청주지방법원 2025타경52149. 괴산군 불정면 신흥리 671의 토지와 주1동 건물을 대상으로 한 사건입니다. 감정 이용상태는 근린생활시설(새싹재배사)이고, 건물은 경량철골구조·철판넬지붕 단층입니다. 현재 최저매각가는 105,106,000원으로 감정가 150,151,000원의 70%이며 1회 유찰된 상태입니다.
권리관계의 기준점은 2018.10.22. 설정된 농협은행주식회사 근저당권 채권최고액 360,000,000원입니다. 2024년 이후의 가압류 5건, 국세 압류, 경매개시결정은 모두 이보다 뒤에 들어왔고 매각으로 소멸합니다. 2024.06.18. 농업협동조합중앙회로의 233,016,791원 근저당권 일부이전은 을구 1번 근저당권의 일부이전이므로 기존 채권최고액 360,000,000원에 별도로 더해 권리금액을 중복 계산할 사안은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경52149 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 괴산군 불정면 신흥리 671 · 충청북도 괴산군 불정면 신흥길 200 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 근린생활시설(새싹재배사) |
| 토지 | 대 · 496.0㎡ · 평지 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 건물 | 경량철골구조 경량철골구조 위 철판넬지붕 단층 · 판넬마감 · 샷시창호 |
| 소유자 | 김종태 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 150,151,000원 / 105,106,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 262,945,084원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
말소기준 근저당권은 농협은행주식회사 명의의 채권최고액 360,000,000원입니다. 이후 농업협동조합중앙회·농협은행주식회사·불정농업협동조합의 가압류와 국의 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 경매개시결정 채권자는 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용보증기금관리기관)입니다.
② 점유·임차 관계 — 실제 조사 4명, 모두 대항력 없음
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 농업회사법인 자연웰빙바이오 | 전체 및 제시외 1번, 2번 | 2023.06.01 | 2,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김용환 | - | 2020.09.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박정숙 | - | 2024.02.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이온숙 | - | 2025.02.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 조사된 점유자는 4명입니다. 모두 2018.10.22. 말소기준권리보다 뒤에 전입해 대항력이 없습니다. 김용환·박정숙·이온숙은 보증금이 확인되지 않았지만, 전입일 자체가 말소기준보다 늦어 이 사건에서 선순위 대항력 임차인으로 보기는 어렵습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없어 점유자 수와 보증금을 중복 합산할 요소는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 105,106,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,271,484원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 360,000,000원 | 102,834,516원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 18,321,857원 | 0원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 농협은행주식회사 | 62,532,755원 | 0원 |
| 5. 갑구 4번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 171,103,588원 | 0원 |
| 6. 갑구 5번 가압류 · 농협은행주식회사 | 30,194,751원 | 0원 |
| 7. 갑구 8번 가압류 · 불정농업협동조합 | 10,979,760원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 청구 합계 653,132,711원 중 예상 배당은 102,834,516원이고, 미배당은 550,298,195원입니다. 이는 채권자 측의 배당 부족분이며, 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
④ 제시외 건물 — 이번 사건의 실무 핵심
매각은 일괄매각이고, 제시외 건물 중 ㉠은 매각에 포함되지만 ㉡ 컨테이너는 매각에서 제외됩니다. 감정평가에서도 소유자 미상의 제시외 건물 ㉡이 존재하는 것으로 목측됐고, 입찰 시 소유권관계 등 권리관계를 별도로 확인하도록 명시돼 있습니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 불정면 향촌경로당 서측 인근으로 농경지·임야·단독주택 등이 혼재하고, 제반 주위환경은 대체로 보통입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하며 일반차량 접근성과 대중교통 이용여건은 대체로 보통입니다.
- 이용. 근린생활시설인 새싹재배사로 이용 중입니다. 위생설비와 급·배수설비가 돼 있습니다.
- 토지. 면적 496.0㎡, 지목은 대, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이 포함되고 가축사육제한구역에도 포함됩니다. 공시지가는 42,100원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 제시외 ㉡ 확인. 컨테이너는 매각에서 제외됩니다. 현장 위치·사용자·소유관계와 철거 또는 존치 가능성을 반드시 확인하세요.
- 점유관계 확인. 조사된 4명은 모두 대항력이 없지만 실제 사용주체와 인도 협의 필요 여부는 현장에서 다시 확인하세요.
- 전문용도 가치 확인. 새싹재배사로 이용 중인 근린생활시설이므로 일반 주택처럼 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 미배당 550,298,195원은 채권자 측 부족분입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
- 규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역의 실제 이용 제한을 입찰 목적에 맞춰 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 현장은 반드시 봐야 한다
권리분석 자체는 비교적 명확합니다. 2018.10.22. 농협은행 근저당권이 말소기준이고, 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 조사된 점유자 4명도 모두 후순위 전입이라 대항력이 없고, 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 사건을 단순한 “70% 할인 물건”으로 보면 안 됩니다. 대상은 근린생활시설(새싹재배사) + 토지이고, 매각제외 제시외 컨테이너 ㉡의 소유·사용관계를 따로 확인해야 합니다. 따라서 결론은 권리상 인수부담은 낮지만, 가격과 현장 리스크를 확인한 뒤 접근해야 하는 물건입니다.
