청주지방법원 2026타경116. 진천읍 성석리 733-29의 연립·다세대 건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정가는 610,611,660원, 현재 최저매각가는 427,428,000원으로 감정가의 70% 수준이며 한 차례 유찰됐습니다. 현재 소유자는 김창수·안치석 각 2분의 1 지분입니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각, 외부 “가”동 표시, 목록 3번 및 6번의 농지취득자격증명 불요가 기재돼 있습니다.
등기상 말소기준권리는 2018.03.20 이선현의 안치석 지분 전부 근저당권 270,000,000원입니다. 이후 설정된 조준석·지태순의 각 140,000,000원 근저당, 증평농업협동조합 44,227,510원 가압류, 청주농업협동조합 100,000,000원 가압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 사건은 등기부보다 임차인·점유관계가 훨씬 더 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경116 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 진천군 진천읍 성석리 733-29 |
| 용도 | 연립/다세대 + 토지 |
| 토지 | 438㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 다세대 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 용도지역 | 도시지역 · 제1종일반주거지역 · 가축사육제한구역 |
| 공시지가 | 445,500원/㎡ |
| 소유자 | 김창수 2분의 1 · 안치석 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 610,611,660원 / 427,428,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 206,611,863원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 외부 “가”동 표시 · 목록 3번 및 6번 농지취득자격증명 불요 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 임차관계는 별도
말소기준권리는 2018.03.20 설정된 이선현 근저당권 270,000,000원입니다. 2022.05.04 설정된 조준석·지태순의 각 140,000,000원 근저당권과 2025.09.15 증평농업협동조합 가압류 44,227,510원, 2026.06.11 청주농업협동조합 가압류 100,000,000원, 2026.04.10 현재 사건의 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 임차인·점유자 — 실제 18명, 보증금 미상이 핵심
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으므로 실제 임차인·점유관계로 확인되는 인원은 18명입니다. 이 가운데 김성진 1명은 대항력 있음, 8명은 전입신고일 자체가 확인되지 않아 대항력 가능·미상, 나머지 9명은 전입일이 말소기준권리 이후여서 대항력 없음으로 정리됩니다. 다만 모든 사람의 보증금이 확인되지 않았고 우선변제 여부도 확정할 수 없습니다.
| 성명 | 점유 부분 / 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 이고르 | 10호 전체 · 전입일 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 라자 | 103호 전체 · 전입일 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 왕군,바기 | 201호 전체 · 전입일 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 쇼크루 | 202호 전체 · 주거 · 전입일 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 율리 | 203호 전체 · 전입일 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 존 | 301호 전체 · 전입일 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 알리 | 302호 전체 · 전입일 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이슬람 | 303호 전체 · 전입일 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 최재정 | 2025.09.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정동식 | 2024.02.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김성진 | 2016.03.14 | 있음 | 미상 | 가능 |
| 추교운 | 2022.07.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박세란 | 2024.11.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유정종 | 2025.12.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| TOKHATNIAZOV MANSUR | 2023.08.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
| MARUFJONOV SHOKHBOZ IKROMZODA | 2026.03.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| KHUDAIDATOV ANVARZHAN, | 2026.02.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| BOBOEV ISLOMJON MARIFZODA | 2026.03.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 427,428,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,674,280원 |
| 2. 근저당 · 이선현 | 270,000,000원 | 270,000,000원 |
| 3. 근저당 · 조준석 | 140,000,000원 | 140,000,000원 |
| 4. 근저당 · 지태순 | 140,000,000원 | 10,753,720원 |
| 5. 가압류 · 증평농업협동조합 | 44,227,510원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 청주농업협동조합 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 694,227,510원 중 예상배당은 420,753,720원, 미배당은 273,473,790원입니다. 이 배당계산에서는 매수인 인수액이 0원으로 표시되지만 임차인 보증금과 최우선변제·당해세는 반영되지 않았으므로 실제 인수위험 판단에는 그대로 사용할 수 없습니다.
④ 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다
현재 최저가는 427,428,000원으로 감정가 610,611,660원의 70%입니다. 2회 유찰 시 299,199,600원, 3회 유찰 시 209,439,720원까지 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 이 사건에는 실거래 비교자료가 없고, 무엇보다 대항력 임차인의 보증금이 확인되지 않았습니다.
따라서 최저가가 낮아질수록 싸진다고 단순 판단할 수 없습니다. 김성진의 미배당 보증금이 존재하면 매수인 실질취득가는 낙찰가 + 인수금액으로 봐야 하며, 다른 8명의 대항력 성립 여부까지 확인되기 전에는 그 총액 자체를 산정할 수 없습니다. 가격 메리트 판단은 임차관계 정리가 먼저입니다.
⑤ 토지·물건 특성
- 용도. 연립/다세대 + 토지가 일괄매각되는 사건입니다.
- 토지. 438㎡, 지목 대, 토지이용상황 다세대, 평지·부정형, 세로한면(가)입니다.
- 지역·규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 445,500원/㎡입니다.
- 특기사항. 일괄매각이며 외부 “가”동으로 표시됩니다. 목록 3번 및 6번은 농지취득자격증명이 불요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김성진 보증금 확인. 2016.03.14 전입으로 대항력이 있으므로 임대차계약서·보증금·확정일자·배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 8개 호실 점유관계 확인. 이고르·라자·왕군,바기·쇼크루·율리·존·알리·이슬람은 전입일과 보증금이 모두 미상입니다.
- 실질취득가 재계산. 확인된 미배당 임차보증금이 있다면 낙찰가에 더해 실제 취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 명도 난도 점검. 임차인·점유자가 18명으로 확인되는 만큼 호실별 점유자, 계약관계, 퇴거 가능성을 개별 확인해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 배당모형이므로 최종 배당순위를 원본 문서와 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 건물과 토지, 외부 “가”동 표시 및 목록별 매각범위를 매각물건명세서와 현장에서 맞춰봐야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 임차보증금부터
이 사건은 감정가 610,611,660원에서 1회 유찰돼 427,428,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인폭이 먼저 보이지만, 권리분석의 결론은 반대입니다. 김성진은 말소기준권리보다 앞서 전입한 대항력 임차인이고 보증금이 미상이며, 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않은 점유자도 8명이나 됩니다.
따라서 현재 자료로는 매수인이 실제로 떠안을 임차보증금과 실질취득가를 확정할 수 없습니다. 등기상 후순위 근저당·가압류가 소멸한다는 점은 분명하지만, 임차관계가 정리되지 않은 상태에서 최저가 70%만 보고 가격 메리트를 부여하기는 어렵습니다. 이 물건은 가격보다 먼저 임차보증금과 전입관계를 확인해야 하는 사건입니다.
