청주지방법원 2025타경4759. 청주시 흥덕구 강서동 ‘강서베리굿3차’ 909호로, 감정평가상 아파트(도시형생활주택)로 이용 중입니다. 전용면적은 47.6625㎡이고, 철근콘크리트구조 17층 건물의 9층입니다. 내부는 방1·거실겸주방·화장실 등으로 이용됩니다. 현재 소유자는 유재철·유태현이 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다.
권리의 기준은 2017.07.13. 설정된 주식회사신한은행 근저당권 119,280,000원입니다. 이후 유재철 지분에 대한 국세 압류, 엔에이치농협캐피탈·삼성카드·케이비국민카드 가압류, 임의경매개시결정, 유태현 지분 압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 뒤입니다. 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없음입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경4759 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 흥덕구 강서동 502 강서베리굿3차 9층 909호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(도시형생활주택) · 전용 47.6625㎡ · 방1·거실겸주방·화장실 · 17층 중 9층 |
| 소유자 | 유재철 지분 2분의 1 · 유태현 지분 2분의 1 |
| 취득 거래가액 | 154,900,000원 (2017.06.10. 매매 · 2017.07.13. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 156,000,000원 / 109,200,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권 관련 청구 | 88,053,771원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2017.07.13. 주식회사신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 119,280,000원이고 채무자는 유재철입니다. 이후 2024년 국세 압류와 2025년 세 건의 가압류, 임의경매개시결정, 추가 압류가 등기됐으나 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김주희 | 전체 | 2021.03.10. | 2,000 | 2025.10.21. | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 김주희 1명입니다. 전입일은 2021.03.10.으로 말소기준권리인 2017.07.13.보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 배당요구는 2025.10.21. 접수됐지만 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 중복 임차인으로 볼 사정도 없습니다. 따라서 현재 자료상 매수인이 임차보증금을 인수하는 구조는 아닙니다.
③ 시세 비교 — 1회 유찰로 최근 평균의 75.2%
강서베리굿3차의 비교 대상은 전용 47.66㎡를 중심으로 한 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 145,250,000원, 가장 최근 거래는 2026.05.의 145,000,000원입니다. 현재 최저가 109,200,000원은 최근 평균의 75.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 47.66㎡ | 11 | 145,000,000원 |
| 2026.04 | 47.66㎡ | 14 | 148,000,000원 |
| 2026.04 | 47.66㎡ | 16 | 150,000,000원 |
| 2026.03 | 47.66㎡ | 16 | 149,000,000원 |
| 2026.03 | 47.66㎡ | 10 | 147,500,000원 |
| 2026.01 | 47.66㎡ | 11 | 145,000,000원 |
| 2026.01 | 47.66㎡ | 8 | 147,500,000원 |
| 2025.11 | 47.66㎡ | 8 | 143,000,000원 |
| 2025.09 | 47.66㎡ | 9 | 155,000,000원 |
| 2025.09 | 50.04㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 2025.08 | 50.59㎡ | 4 | 128,000,000원 |
| 2025.07 | 47.66㎡ | 16 | 145,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 145,250,000원 |
표본 거래 범위는 128,000,000원~155,000,000원이고 최근 거래는 145,000,000원입니다. 감정가 156,000,000원은 최근 평균을 웃돌지만, 한 차례 유찰된 현재 최저가는 109,200,000원으로 최근 평균보다 36,050,000원 낮습니다. 최신 거래 145,000,000원과 비교해도 현재 최저가가 낮습니다.
④ 예상배당표 (매각가 109,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,328,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 119,280,000원 | 106,871,200원 |
| 2. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈 주식회사 | 20,576,520원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 11,085,812원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 7,339,996원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 109,200,000원을 가정하면 집행비용 2,328,800원과 신한은행 106,871,200원이 배당되어 매각대금이 소진됩니다. 총 채권액 158,282,328원 대비 예상 미배당은 51,411,128원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 109,200,000원 | 106,871,200원 | 51,411,128원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 76,440,000원 | 74,664,080원 | 83,618,248원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 53,508,000원 | 52,144,856원 | 106,137,472원 | 0원 |
현재 회차에서는 신한은행의 경매 청구액 88,053,771원이 배당 계산상 충족되는 반면, 2회 유찰 시 예상 배당액 74,664,080원으로 청구액에 미치지 못합니다. 다만 이 미배당은 후순위 채권자 또는 채권관계의 문제이고, 매수인에게 승계되는 금액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청주시외버스터미널 서측 인근 일반상업지역에 위치하며, 주위에 도시형생활주택·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 청주시외버스터미널이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 17층 건물의 9층으로, 급·배수·난방·승강기·소화전·화재탐지설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 필지 동측과 남측으로 폭 약 10미터 내외의 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·특정용도제한지구·지구단위계획구역(강서지구) 등에 해당하며 공시지가는 1,839,000원/㎡입니다.
- 단지 규모. 강서베리굿3차는 144세대이고 사용승인일은 2017.06.26.입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 현재 가격 확인. 최저가 109,200,000원은 최근 12개월 평균 145,250,000원의 75.2%, 최신 거래 145,000,000원보다도 낮습니다.
- 임차인 확인. 김주희의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 배당요구와 실제 점유 상태를 원본 문서에서 다시 대조해야 합니다.
- 우선변제 확인. 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 배당요구 관련 서류를 확인해야 합니다.
- 세금·최우선변제. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최종 배당순위는 달라질 수 있습니다.
- 상업지역 특성. 주변이 도시형생활주택·오피스텔·근린생활시설 혼재 지역이라는 점을 실거주·임대 수요 판단에 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 1회 유찰부터 달라졌다
이 사건의 말소기준은 2017년 신한은행 근저당입니다. 그 뒤의 압류·가압류와 경매개시결정은 모두 소멸하고, 실제 임차인 김주희 역시 2021년 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 감정가 156,000,000원에서 한 번 유찰되어 109,200,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 실거래 평균 145,250,000원 대비 75.2%, 최신 실거래 145,000,000원보다도 낮습니다. 감정가 단계와 달리 현재 회차에서는 최근 거래가격과의 차이가 분명해졌습니다. 권리상 인수 부담이 없고, 현재 최저가는 최근 시세 아래. 다만 우선변제 여부와 당해세·최우선변제 등 실제 배당 변수를 원본에서 최종 확인하는 것이 핵심입니다.
