수원지방법원 2025타경55340. 경기도 오산시 누읍동 141-6, 수목원로 46-31 일대의 대지·토지와 건물·기계기구가 함께 얽힌 공업용 부동산입니다. 감정 이용상태를 보면 건물은 위험물저장 및 처리시설인 제조실, 사무실, 교육연구시설인 연구실 등으로 이용되고 있습니다. 토지는 공장용지 6,755㎡, 일반공업지역이며 감정가는 10,964,327,600원입니다. 1회 유찰돼 현재 최저가는 감정가의 70%인 7,675,029,000원까지 내려왔습니다.
표면적인 등기 구조는 비교적 선명합니다. 말소기준권리는 2020.03.23 설정된 중소기업은행 근저당권 1,200,000,000원이고, 이후 중소기업은행의 추가 근저당권, 국·오산시의 압류, 기술보증기금·주식회사 엔와이코퍼레이션·최한수의 가압류, 그리고 중소기업은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기부만 보고 “인수 0원”으로 끝내기에는 선순위 점유자가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55340 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 누읍동 141-6 · 경기도 오산시 수목원로 46-31 |
| 용도 / 토지 | 대지 + 토지 · 공업용 · 공장용지 6,755㎡ |
| 이용상태 | 위험물저장 및 처리시설(제조실) · 사무실 · 교육연구시설(연구실) |
| 소유자 | 주식회사다인디앤씨 |
| 감정가 / 최저가 | 10,964,327,600원 / 7,675,029,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 7,779,573,069원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 등기소 | 수원지방법원 오산등기소 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 선순위 점유를 따로 봐야 한다
말소기준은 2020.03.23 을구 3번 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 설정된 을구 5번 중소기업은행 근저당권 7,000,000,000원과 갑구의 압류·가압류·경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다. 을구 3번 근저당권 중에서는 2025.08.19 확정채권 일부 대위변제로 기술보증기금에 499,335,412원이 일부 이전됐고, 을구 5번 역시 기술보증기금에 377,863,981원이 일부 이전됐습니다.
② 임차·점유 관계 — 실제 임차인 1명
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 제시 (전우철) | 6.6000㎡ | 2020.01.13 | 미상 | 50,000원 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인이 아니므로 실제 임차인은 1명입니다. 전입일만 보면 말소기준보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 매수인 인수액을 산정할 수 없습니다. 따라서 아래 배당표의 계산상 매수인 인수 0원은 점유자 보증금까지 확정한 결과가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 7,675,029,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 79,150,290원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,200,000,000원 | 1,200,000,000원 |
| 3. 을구 5번 근저당권 · 중소기업은행 | 7,000,000,000원 | 6,395,878,710원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 기술보증기금 | 360,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 9번 가압류 · 주식회사 엔와이코퍼레이션 | 65,665,539원 | 0원 |
| 6. 갑구 11번 가압류 · 최한수 | 50,787,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권총액은 8,676,452,539원, 예상 배당액은 7,595,878,710원이며 미배당액은 1,080,573,829원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 주식회사 제시의 보증금이 확인되지 않아 실제 배당 및 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 가격은 내려가도 권리확인은 그대로 필요
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 계산값 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 7,675,029,000원 | 7,595,878,710원 | 1,080,573,829원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 5,372,520,300원 | 5,316,395,097원 | 3,360,057,442원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 3,760,764,209원 | 3,720,756,567원 | 4,955,695,972원 | 0원 |
유찰이 계속되면 명목상 최저가는 5,372,520,300원, 3,760,764,209원까지 낮아집니다. 하지만 선순위 점유자의 보증금이 미상인 상태에서는 어느 회차에서도 실질취득가를 매각가만으로 확정할 수 없습니다. 특히 이 사건에는 실거래 시세 자료가 없기 때문에 감정가 대비 할인율만으로 투자 매력도를 판단하는 것도 적절하지 않습니다.
⑤ 매각 범위와 물건 특성
- 토지. 공장용지 6,755㎡, 평지·사다리형, 세로한면(가) 도로접면이며 공시지가는 649,100원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반공업지역이고 성장관리권역·중점경관관리구역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약에관한허가구역이며 지정기간은 2023.11.20~2028.11.19입니다.
- 주변환경. 탑동대교 북측 인근의 공업지대로 물류센터와 공장 등이 입지하며 제반환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물 이용. 기호2·5·6은 위험물저장 및 처리시설인 제조실, 기호3은 사무실 등, 기호4는 교육연구시설인 연구실로 이용 중입니다.
- 건물 구조. 일반철골구조 판넬지붕 건물이며 기본적인 위생급배수설비가 되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 주식회사 제시의 보증금 확인. 전입일 2020.01.13이 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·임대차계약 내용을 원본으로 확인하기 전에는 인수액 0원으로 확정하지 마세요.
- 실질취득가 재산정. 보증금이 존재하고 매수인이 인수하는 구조라면 최저매각가에 인수액을 더해 실질취득가를 다시 계산해야 합니다.
- 가격 판단 유보. 실거래 비교 자료가 없어 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
- 기계기구 현존 여부. 감정평가 제외·미설치·처분가치 미미·소재불명 기계기구가 있으므로 현장 실사와 매각목록 대조가 필요합니다.
- 토지거래계약 허가구역. 일반공업지역뿐 아니라 토지거래계약에관한허가구역에 포함돼 있으므로 관련 절차를 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당 결과와 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·매각목록을 직접 대조해 점유와 매각 범위를 확인하세요.
맺으며 — “등기상 0원”과 “실제 인수 0원”은 다르다
이 사건의 핵심은 감정가 10,964,327,600원에서 1회 유찰돼 7,675,029,000원까지 내려왔다는 사실보다 말소기준보다 먼저 전입한 점유자의 보증금이 확인되지 않았다는 점입니다. 등기부만 보면 말소기준 이후 권리는 소멸하고, 배당 시나리오에도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 그러나 주식회사 제시(전우철)의 보증금과 확정일자가 미상인 이상 그 계산값을 실제 인수액으로 확정할 수 없습니다.
또한 이 부동산은 공장용지 6,755㎡와 위험물저장 및 처리시설·사무실·교육연구시설, 제시외 건물 및 기계기구가 함께 매각되는 공업용 자산입니다. 실거래 시세 자료가 없고 토지거래계약에관한허가구역에도 포함돼 있어, 단순한 감정가 할인율보다 점유관계·기계기구 현황·허가 조건·현장 이용상태를 먼저 확인해야 합니다. 결론은 등기 구조는 정리 가능하지만, 선순위 점유자의 보증금 확인 전까지 실질 인수액은 미확정입니다.
