의정부지방법원 2026타경70168. 전곡리 289-32 소재 물건으로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중이며 토지는 지목 ‘대’, 면적 2,067.0㎡, 토지이용상황은 상업용입니다. 현재 소유자는 한일선이고, 2014.06.17. 임의경매 매각으로 소유권을 취득한 날 같은 날 구룡포수산업협동조합의 채권최고액 1,532,700,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.

말소기준 이후 등기된 이종민 명의 390,000,000원 근저당, 신동삼 명의 520,000,000원 근저당 및 2026.01.27. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 6명 역시 전입일이 모두 말소기준일 이후라 대항력이 없습니다. 따라서 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 현재 회차부터 3회 유찰 시까지 모두 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리

현재 소유자 한일선은 2014.06.17. 임의경매로 인한 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 설정된 구룡포수산업협동조합 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 근저당과 이번 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로, 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차 현황 — 실제 임차인 6명, 모두 대항력 없음

6명 모두 전입신고가 2014.06.17. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없어 실제 임차인은 6명입니다. 다만 박일호는 보증금이 미상으로 기재되어 있으므로 매각물건명세서에서 보완 확인이 필요합니다.

③ 가격 — 1회 유찰로 감정가 70%, 그러나 시세 판단은 보류

감정가는 2,358,612,000원, 현재 최저매각가는 1,651,028,000원으로 1회 유찰된 감정가 70% 회차입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 1,155,719,600원, 3회 유찰 시 809,003,720원입니다.

다만 이 물건은 동일 조건의 실거래 비교가격이 확인되지 않은 상태이므로, 감정가 대비 70%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다. 근린생활시설과 2,067.0㎡ 토지, 일괄매각되는 제시외 건물까지 포함된 물건이라 실제 가격 판단은 토지와 건물의 활용도 및 현장 상태를 함께 봐야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,651,028,000원 가정)

현재 회차 기준 채권 총액은 2,442,700,000원, 총 배당액은 1,632,117,720원, 미배당액은 810,582,280원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상배당입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 지하철 1호선 전곡역 남서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설·농경지·주택 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장과 지하철 1호선 전곡역이 있어 대중교통 사정은 무난한 상태입니다.
• 토지. 2,067.0㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지·부정형·중로각지이며 공시지가는 390,700원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·지구단위계획구역이며 중로2류 저촉, 배출시설설치제한지역 및 가축사육제한구역에 포함됩니다.
• 건물. 일반철골구조 콘크리트평스라브지붕 3층 및 2층 건물로, 위생·급배수 설비 등을 갖추고 있습니다.
• 이용. 감정평가 당시 근린생활시설로 이용 중이며 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 일괄매각 확인. 제시외 건물이 포함되므로 토지·건물·제시외 건물의 현황과 사용 범위를 함께 확인해야 합니다.
• 임차 현황 확인. 실제 임차인은 6명이며 모두 대항력은 없지만, 박일호의 보증금은 미상입니다.
• 점유 부분 확인. 108호, 102호, 원타운 9호 2층 등 특정 점유 표시가 있어 현장과 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
• 가격 검증. 현재 최저가 1,651,028,000원이 감정가 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 실제 임대수익·토지가치·건물상태를 확인해야 합니다.
• 배당 구조. 현재 회차에서도 후순위 채권 미배당이 810,582,280원 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다.
• 규제 확인. 지구단위계획구역, 중로2류 저촉, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 관련 활용 제한을 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리 정리와 가격 매력은 별개”

이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2014.06.17. 구룡포수산업협동조합 근저당이 말소기준이고 그 이후의 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 6명의 임차인도 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없고, 현재 회차 및 추가 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.

반면 입찰 판단은 가격과 현장에서 갈립니다. 감정가 2,358,612,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 1,651,028,000원까지 내려왔지만 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 단정할 수 없습니다. 더욱이 일괄매각·제시외 건물 포함, 근린생활시설 이용, 다수 점유자가 겹쳐 있습니다. 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격·점유·활용성 검증을 끝낸 뒤 응찰해야 하는 물건입니다.