청주지방법원 2025타경51883. 진천읍 교성리 270 일원의 토지와 지상 근린생활시설(제조업소)을 함께 매각하는 사건입니다. 소유자는 유옥열·장대옥 각 2분의 1 공유이고, 감정평가상 건물은 일반철골구조 판넬지붕 지상 1층, 현황은 공실로 목측됐습니다. 토지는 7,993㎡, 자연녹지지역이며 토지이용상황은 상업기타입니다.
등기상 말소기준은 2023.10.19. 진천농업협동조합의 채권최고액 5,200,000,000원 근저당입니다. 그 뒤의 추가 근저당, 가압류, 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 권리분석의 핵심은 등기보다 먼저 나타나는 2004.12.31. 전입 점유자 안광옥입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 대항력과 인수금액을 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51883 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 진천군 진천읍 교성리 270 · 문화로 147 |
| 용도 / 현황 | 기타 + 토지 · 근린생활시설(제조업소) · 현황 공실 목측 |
| 토지 | 7,993㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 · 상업기타 · 평지 · 부정형 · 중로한면 |
| 건물 | 일반철골구조 판넬지붕 지상1층 · 샌드위치판넬 · 모르타르기계미장 · 새시창호 |
| 소유자 | 유옥열 2분의 1 · 장대옥 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 6,987,708,000원 / 4,891,396,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 진천농업협동조합 / 4,545,988,571원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유자는 별도 확인
2023.10.19. 진천농업협동조합 근저당이 말소기준입니다. 이후 중소기업은행·서울보증보험주식회사·농협은행주식회사 가압류와 진천군 압류, 추가 근저당 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
② 임차·점유 확인 — 실제 점유자 1명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안광옥 | 2004.12.31 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 실제 점유자는 1명입니다. 현재 자료상 보증금이 확인되지 않아 낙찰가에 더해질 수 있는 실질 인수액도 계산할 수 없습니다. 따라서 최저가 4,891,396,000원만으로 총 취득비용을 판단하면 안 됩니다.
③ 가격 — 1회 유찰됐지만 시세 판단은 보류
현재 최저매각가는 4,891,396,000원으로 감정가 6,987,708,000원의 70%입니다. 하지만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 판단할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 4,891,396,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 51,313,960원 |
| 1. 근저당 · 진천농업협동조합 | 5,200,000,000원 | 4,840,082,040원 |
| 2. 근저당 · 진천농업협동조합 | 640,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 220,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 536,366,109원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 500,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농협은행주식회사 | 26,745,704원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 7,123,111,813원 중 4,840,082,040원이 배당되고, 미배당액은 2,283,029,773원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위로 차감돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 점유자 보증금도 확인 전이므로 위 배당표만으로 매수인 인수액을 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 토지·현황 체크 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 근린생활시설(제조업소)이나 현황 공실로 목측됐으며 재확인이 필요합니다.
- 토지. 7,993㎡, 자연녹지지역, 지목 대, 토지이용상황 상업기타, 평지·부정형·중로한면입니다.
- 입지. 진천군청 남서측 인근이며 문화로를 따라 점포·음식점 등 근린생활시설이 있고 후면에는 단독주택과 빌라가 혼재합니다.
- 교통. 문화로를 통해 문진로·생거진천로와 연계되며 시내버스 정류장이 인근에 있고 중부고속도로 진천IC가 차량 10분 내외 거리에 있습니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역이며 가축사육제한구역이 포함됩니다. 일부 토지는 소하천예정지에 저촉되고 중로1류에 접합니다.
- 경계. 인접지 및 인접도로와의 경계가 불분명해 정확한 경계·위치 확인에는 별도 측량이 필요합니다.
- 일괄매각. 일괄매각이며 목록 1번 지상 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 안광옥 점유관계 확인. 실제 점유 여부, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 실질 인수액 확정 전 가격판단 금지. 보증금이 밝혀지기 전에는 최저가 4,891,396,000원만을 총 취득비용으로 보면 안 됩니다.
- 세금 확인. 진천군 압류 3건과 관련해 당해세 여부와 금액을 확인해야 합니다.
- 경계 측량. 토지 경계가 불분명하므로 인접지·도로와의 정확한 경계를 확인해야 합니다.
- 제외물건 확인. 목록 1번 지상 컨테이너가 매각 제외이므로 현장 위치와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 설비 점검. 기본 전기·위생·급배수설비가 있으나 정상 작동 여부는 재확인이 필요합니다.
맺으며 — “70%보다 먼저, 선순위 점유자를 확인하라”
이 사건은 등기부만 보면 단순합니다. 2023.10.19. 진천농업협동조합 근저당을 기준으로 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 그러나 안광옥의 전입은 2004.12.31.로 훨씬 앞서고, 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 핵심은 대항력 가능성이 있는 선순위 점유자의 실제 권리와 보증금을 확정하는 것입니다.
현재 최저가는 감정가의 70%인 4,891,396,000원이지만 실거래 시세 자료도 없고, 잠재 인수액도 아직 확정되지 않았습니다. 등기권리는 정리되지만 실질 취득비용은 미상. 이 물건은 가격보다 권리사실 확인이 먼저인 사건입니다.
