의정부지방법원 2026타경70173. 경기도 동두천시 생연동 691-66의 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정가는 152,240,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 106,568,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2025.05.12. 설정된 손장숙의 근저당권으로 채권최고액은 20,000,000원입니다. 이후 신한카드 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건은 등기부만 보고 “인수 0원”으로 끝내면 안 됩니다. 현황조사·매각물건명세서상 장윤분이 1971.02.02. 전입한 것으로 확인됩니다. 말소기준권리보다 선순위인 전입이라는 점은 명확하지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 정확도 원칙상 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다. 보증금이 존재하고 대항요건이 충족된다면 낙찰자가 미배당 보증금을 인수할 가능성이 있으므로 현재 계산표의 인수 0원은 확정값이 아니라 확인된 채권만 반영한 산정값입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70173 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 동두천시 생연동 691-66 · 경기도 동두천시 어수로 90-7 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 토지 106.0㎡ |
| 이용상태 | 주택 · 1층 방2, 거실, 주방 2, 욕실겸화장실, 현관 등 |
| 소유자 | 윤준성 |
| 감정가 / 최저가 | 152,240,000원 / 106,568,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 청구금액 | 58,248,915원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 토지 용도지역 | 일반상업지역 · 도시지역 · 성장관리권역 |
| 공시지가 | 456,800원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기는 정리되지만 선순위 점유는 별도
등기부상 핵심은 단순합니다. 2025.04.25. 신한저축은행 가압류 27,793,597원은 2025.05.15. 해제되어 2025.05.21. 말소됐습니다. 따라서 현재 말소기준은 2025.05.12. 손장숙 근저당권 20,000,000원입니다. 그 뒤인 2025.09.29. 신한카드 가압류 43,940,822원과 2026.01.27. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차·점유 분석
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장윤분 | 1971.02.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 점유자로 확인된 사람은 1명이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 전입일만 보면 매우 선순위이지만 보증금 자체가 확인되지 않았고 확정일자도 확인되지 않았습니다. 이 때문에 보증금 인수액이나 우선변제 여부를 현재 자료만으로 숫자로 확정하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 106,568,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,291,952원 |
| 1. 근저당 · 손장숙 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 43,940,822원 | 43,940,822원 |
| 3. 강제경매개시결정 관련 채권 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 40,335,226원 |
현재 배당 계산에서는 확인된 채권 63,940,822원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 40,335,226원으로 계산됩니다. 다만 장윤분의 보증금·우선변제 여부가 확인되지 않은 상태이므로, 이 표는 선순위 임차보증금 가능성을 반영한 최종 배당표가 아닙니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격보다 인수 위험 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 106,568,000원 | 63,940,822원 | 0원 | 40,335,226원 |
| 2회 유찰 시 | 74,597,600원 | 63,940,822원 | 0원 | 8,914,021원 |
| 3회 유찰 시 | 52,218,320원 | 50,878,390원 | 13,062,432원 | 0원 |
표면적으로는 유찰이 이어질수록 최저가가 106,568,000원 → 74,597,600원 → 52,218,320원으로 내려갑니다. 하지만 이 사건은 선순위 전입자의 보증금이 확인되지 않았기 때문에 낙찰가 하락만 보고 싸졌다고 판단할 수 없습니다. 선순위 보증금이 실제 존재하고 낙찰자가 미배당분을 승계해야 하는 구조라면 실질취득비용은 별도로 다시 계산해야 합니다.
⑤ 건물·토지 현황 — 공부와 현황 차이가 크다
- 건물 면적. 공부상 건물 면적은 42.05㎡이지만 실측 결과 약 70.5㎡로 확인되어 감정평가는 실측면적으로 이루어졌습니다.
- 지붕. 공부상 시멘트 기와지붕이나 현황은 판넬 위 슁글지붕으로 변경되어 있습니다.
- 제시외 건물. 감정평가서상 제시외 건물 ㄱ이 포함된 일괄매각입니다.
- 토지. 면적 106.0㎡, 지목 대, 평지·세로장방형이며 일반상업지역입니다.
- 도로·출입. 서측 일부의 폭 약 1미터 내외 보행자도로를 통해 출입하고 있으며 본건까지 차량 진입은 불가합니다.
- 건축물 사용승인. 사용승인일은 1960.04.20.입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동두천시 생연동 어수사거리 남서측 인근이며 단독주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 남측 인근까지는 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 동두천중앙역이 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 성장관리권역, 배출시설 설치제한지역, 가축사육 전부제한구역에 포함됩니다.
- 이용상태. 주택으로 이용 중이며 급배수·위생·상하수도·가스보일러 개별난방 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로 조건. 토지 정보상 도로접면은 세로한면(불)로 기재되어 있고 현황상 폭 약 1미터 내외 보행자도로로 출입합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 장윤분 보증금 확인. 1971.02.02. 전입자의 임대차계약 존재 여부, 보증금, 점유 지속 여부를 가장 먼저 확인해야 합니다.
- 대항력 확정 금지. 전입일은 선순위지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 현재는 ‘대항력 가능·미상’으로만 판단해야 합니다.
- 실질취득 재계산. 선순위 보증금이 확인되면 낙찰가에 미배당 인수액을 더해 실질취득비용을 다시 산정해야 합니다.
- 건물 면적 확인. 공부 42.05㎡와 실측 약 70.5㎡의 차이, 제시외 건물, 지붕 변경 상태를 현장에서 확인하세요.
- 차량 진입 확인. 본건까지 차량 진입이 불가하고 폭 약 1미터 내외 보행자도로를 이용하므로 실제 생활·공사·매각 시 영향을 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본에서 선순위 점유와 임대차 정보를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가보다 선순위 점유 확인이 먼저”
등기상으로는 말소기준 이후 권리가 정리되는 전형적인 구조입니다. 현재 최저가도 감정가의 70%인 106,568,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건의 핵심은 할인율이 아니라 1971.02.02. 전입한 장윤분입니다. 보증금이 확인되지 않아 대항력과 실제 인수액을 확정할 수 없으므로, 현 단계에서 “인수 0원·안전한 물건”으로 결론내리는 것은 위험합니다.
건물 자체도 공부상 42.05㎡와 실측 약 70.5㎡가 다르고 지붕구조가 변경됐으며, 차량이 본건까지 진입하지 못합니다. 따라서 이 사건은 권리 확인 → 현황 확인 → 그 다음 가격 판단 순서가 맞습니다. 현재 자료 기준 평가는 C입니다.
