과 최신 거래 270,000,000원을 우선해 응찰가를 검토해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 수준이 과거보다 11.6% 낮으므로 과거 310,000,000원~325,000,000원 거래를 현재 적정가로 그대로 적용하지 않아야 합니다.
- 1층 특성 확인. 최근 실거래 표본은 대상보다 높은 층이 대부분이므로 대상 1층의 일조·소음·사생활·상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지거래허가구역 확인. 대상 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함돼 있으므로 적용 범위와 경매 취득 관련 절차를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 관련 원본 자료와 체납 관리비를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘최근 시세와 1층 보정’이 승부처
이 사건의 권리구조는 비교적 단순합니다. 말소기준권리는 2020년 한화생명 근저당이고, 현재 최저가 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 1회 유찰로 174,300,000원까지 내려와 최근 12개월 평균 263,333,333원의 66.2% 수준입니다.
다만 시장은 분명 과거보다 내려와 있습니다. 최근 가격 추세가 -11.6%이므로 전체 평균 285,000,000원이나 2021년의 310,000,000원~325,000,000원을 기준으로 할인폭을 과대평가해서는 안 됩니다. 그래도 최근 255,000,000원~270,000,000원 실거래와 비교하면 현재 최저가는 충분한 간격을 갖고 있습니다. 최종 판단의 핵심은 임대관계 미상인 점유 상태 확인과 대상 호수가 1층이라는 개별 가격 보정입니다.
