청주지방법원 2025타경5349. 청주시 상당구 남일면 송암리 148-13의 토지와 건물로, 사건 용도는 연립/다세대 + 토지이고 감정평가 이용상태는 단독주택입니다. 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층, 토지는 782㎡의 대지입니다. 소유자는 남대현이고, 등기상 말소기준권리는 2021.06.17 설정된 우리새마을금고 근저당권 300,000,000원입니다.
이후 국·청주시·국민건강보험공단의 압류와 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리 이후입니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액 역시 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경5349 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 상당구 남일면 송암리 148-13 · 충청북도 청주시 상당구 남일면 효촌송암1길 167-17 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층 · 미장벽돌 마감 · 새시 창호 |
| 토지 | 대 · 782㎡ · 보전녹지지역 · 완경사 · 자루형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 남대현 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 532,182,280원 / 372,528,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 226,711,680원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 확인된 임차인 신고는 없고, 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 현재 자료상 대항력 임차보증금을 매수인이 승계하는 구조는 확인되지 않습니다. 매각물건명세서의 명시 인수권리도 해당사항 없으며, 법정지상권 역시 해당사항 없습니다.
또 하나 볼 부분은 2026.06.25 등기된 1번 근저당권 이전입니다. 2025.12.26 확정채권양도를 원인으로 근저당권자가 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐습니다. 말소기준 자체는 2021.06.17의 1번 근저당권입니다.
② 가격 구조 — 실거래 비교 없이 회차별 배당 여력 확인
현재 회차는 감정가 532,182,280원의 70%인 372,528,000원입니다. 동일·유사 물건 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 시장가보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 따라서 가격 메리트보다 회차가 내려갈 때 채권 미배당이 어떻게 커지는지를 보는 편이 정확합니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 372,528,000원 | 0원 | 66,512,608원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 260,769,599원 | 43,681,175원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 182,538,719원 | 120,816,823원 | 0원 | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 차감하고도 근저당권 채권최고액 300,000,000원이 전액 배당되는 구조입니다. 2회 유찰 시에는 근저당 미배당이 43,681,175원, 3회 유찰 시에는 120,816,823원으로 커집니다. 그러나 세 회차 모두 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 372,528,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,015,392원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 우리새마을금고 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 66,512,608원 |
현재 회차 기준 배당 시뮬레이션입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당과 잔여금은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 송암1리경로당 북서측 인근이며 전원주택과 농경지 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 노선버스정류장까지의 거리와 배차노선을 고려한 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층 건물이며 외벽은 미장벽돌 마감, 창호는 새시 창호입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·전기·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 대 782㎡, 완경사·자루형, 세로한면(가) 도로접면입니다.
- 규제. 도시지역·보전녹지지역·가축사육제한지역이며 공시지가는 161,600원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 부대시설. 지상의 옹벽, 콘크리트 및 방부목 바닥포장, 경계펜스, 조경수, 수도시설은 토지에 포함해 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 세금 우선순위. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세 해당 여부를 원본에서 확인해야 합니다. 실제 배당액과 소유자 잔여금이 달라질 수 있습니다.
- 근저당권 이전 확인. 1번 근저당권은 2026.06.25 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전된 등기가 있으므로 최신 등기부와 채권관계를 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유자와 실제 사용관계를 매각 전 다시 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물과 토지에 포함해 평가된 옹벽·바닥포장·경계펜스·조경수·수도시설의 현황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 인근 단독주택·토지 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 토지 규제. 보전녹지지역·가축사육제한지역 등 토지이용 제한을 향후 이용계획과 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 별도 검증
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2021.06.17 우리새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없고, 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 권리가 깨끗하다는 사실과 가격이 싸다는 사실은 별개입니다. 현재 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔어도 비교 가능한 실거래 자료가 없어 시세 할인 여부는 판단할 수 없습니다. 게다가 보전녹지지역의 토지 782㎡와 단독주택 이용 건물을 일괄매각하는 물건인 만큼, 입찰의 승부처는 인수권리보다 실제 환금성·토지규제·현장 점유·가격 검증에 있습니다.
