청주지방법원 2025타경52080. 충청북도 청주시 청원구 율량동 2434의 연립·다세대 건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 등기상 소유자는 고태순이며, 2020.10.21. 흥덕새마을금고의 채권최고액 540,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 권리가 말소기준입니다. 이후 한국캐피탈 가압류, 김형성 근저당, 제이비우리캐피탈 가압류, 임차권등기와 경매개시결정이 이어지지만 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 감정가 1,131,311,700원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가 791,918,000원입니다. 감정가 대비 70% 회차이지만, 이 숫자는 어디까지나 감정가 대비 할인율입니다. 실질취득액은 인수 0원을 더한 791,918,000원이고, 이를 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경52080 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 청원구 율량동 2434 · 충청북도 청주시 청원구 율중로75번길 13 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 주건축물제1동 |
| 소유자 | 고태순 · 단독소유 |
| 토지 | 264.6㎡ · 지목 대 · 평지 · 정방형 · 소로각지 |
| 감정가 / 최저가 | 1,131,311,700원 / 791,918,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 흥덕새마을금고 / 466,316,370원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리
말소기준은 2020.10.21. 흥덕새마을금고 근저당입니다. 2025.09.30. 한국캐피탈 가압류, 2025.06.12. 김형성 근저당, 2025.12.08. 제이비우리캐피탈 가압류, 2025.12.03. 경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤입니다. 현재 등기돼 있는 이경민·고현기의 주택임차권도 기준권리 이후여서 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차·점유 분석 — 실제 입찰 전 가장 중요한 확인 구간
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김경태 | 203호 전체 | 2025-04-29 | 2,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김유정 | 204호 전체 | 2025-05-27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조준희 | 302호 전체 | 2020-10-29 | 미상 | 없음 | 미상 · 배당요구 2026-02-06 | 없음 |
| 박종성 | 401호 전체 | 2020-10-28 | 미상 | 없음 | 미상 · 배당요구 2025-12-23 | 없음 |
| 심현민 | - | 2025-07-24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김진선 | - | 2023-12-01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이경민 | 별지 목록 기재 건물 3층 137.98㎡ 중 | 2023-03-02 | 80,000,000원 | 없음 | 미상 · 확정일자 2023-02-17 · 배당요구 2025-12-17 | 없음 |
| 고현기 | 건물 3층 137.983㎡ 중 | 2025-02-26 | 40,000,000원 | 없음 | 미상 · 배당요구 2026-03-24 | 없음 |
| 까지 | - | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 현재까지 | - | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
확인된 전입일을 가진 점유자들은 모두 2020.10.21. 말소기준권리보다 뒤에 전입해 대항력이 없습니다. 특히 말소기준에 가장 가까운 박종성은 2020.10.28., 조준희는 2020.10.29. 전입으로 기준일 이후입니다. 이경민과 고현기의 임차권등기도 각각 2025.12.17., 2026.03.24. 등기돼 기준권리보다 후순위입니다.
③ 가격·유찰 구조 — 70%지만 ‘시세보다 저렴’과는 별개
감정가는 1,131,311,700원, 현재 회차 최저가는 791,918,000원입니다. 1회 유찰로 감정가의 70% 수준까지 내려왔습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서 권리상 실질취득액은 최저가와 같은 791,918,000원입니다.
추가 유찰 시 시나리오는 2회 유찰에서 554,342,600원, 3회 유찰에서 388,039,820원입니다. 다만 감정가 대비 할인폭만으로 가격 메리트를 확정하면 안 됩니다. 이 사건에서는 권리상 인수액이 없다는 점과 별개로, 응찰가는 물건의 실제 임대·매매 수익성과 건물 상태를 따로 검토해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 791,918,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,319,180원 |
| 1. 근저당 · 흥덕새마을금고 | 540,000,000원 | 540,000,000원 |
| 2. 근저당 · 김형성 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 3. 가압류 · 한국캐피탈 주식회사 | 57,992,318원 | 57,992,318원 |
| 4. 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 5,531,864원 | 5,531,864원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 82,074,638원 |
현재 회차에서는 배당 대상 채권 699,524,182원이 전액 배당되고 소유자에게 82,074,638원이 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
⑤ 토지·환금성 메모
- 토지. 면적 264.6㎡, 지목은 대, 지형은 평지·정방형이며 도로접면은 소로각지입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 도시지역·지구단위계획구역·주거용지에 포함됩니다.
- 도로. 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 공시지가. 943,000원/㎡입니다.
- 기타 제한. 가축사육제한구역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 명세서 원문 확인. “까지”, “현재까지”로 표시된 점유 항목의 실제 문맥과 전입관계를 직접 대조해야 합니다.
- 점유 호실 확인. 203호·204호·302호·401호와 임차권등기 관련 3층 점유 범위를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 후순위 임차인. 확인된 전입자는 말소기준권리 이후지만, 실제 점유 상태와 퇴거 여부는 별개의 문제입니다.
- 현재 회차 가격. 최저가 791,918,000원은 감정가의 70%라는 의미일 뿐, 그 자체로 시세 대비 저가라는 뜻은 아닙니다.
- 배당 변동. 현재 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당순위와 잔여금은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 현장 점유 상태를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 정리되지만, 점유는 따로 본다”
이 사건의 권리 구조는 비교적 선명합니다. 2020.10.21. 흥덕새마을금고 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차인 전입과 후순위 담보·가압류는 모두 그 뒤입니다. 매각물건명세서도 인수권리와 법정지상권을 해당사항 없음으로 표시하며, 현재 회차 배당계산에서도 매수인 인수는 0원입니다.
그러나 연립·다세대 건물 전체를 보는 사건답게 점유자가 여러 명이고, 전입일·보증금이 확인되지 않은 항목도 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 권리관계는 정리형, 현장·점유 확인은 필수형으로 보는 편이 정확합니다. 현재 최저가 791,918,000원은 감정가의 70%이지만, 가격 판단은 이 할인율이 아니라 실제 물건가치와 수익성 검토를 거쳐 결정해야 합니다.