청주지방법원 2024타경59981. 오창읍 각리 쌍용스윗닷홈오창예가 908동 15층 1504호 아파트입니다. 감정가는 293,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 205,100,000원입니다. 권리의 기준점은 2006.06.15. 주식회사신한은행 근저당권 135,600,000원입니다. 2023년 이후 임해윤·조미현·박인수의 가압류와 강제경매개시결정은 모두 이보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 소유자는 조병란이며 2023.08.31. 증여를 원인으로 2023.09.04. 소유권을 취득했습니다. 권리 자료상 임차인은 없고 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항이 없습니다. 다만 감정요항표의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 권리상 인수 0원과 별개로 실제 점유관계는 입찰 전에 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2024타경59981 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 청원구 오창읍 오창중앙로 105, 908동 15층 1504호 (쌍용스윗닷홈오창예가) |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 전용면적 비교대상 84.981㎡ · 제908동 제15층 제1504호 |
| 소유자 | 조병란 · 2023.08.31. 증여 · 2023.09.04. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 293,000,000원 / 205,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 52,597,260원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 2006년 신한은행 근저당 이후는 소멸
말소기준은 을구 1번 주식회사신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 135,600,000원, 채무자는 김병태입니다. 이후 2023.09.27. 임해윤 50,000,000원, 2023.11.17. 조미현 100,000,000원, 2024.04.17. 박인수 100,000,000원의 가압류가 순차적으로 붙었지만 모두 말소기준보다 뒤입니다. 현재 사건의 2024.09.02. 강제경매개시결정과 2026.05.22. 박인수의 별도 강제경매개시결정도 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 가격은 최근 12개월 평균의 80.7%
쌍용스윗닷홈오창예가는 622세대, 사용승인일은 2006.05.24.입니다. 비교 대상은 전용 84.98㎡ 동일면적 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 254,166,666원, 최신 거래는 2026.08. 259,000,000원입니다. 현재 최저가 205,100,000원은 최근 12개월 평균의 80.7%로, 감정가가 아니라 현재 회차 가격을 기준으로 보면 최근 실거래 수준보다 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.98㎡ | 5 | 259,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 7 | 248,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 9 | 284,000,000원 |
| 2026.04 | 84.98㎡ | 9 | 255,000,000원 |
| 2026.02 | 84.98㎡ | 7 | 255,000,000원 |
| 2026.01 | 84.98㎡ | 15 | 235,000,000원 |
| 2026.01 | 84.98㎡ | 11 | 245,000,000원 |
| 2026.01 | 84.98㎡ | 6 | 235,000,000원 |
| 2025.12 | 84.98㎡ | 3 | 240,000,000원 |
| 2025.12 | 84.98㎡ | 10 | 260,000,000원 |
| 2025.10 | 84.98㎡ | 13 | 270,000,000원 |
| 2025.09 | 84.98㎡ | 8 | 264,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.98㎡ | 12건 | 254,166,666원 |
12건의 범위는 235,000,000원~284,000,000원이고 최신 거래는 259,000,000원입니다. 현재 최저가 205,100,000원은 이 최근 실거래 범위의 최저값보다도 낮습니다. 따라서 이번 회차는 가격 메리트가 확인되는 구간으로 볼 수 있습니다. 다만 실제 낙찰가는 최저가와 같지 않을 수 있으므로, 응찰 상한은 개별 호수의 층·향·내부상태와 점유조건을 확인한 뒤 정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 205,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,671,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 135,600,000원 | 135,600,000원 |
| 2. 가압류 · 임해윤 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 3. 가압류 · 조미현 | 100,000,000원 | 15,828,600원 |
| 4. 가압류 · 박인수 | 100,000,000원 | 0원 |
| 5. 강제경매 · 임해윤 | - | 0원 |
| 6. 강제경매 · 박인수 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 385,600,000원 중 예상 배당액은 201,428,600원, 미배당액은 184,171,400원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 총 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 205,100,000원 | 201,428,600원 | 184,171,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 143,570,000원 | 140,760,020원 | 244,839,980원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 100,499,000원 | 98,292,014원 | 287,307,986원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자 미배당액은 커지지만, 이 사건에는 매수인이 승계하는 권리가 없어 세 시나리오 모두 인수액은 0원입니다. 따라서 유찰에 따른 미배당 증가는 채권자 측 배당문제이지 매수인의 추가 취득원가로 넘어오는 구조가 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 각리중학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근 간선도로와 연계되어 일반차량 접근성은 양호합니다. 대중교통 이용여건은 노선 및 배차간격 등을 고려해 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층 건물의 15층 1504호이며, 전기·난방·위생·급배수·승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 대체로 정방형 평지의 아파트 건부지이며, 단지 내 도로가 외곽 공도와 연계됩니다. 공시지가는 848,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·주거용지·오창과학산업단지 지구단위계획구역·지방산업단지에 해당하고, 대로3류와 중로2류에 접합니다.
- 단지. 쌍용스윗닷홈오창예가는 622세대이며 사용승인일은 2006.05.24.입니다. 동일면적 최근 12개월 실거래 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 응찰가 상한. 현재 최저가 205,100,000원은 최근 12개월 평균 254,166,666원의 80.7%입니다. 최저가 자체보다 실제 경쟁입찰에서 얼마까지 올라갈지를 기준으로 상한을 정해야 합니다.
- 동일 15층 거래 확인. 동일면적 15층 거래 중 2026.01. 거래가는 235,000,000원입니다. 본건 역시 15층이므로 개별 내부상태와 방향을 함께 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계. 권리 자료상 임차인은 없지만 감정요항표의 임대관계는 미상입니다. 현장점유자와 실제 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 등기 재확인. 2026.05.22. 박인수의 강제경매개시결정까지 등기되어 있으므로 입찰 직전 최신 등기 변동을 다시 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당액은 184,171,400원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미회수액을 매수인 부담으로 혼동하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 실거래를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 현재 회차부터 경쟁력
이 물건은 2006년 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 강제경매 관련 등기는 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고 내역이 없고 명시 인수권리도 없어 매수인 인수 0원이라는 점이 가장 큰 장점입니다.
가격도 신건 감정가 293,000,000원에서 한 차례 유찰돼 205,100,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 동일면적 평균 254,166,666원의 80.7%, 최신 거래 259,000,000원보다 낮은 수준입니다. 따라서 이번 사건은 “권리 안전성은 양호하고 현재 회차 가격도 최근 실거래보다 낮다”는 조합입니다. 남은 핵심은 실제 점유관계·호수 상태를 확인한 뒤 경쟁입찰에서 실거래 수준을 훼손하지 않는 응찰 상한을 지키는 것입니다.
