청주지방법원 2026타경154. 오창롯데캐슬더하이스트 114동 17층 1703호 아파트입니다. 감정가는 322,000,000원이고 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 225,400,000원입니다. 동일 평형 최근 12건의 평균 실거래는 316,808,333원, 최신 거래는 2026.08의 313,000,000원으로, 현재 최저가는 최근 시세의 71.1%입니다. 가격표만 보면 감정가보다 크게 내려온 상태입니다.
하지만 이 사건은 가격보다 먼저 봐야 할 권리가 하나 있습니다. 곽인철의 전입일은 2021.08.31, 말소기준권리인 동청주신용협동조합 근저당 설정일은 2021.10.15입니다. 전입이 앞서므로 대항력 문제가 발생할 수 있지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 이 리포트에서는 ‘대항력 가능·미상’으로 판단합니다. 특히 보증금이 얼마인지 알 수 없어 낙찰 후 매수인이 떠안을 미배당 보증금도 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경154 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 청원구 오창읍 양청리 810-2 오창롯데캐슬더하이스트 114동 17층 1703호 |
| 물건종류 | 아파트 · 동일 평형 59.9502㎡ |
| 소유자 | 표명섭 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 322,000,000원 / 225,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권액 | 31,966,581원 |
| 말소기준권리 | 2021.10.15 동청주신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 36,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인 확인이 먼저다
말소기준권리는 2021.10.15 설정된 동청주신용협동조합 근저당권 36,000,000원입니다. 이후 충북신용보증재단 가압류 20,000,000원과 2026.04.28 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기부만 보면 후순위 권리는 단순합니다.
| 임차인 | 점유 | 전입 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 곽인철 | 전체 | 2021.08.31 | 신고 2026.05.21 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
곽인철은 전체를 점유하고 2026.05.21 배당요구를 했습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 전입일 자체는 말소기준권리보다 빠르지만, 이 정보만으로 보증금 전액의 대항력·우선변제 범위나 낙찰자 승계액을 확정할 수 없습니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음이라고 되어 있는 한편, 비고에는 최선순위 임차인 있음이라고 적혀 있습니다.
② 시세 비교 — 가격표만 보면 최근 시세의 71.1%
오창롯데캐슬더하이스트 동일 평형의 최근 12건 실거래입니다. 최근 12개월 평균은 316,808,333원, 최신 거래는 2026.08의 313,000,000원입니다. 현재 최저가 225,400,000원은 최근 12개월 평균의 71.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.94㎡ | 13 | 313,000,000원 |
| 2026.07 | 59.95㎡ | 14 | 309,000,000원 |
| 2026.07 | 59.95㎡ | 6 | 310,000,000원 |
| 2026.07 | 59.94㎡ | 11 | 315,000,000원 |
| 2026.07 | 59.95㎡ | 27 | 326,000,000원 |
| 2026.07 | 59.95㎡ | 20 | 325,000,000원 |
| 2026.07 | 59.95㎡ | 34 | 324,700,000원 |
| 2026.07 | 59.95㎡ | 36 | 300,000,000원 |
| 2026.07 | 59.94㎡ | 10 | 325,000,000원 |
| 2026.06 | 59.94㎡ | 28 | 320,000,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 32 | 334,000,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 21 | 300,000,000원 |
| 평균 | 59.9502㎡ | 12건 | 316,808,333원 |
표본의 최저 거래는 300,000,000원, 최고는 334,000,000원입니다. 감정가 322,000,000원은 이 거래 범위 안에 있고, 1회 유찰 뒤 최저가는 225,400,000원으로 내려왔습니다. 따라서 임차인 인수액이 실제로 없다면 현재 가격은 최근 실거래 대비 상당히 낮은 구간입니다. 반대로 미배당 임차보증금이 존재하면 그 금액을 최저가에 더한 실질취득가를 시세와 비교해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 225,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,955,600원 |
| 1. 근저당 · 동청주신용협동조합 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 2. 가압류 · 충북신용보증재단 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 165,444,400원 |
현재 배당 계산에서는 채권 56,000,000원이 전액 배당되고 165,444,400원이 소유자 잔여로 계산됩니다. 다만 이 계산에는 곽인철의 보증금이 포함되지 않았습니다. 따라서 잔여액과 매수인 인수액은 임차보증금·확정일자 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모
- 단지 규모. 오창롯데캐슬더하이스트는 2,500세대이며 준공일은 2018.08.30입니다.
- 거래 표본. 동일 평형 최근 거래 12건이 확인되며 300,000,000원~334,000,000원 구간에서 거래됐습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 아파트, 지형은 평지·사다리형이며 도로접면은 광대소각입니다.
- 용도지역. 준주거지역·도시지역·지구단위계획구역·주거용지 등에 포함되며 공시지가는 617,900원/㎡입니다.
- 기타 제한. 지방산업단지·가축사육제한구역 포함, 비행안전제6구역·절대보호구역·상대보호구역에 저촉됩니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 곽인철의 보증금 금액이 가장 먼저 확인돼야 합니다. 미배당 잔액이 있으면 그 금액을 낙찰가에 더해 실질취득가를 계산해야 합니다.
- 확정일자 확인. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 순위를 확정할 수 없습니다. 배당요구일은 2026.05.21입니다.
- 명세서 문구 재확인. 명시 인수권리 없음과 최선순위 임차인 있음이 함께 존재하므로 원문과 임대차 관련 제출서류를 대조해야 합니다.
- 가격 비교. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 71.1%이지만, 비교 기준은 최종적으로 ‘최저가 + 실제 인수액’입니다.
- 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 157,780,000원, 3회 유찰 시 110,446,000원으로 계산돼 있으나 임차인 승계액이 미상인 상태에서는 낙찰가 하락만으로 안전마진을 판단할 수 없습니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘보증금’을 확인해야 한다
이 물건은 감정가 322,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 225,400,000원으로 내려왔고, 최근 동일 평형 실거래 평균 316,808,333원의 71.1% 수준입니다. 숫자만 보면 눈에 띄는 할인입니다. 하지만 곽인철의 전입이 말소기준권리보다 빠르고 보증금·확정일자가 확인되지 않아, 매수인이 실제로 부담할 총액을 아직 계산할 수 없습니다.
매각물건명세서에는 명시 인수권리 없음이 기재돼 있지만 최선순위 임차인도 함께 표시돼 있습니다. 따라서 이 사건의 순서는 명확합니다. 보증금과 배당·승계 범위를 먼저 확인하고, 그 뒤 실질취득가를 313,000,000원 최신 거래와 316,808,333원 최근 평균에 대입해야 합니다. 확인 결과 인수액이 없다면 가격 경쟁력이 큰 물건이지만, 확인 전 단계에서는 가격 매력보다 권리 불확실성을 우선하는 것이 맞습니다.