수원지방법원 2025타경55828. 수원시 권선구 서둔동 가온팰리스 씨동 5층 514호로, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 것으로 확인된 물건입니다. 감정가는 187,000,000원이고 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 130,900,000원입니다. 매각기일은 2026.09.08입니다.
권리관계의 특징은 신탁입니다. 2022.09.16 강호석 명의로 소유권이전이 이뤄진 뒤 같은 날 신영부동산신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 됐고, 현재 등기부상 소유자도 신영부동산신탁주식회사입니다. 등기부에는 이 부동산에 관해 임대차 등의 법률행위를 하는 경우 신탁원부를 통해 신탁 목적·수익자· 관리 및 처분 조항 등을 확인할 필요가 있다는 주의사항이 부기돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55828 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 서둔동 438 가온팰리스 씨동 5층 514호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 것으로 확인 |
| 소유자 | 신영부동산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 187,000,000원 / 130,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 경인북부수산업협동조합 / 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 명시 인수권리는 없다
임차인 없음. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 모두 해당사항이 없습니다. 현재 산출된 매수인 인수액 역시 0원입니다. 따라서 제공된 권리자료만 놓고 보면 보증금 승계나 법정지상권 인수 구조는 확인되지 않습니다.
등기상 2022.09.16 경인북부수산업협동조합의 채권최고액 10,000,000원 근저당권이 설정됐다가 이미 말소된 것으로 표시돼 있고, 2025.09.09에는 해당 근저당권의 확정채권양도를 원인으로 수협엔피엘대부주식회사 앞으로 근저당권 이전등기가 기재돼 있습니다. 경매개시결정은 2025.05.15 경인북부수산업협동조합 채권자로 기재돼 있으며, 제공된 판정상 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 가격 판단 — 70% 유찰가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 187,000,000원, 현재 최저매각가는 130,900,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 동일 물건군의 최근 12개월 평균, 최신 실거래 등 비교 가능한 거래자료가 제시돼 있지 않아 현재 최저가가 시장가격보다 낮다는 결론은 내릴 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 130,900,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 91,630,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 64,140,999원 | 0원 | 0원 |
회차가 내려가도 현재 계산상 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 이는 가격 메리트와는 별개입니다. 거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 투자 매력도를 높게 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 130,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,632,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 128,267,400원 |
현재 계산표는 집행비용 2,632,600원을 제외한 128,267,400원이 소유자 교부로 산정돼 있으며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서호초등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔과 근린생활시설 등이 소재하는 지대입니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 노선 버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 수원역(1호선·수인분당선)이 소재합니다.
- 이용상태. 현장조사 당시 폐문부재로 내부구조는 확인하지 못했고, 인근 유사호 탐문 및 건축물대장도면상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 것으로 확인됐습니다.
- 토지·도로. 2필 일단의 세장형 평지로 오피스텔 건부지이며, 동·서·남·북측으로 노폭 약 4M 아스콘포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(역세권1지구)이며, 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제1종구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 신탁원부 제2022-9465호를 열람해 신탁 목적, 수익자, 처분권한, 임대차 관련 조항을 등기부와 함께 대조하세요.
- 점유 현황 재확인. 임차인은 확인되지 않았지만 감정평가 당시 폐문부재로 내부구조를 확인하지 못했습니다. 실제 점유자와 인도 가능성을 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 감정가의 70%라는 숫자만으로 저가 낙찰이라고 판단하지 말고 동일 건물·인근 오피스텔의 최신 거래와 임대수익을 별도로 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 경매개시결정, 말소된 근저당, 이후 근저당권 이전등기 관계를 등기부 원본과 매각물건명세서에서 다시 대조하세요.
- 배당 변동 확인. 예상배당표에는 당해세·최우선변제 등 실제 배당에서 변동 가능한 요소가 반영되지 않을 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개다
이 사건은 현재 제공된 자료상 임차인과 명시적 인수권리가 없고, 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 권리 인수 구조 자체는 단순한 편입니다. 하지만 소유권이 신영부동산신탁주식회사 명의의 신탁재산이라는 점 때문에 신탁원부 확인이 빠질 수 없습니다.
가격 역시 보수적으로 봐야 합니다. 감정가 187,000,000원에서 1회 유찰돼 130,900,000원이 됐지만, 최근 실거래나 최근 12개월 평균 같은 비교자료가 없어 “감정가의 70%니까 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 이 물건의 핵심은 권리상 인수 0원을 확인하는 데서 끝나는 것이 아니라, 신탁원부를 확인하고 실제 시장가격을 별도로 검증한 뒤 응찰가를 정하는 것입니다.
