청주지방법원 2025타경5189. 충북 증평군 증평읍 증평리 63, 신교길 19의 토지와 건물 일괄 물건입니다. 감정평가 이용상태는 다가구주택, 토지는 면적 267.0㎡의 대지이고 이용상황은 주상용입니다. 현재 소유자는 김규식이며, 등기상 말소기준권리는 2014.03.18 설정된 내율사새마을금고의 채권최고액 299,000,000원 근저당입니다.
후순위에 주택임차권 4건과 경매개시결정이 있고, 모두 말소기준보다 늦습니다. 등기된 임차권자 김인태·이만호·서민우·김원규의 전입일도 모두 2014.03.18 이후라 제공된 판정상 대항력 없음입니다. 문제는 등기 임차권이 아닌 일부 점유관계입니다. 전입일이나 보증금이 확인되지 않은 관계는 선순위 여부를 단정할 수 없어, 현재 단계에서 ‘인수 0원’을 확정값으로 취급하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경5189 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 증평군 증평읍 증평리 63 · 충청북도 증평군 증평읍 신교길 19 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 다가구주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 4층 · 사용승인일 2014.03.11 |
| 토지 | 대 267.0㎡ · 주상용 · 준주거지역 · 공시지가 336,100원/㎡ |
| 소유자 | 김규식 (2021.05.14 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 918,900,040원 / 643,230,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 내율사새마을금고 / 233,175,651원 |
| 말소기준권리 | 2014.03.18 내율사새마을금고 근저당권 · 채권최고액 299,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 등기 임차권은 후순위, 미상 점유는 별도
말소기준은 2014.03.18 내율사새마을금고 근저당입니다. 이후 증평군 압류는 2021년·2022년·2023년에 각각 설정됐지만 2022.01.04, 2022.12.28, 2024.06.10에 해제·말소됐습니다. 2025.02.26 이후 등기된 주택임차권 4건과 2025.10.28 임의경매개시결정도 모두 후순위입니다.
② 임차·점유 현황 — ‘대항력 없음’과 ‘미상’을 분리해서 본다
| 임차·점유자 | 점유부분 | 보증금 / 차임 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤금배 | 101호 전체 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 천영환 | 203호 전체 | 4,200원 | 미상 / 미상 · 배당요구 2025.12.01 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김주성 | 204호 전체 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 소기두온 | 301호 전체 | 미상 | 미상 / 미상 · 배당요구 2026.01.06 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 토지주택공사(전대인) | 401호 전체 및 제시외 1번 | 8,000원 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 홍승완(전차인) | 전대인 토지주태공사의 임차부분 전체 | 보증금 미상 · 차임 7,900원 | 2024.11.12 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최봄 | 미상 | 미상 | 2018.03.13 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤상연 | 미상 | 미상 | 2015.09.30 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이승민 | 미상 | 미상 | 2021.11.12 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김인태 | 비동 201호 전체 33.43㎡ | 45,000,000원 | 2023.02.03 / 2023.01.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이만호 | 202호 50㎡ | 55,000,000원 | 2018.05.08 / 2018.05.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서민우 | 402호 · 약 63.1㎡ | 45,000,000원 | 2021.10.12 / 2021.09.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김원규 | 비동 3층 302호 · 약 34.0775㎡ | 55,000,000원 | 2023.08.03 / 2023.08.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
김인태·이만호·서민우·김원규의 임차보증금은 각각 45,000,000원·55,000,000원·45,000,000원· 55,000,000원이고 모두 임차권등기가 있습니다. 그러나 전입일은 말소기준일인 2014.03.18보다 늦어 제공된 권리판정은 모두 대항력 없음입니다. 반대로 전입일이 확인되지 않은 임차·점유관계는 보증금 규모와 함께 선순위 여부를 별도로 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 643,230,000원으로 감정가 918,900,040원의 70% 회차입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 450,261,000원(49%), 3회 유찰 시는 315,182,700원(34.3%)입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 643,230,000원 | 0원 | 335,397,700원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 450,261,000원 | 0원 | 144,358,390원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 315,182,700원 | 0원 | 10,970,142원 |
회차별 미배당 0원은 채권최고액 299,000,000원을 기준으로 한 제공 배당 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 643,230,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 8,832,300원 |
| 1. 근저당 · 내율사새마을금고 | 299,000,000원 | 299,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 335,397,700원 |
신청채권액은 233,175,651원이며 배당 시뮬레이션은 근저당 채권최고액 299,000,000원을 기준으로 배당해 채권 충족으로 표시합니다. 매수인 인수액은 시뮬레이션상 0원이나, 미상 임차관계와 당해세·최우선변제는 별도 확인 대상입니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 다가구주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물입니다.
- 입지. 증평리 단군전 서측 인근으로 주위에 주택과 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 면적 267.0㎡의 대지, 주상용·평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 지역·지구. 도시지역·준주거지역이며 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다. 가축사육제한구역, 비행안전제3구역(전술), 침수위험지구, 중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 건축·공부. 공부와의 차이는 해당사항 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 없어 실제 환금가격과 최저가의 괴리는 수치로 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 임차인 원본 확인. 윤금배·천영환·김주성·소기두온·토지주택공사(전대인)의 전입일, 보증금, 확정일자, 점유개시일을 매각물건명세서와 주민등록·현황 자료에서 대조해야 합니다.
- 등기 임차권 4건 재확인. 김인태·이만호·서민우·김원규는 현재 자료상 대항력 없음이지만 임차권등기 내용과 배당요구 관계를 원본으로 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 당해세 확인. 등기상 증평군 압류 3건은 모두 해제·말소돼 있으나, 배당 주의사항에는 국세·지방세 3건의 당해세 가능성이 표시돼 있습니다. 실제 배당순위와 체납 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 상한 별도 산정. 감정가 70%는 시세 할인율이 아닙니다. 실거래 비교자료 없이 최저가 자체를 ‘저가’로 판단하지 마세요.
- 침수위험지구 확인. 토지가 침수위험지구에 포함돼 있으므로 현장 배수상태와 재해 관련 제한·이력을 확인하세요.
- 법정지상권. 매각물건명세서상 법정지상권은 해당사항 없음으로 표시돼 있습니다.
맺으며 — “등기는 정리되지만, 점유는 아직 끝나지 않았다”
이 사건의 등기구조는 비교적 명료합니다. 2014.03.18 내율사새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 등기된 주택임차권 4건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 알려진 후순위 전입자도 대항력이 없습니다. 그래서 배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수가 0원으로 나옵니다.
하지만 실제 입찰 판단은 여기서 멈추면 안 됩니다. 전입일이나 보증금이 확인되지 않은 점유관계가 남아 있고, 이들은 대항력 가능·미상입니다. 여기에 당해세·최우선변제 미반영, 침수위험지구, 실거래 비교자료 부재까지 겹칩니다. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실은 확인되지만, 그것만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 등기권리는 정리형, 임차·가격은 확인형. 이 물건은 미상 점유관계를 해소한 뒤에야 실질취득비용을 확정할 수 있습니다.
