청주지방법원 2026타경188. 충청북도 청주시 서원구 미평동 힐타운하우스의 공동주택(다세대) 물건입니다. 현재 소유자는 강완식으로, 2009.12.30 매매를 원인으로 거래가액 495,682,408원에 취득한 소유권이 2010.01.08 등기됐습니다. 권리관계의 핵심은 2014.03.07 설정된 남일신용협동조합 근저당권 416,000,000원으로, 이것이 말소기준권리입니다. 그 뒤 설정된 으뜸신용협동조합 근저당권 19,500,000원과 2026.05.26 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
현재 회차는 감정가 775,000,000원에서 1회 유찰된 542,500,000원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 실질취득 역시 542,500,000원입니다. 최근 12개월 확인 거래는 2025.10의 760,000,000원이고, 현재 최저가는 그 금액의 71.4%입니다. 최근 거래와 이전 거래의 추세 지표도 38.2%로 상승 방향입니다. 다만 전체 거래 표본은 2건뿐이므로, 단순 평균만으로 가격을 확정하기보다 개별 물건 상태와 환금성을 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경188 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 서원구 미평동 276-2 힐타운하우스 1동 102호 |
| 물건종류 / 면적 | 공동주택(다세대) · 대상면적 257.12㎡ |
| 소유자 | 강완식 · 2009.12.30 매매 · 거래가액 495,682,408원 |
| 감정가 / 최저가 | 775,000,000원 / 542,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 으뜸신용협동조합 / 329,873,223원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 준공 / 세대수 | 2009.12.29 / 15세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2010.01.08 청주신용협동조합 근저당권 436,800,000원이 먼저 설정됐지만, 이 권리는 2014.03.10 해지로 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매의 말소기준은 2014.03.07 남일신용협동조합 근저당권 416,000,000원입니다. 이후의 으뜸신용협동조합 근저당권 19,500,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 대비 71.4%
힐타운하우스의 확인 실거래는 2건입니다. 최근 12개월 거래는 2025.10의 760,000,000원 1건이며, 이전 거래는 2022.12의 550,000,000원입니다. 전체 평균은 655,000,000원이지만, 최근 가격 판단에서는 최근 12개월 거래 760,000,000원을 우선해서 봅니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 260.43㎡ | 1 | 760,000,000원 |
| 2022.12 | 263.22㎡ | 2 | 550,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 655,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 760,000,000원 |
현재 최저가 542,500,000원은 전체 평균 655,000,000원의 82.8%, 최근 12개월 평균 760,000,000원의 71.4%입니다. 인수액이 0원이므로 이 사건에서는 최저가와 실질취득액이 같습니다. 또한 최근 거래와 이전 거래의 가격 추세는 38.2% 상승으로 집계됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 542,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,825,000원 |
| 1. 근저당 · 남일신용협동조합 | 416,000,000원 | 416,000,000원 |
| 2. 근저당 · 으뜸신용협동조합 | 19,500,000원 | 19,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 99,175,000원 |
현재 회차에서는 등기상 채권최고액 기준 채권 435,500,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 99,175,000원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값입니다.
다만 경매신청채권자의 청구액은 329,873,223원이고, 현재 배당 시나리오에서 신청채권자에게 배당되는 금액은 등기상 후순위 근저당 채권최고액인 19,500,000원으로 계산돼 신청청구액 전체가 충족되는 구조는 아닙니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 542,500,000원 | 435,500,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 379,750,000원 | 373,633,500원 | 61,866,500원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 265,824,999원 | 261,303,449원 | 174,196,551원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택(다세대)로 이용 중입니다.
- 입지. 충청북도 청주시 서원구 미평동 소재 세광고등학교 동측 인근에 위치합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 인근 간선도로를 통한 차량 접근성은 보통으로 평가됐고 제반 교통상황은 양호한 편입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트조 콘크리트슬라브지붕 건물이며 위생설비·급배수설비·소화설비·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 9,947.0㎡, 지목은 대이며 완경사의 자루형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·가축사육제한구역에 포함되고, 도시개발구역·준보전산지·지구단위계획구역·소로1류와 접합니다. 공시지가는 336,300원/㎡입니다.
- 건축 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 별도로 확인되지 않았습니다.
- 매각 포함. 제시 외 태양광설비와 보일러실도 매각에 포함됩니다.
- 거래 표본. 힐타운하우스는 15세대이며 확인 실거래는 2건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 명시된 인수권리는 없지만 감정평가의 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서 원본에서 실제 점유자를 재확인해야 합니다.
- 최근 거래 우선 비교. 전체 평균 655,000,000원보다 최근 12개월 거래 760,000,000원을 가격 판단의 우선 기준으로 보되, 최근 12개월 거래가 1건뿐이라는 점을 함께 고려해야 합니다.
- 소규모 단지 환금성. 15세대이고 거래 건수가 적으므로 입찰가뿐 아니라 향후 매도 기간과 수요층을 함께 점검해야 합니다.
- 제시 외 물건. 태양광설비와 보일러실이 매각에 포함된다는 내용을 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지이용규제 확인. 자연녹지지역 등 토지이용계획과 도로·인접 관계를 원문과 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 배당 변동 요인. 배당표의 소유자 잔여는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 매력, 환금성은 확인
이 사건의 핵심은 비교적 명확합니다. 2014.03.07 남일신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없으며 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 현재 회차에서는 긍정적입니다. 실질취득 542,500,000원은 최근 12개월 거래 760,000,000원의 71.4%이고, 최근 가격 추세 역시 38.2% 상승으로 집계돼 있습니다. 다만 최근 12개월 거래가 1건, 전체 확인 거래가 2건뿐이고 단지 규모도 15세대이므로, “최근 거래보다 싸다”와 “언제든 쉽게 팔린다”는 같은 말이 아닙니다. 따라서 이 물건은 권리와 현재 가격은 우호적이지만, 최종 입찰 판단은 점유관계와 소규모 단지의 환금성을 확인한 뒤 내려야 합니다.
