수원지방법원 2025타경55805. 경기도 화성시 서신면 송교리 377-6 에이동 3층 301호의 다세대주택입니다. 감정평가상 침실 2개와 주방·식당, 거실 등으로 이용 중이고, 철근콘크리트구조 4층 건물의 3층에 위치합니다. 현재 소유자는 김상귀이며 등기부상 단독소유입니다. 이번 경매의 말소기준권리는 2022.08.10. 설정된 윤용선 근저당권 37,800,000원입니다.
등기부만 보면 이후 권리는 단순합니다. 같은 날 후순위로 설정된 윤용선 전세권 5,000,000원, 조영복 근저당 37,000,000원과 2022.12.28. 김민향 근저당 430,000,000원, 2025.05.14. 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 경매에서 등기순위만 보고 끝내면 안 됩니다. 2020.03.18. 전입한 권일로가 있기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55805 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 서신면 송교리 377-6 에이동 3층301호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 침실 2·주방및식당·거실 등 · 4층 건물 내 3층 301호 |
| 소유자 | 김상귀 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 86,000,000원 / 60,200,000원 (1회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2022.08.10. 근저당권 · 윤용선 · 채권최고액 37,800,000원 |
| 청구액 | 37,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08. |
| 사용승인일 | 2018.11.09. |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 전입은 별도 확인
과거 2017년 가압류, 2018년 가등기·경매, 2019년 화성시 압류, 2020년 경매 및 국세 압류 등은 2022.08.10. 종전 경매 매각 과정에서 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 그 이후 새로 설정된 윤용선 근저당권입니다. 말소기준 이후의 전세권·근저당과 이번 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차인 — 권일로 확인이 입찰의 핵심
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 권일로 | 2020.03.18. | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김형운 | 2024.10.02. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
김형운은 2024.10.02. 전입으로 말소기준보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 반면 권일로는 2020.03.18. 전입이라 순서가 반대입니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리가 해당사항 없음으로 되어 있지만, 권일로의 보증금·확정일자가 확인되지 않은 이상 그 문구만으로 경제적 위험까지 0원이라고 단정하기보다는 임대차관계 원본을 다시 대조하는 편이 안전합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
중개 데이터상 단지는 오션빌 19세대, 사용승인일은 2018.11.09.입니다. 대상면적 데이터는 33.31㎡로 표시되어 있으나 면적 일치 여부가 확인되지 않아 본 호수의 정확한 전용면적으로 단정하지 않습니다. 최근 낙찰금액이나 실거래 비교값도 확인되지 않습니다.
따라서 현재 최저가 60,200,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 수 없습니다. 같은 건물·인근 유사 다세대의 실제 거래와 현장 매물 가격을 확인한 뒤, 권일로 관련 인수 가능액까지 합산한 실질취득비용으로 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 60,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,483,600원 |
| 2. 근저당 · 윤용선 | 37,800,000원 | 37,800,000원 |
| 3. 전세권 · 윤용선 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 4. 근저당 · 조영복 | 37,000,000원 | 15,916,400원 |
| 5. 근저당 · 김민향 | 430,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 60,200,000원 가정 시 채권자 총 미배당액은 451,083,600원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이고, 매각물건명세서상 명시 인수권리도 해당사항 없습니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 권일로의 보증금·확정일자 역시 확인되지 않은 상태이므로 실질 인수비용을 0원으로 확정하는 근거로만 사용해서는 안 됩니다.
현재 회차에서는 윤용선 근저당 37,800,000원과 전세권 5,000,000원은 배당되고, 조영복 근저당은 15,916,400원만 배당됩니다. 2회 유찰 시 매각가 42,140,000원, 3회 유찰 시 29,497,999원으로 내려가면서 채권자 미배당은 더 커집니다. 다만 후순위 채권의 미배당 자체가 곧 매수인 인수로 이어지는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 서신면 송교리 ‘제부교차로’ 북측 인근으로, 주변은 다세대주택과 근린생활시설 등이 소재하며 주거지 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물 내 3층 301호이며, 외벽은 치장벽돌, 내벽은 타일, 창호는 새시창호 등으로 마감됐습니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측으로 약 6M 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·특화경관지구이며 공시지가는 380,400원/㎡, 토지면적은 1,441㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 권일로 임대차 원본 확인. 2020.03.18. 전입의 실제 점유 여부, 임대차계약, 보증금과 확정일자를 반드시 확인해야 합니다.
- 명시 인수권리 문구와 실제 임차관계 대조. 명세서상 인수권리는 해당사항 없지만 선순위 전입정보와 함께 원본 서류를 대조해야 합니다.
- 가격 비교. 실거래 자료가 없어 60,200,000원이 싸다고 단정할 수 없습니다. 인근 유사 다세대 거래와 현장 매물을 직접 비교해야 합니다.
- 회차별 자금 시나리오. 현재 60,200,000원, 2회 유찰 시 42,140,000원, 3회 유찰 시 29,497,999원으로 제시된 시나리오를 권리위험과 함께 비교해야 합니다.
- 후순위 채권과 인수 구분. 조영복·김민향의 미배당 채권은 후순위 등기권리로 매각 후 소멸 예정이므로, 단순 미배당액을 매수인 부담으로 합산하지 않습니다.
- 세금·최우선변제 확인. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “60,200,000원”보다 먼저 확인할 숫자는 보증금이다
이 사건은 등기부만 보면 어렵지 않습니다. 2022.08.10. 윤용선 근저당을 말소기준으로 후순위 전세권·근저당·경매개시결정이 소멸하고, 매각물건명세서에도 명시 인수권리는 없습니다. 문제는 2020.03.18. 전입한 권일로입니다.
권일로의 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태에서는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 따라서 감정가 86,000,000원에서 1회 유찰돼 60,200,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다. 실거래 비교자료도 없으므로 현재 단계의 결론은 명확합니다. 후순위 등기권리는 정리되지만, 선순위 전입자의 임대차 실체가 확인되기 전까지 실질취득비용은 확정할 수 없습니다.
