수원지방법원 2024타경91141. 수원시 권선구 호매실동 에이스에비뉴더퍼스트 1층 111호로, 감정평가상 제2종근린생활시설(일반음식점)으로 이용 중인 근린시설입니다. 소유자 최준식은 2023.08.30. 거래가액 1,108,900,000원으로 소유권을 취득했고 같은 날 군자농업협동조합이 채권최고액 1,040,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 등기된 임의경매개시결정과 수원시 압류는 매각으로 소멸합니다.
권리 자체보다 더 강하게 확인해야 할 부분은 가격과 환금성입니다. 감정가 1,130,000,000원에서 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 271,313,000원입니다. 감정가 대비 가격 하락 폭은 크지만, 동일·유사 근린시설의 실거래 비교 자료가 없어 이를 곧바로 “시세보다 싸다”라고 해석해서는 안 됩니다. 특히 근린시설은 아파트처럼 표준화된 주거형 자산보다 임대수익·상권·공실·점포 위치에 따라 가격 편차가 클 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경91141 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 서수원로 361, 1층111호 (호매실동,에이스에비뉴더퍼스트) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(일반음식점) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 10층 건물 중 제1층 제111호 |
| 소유자 | 최준식 · 2023.08.30. 거래가액 1,108,900,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,130,000,000원 / 271,313,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 828,202,616원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.08.30. 을구 1번 군자농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,040,000,000원이며 채무자는 최준식입니다. 이후 2024.10.07. 임의경매개시결정과 2025.02.21. 수원시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 우리자산신탁주식회사 명의 신탁등기는 이미 말소됐고, 현재 등기상 소유자는 최준식입니다.
② 가격 — 4회 유찰됐지만 시세 판단은 별개
현재 최저매각가 271,313,000원은 감정가 1,130,000,000원의 약 24.0%입니다. 다음 유찰 시나리오는 189,919,100원, 그 다음은 132,943,369원으로 제시돼 있습니다. 가격만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 시장가치보다 낮은지 여부는 이 자료만으로 확인할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 271,313,000원 | 266,714,618원 | 773,285,382원 |
| 5회 유찰 시 | 189,919,100원 | 186,460,233원 | 853,539,767원 |
| 6회 유찰 시 | 132,943,369원 | 130,282,162원 | 909,717,838원 |
③ 예상배당표 (매각가 271,313,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,598,382원 |
| 1. 근저당 · 군자농업협동조합 | 1,040,000,000원 | 266,714,618원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 군자농업협동조합 채권최고액 1,040,000,000원 중 266,714,618원이 예상배당되고 773,285,382원이 미배당으로 남습니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 호매실사거리 남측 인근으로, 주변에는 아파트단지·근린생활시설·오피스텔 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의는 보통으로 평가됐습니다.
- 점포 위치. 철근콘크리트구조 10층 건물 중 제1층 제111호이며 제2종근린생활시설(일반음식점)으로 이용 중입니다.
- 도로. 대상물건이 속한 토지는 서측 왕복 4차선 포장도로, 동측 왕복 8차선 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역(호매실지구)이며 공시지가는 2,713,000원/㎡입니다.
- 토지. 인접필지와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지이며 업무시설(오피스텔)·근린생활시설 건부지로 이용됩니다.
- 시설. 위생·급배수·승강기·주차장·화재탐지 및 경보설비가 설치돼 있습니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 별도로 기재되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자·영업자와 점유권원을 현장에서 확인해야 합니다.
- 상권 매출·공실 확인. 일반음식점 용도 근린시설인 만큼 현재 영업상태와 주변 공실률·유사업종 분포를 확인해야 합니다.
- 임대수익 검증. 현재 임대차계약, 보증금, 월세, 관리비 구조가 확인되지 않아 수익률 계산 전 원자료 확인이 필요합니다.
- 유사 점포 실거래 확인. 감정가 대비 24.0%라는 숫자만으로 저평가를 판단하지 말고 같은 건물·인근 상가의 실제 매매사례를 대조해야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 수원시 압류가 등기돼 있었던 만큼 체납 세목과 매수인에게 영향을 줄 수 있는 비용을 원본 자료로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 검증 필요
이 사건의 등기상 구조는 어렵지 않습니다. 2023.08.30. 군자농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 수원시 압류는 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인과 매수인 인수액도 없습니다. 다만 근린시설이 4회 유찰돼 감정가의 약 24.0%까지 내려왔다는 사실은 가격 메리트의 증명이 아니라 추가 검증이 필요한 신호입니다. 실거래·임대수익 자료가 없는 상태에서는 “1,130,000,000원이 271,313,000원이 됐다”는 낙폭만 보고 접근하기보다 실제 영업·임대·공실·상권과 유사 점포 거래를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다. 권리는 통과, 가격은 현장 검증이 먼저입니다.
