수원지방법원 2025타경55909. 화성시 봉담읍 와우리 ‘다온마을 쌍용스윗닷홈’ 116동 13층 1302호 아파트입니다. 현재 소유자는 전용재이고, 2015.12.04 소유권을 205,000,000원에 취득했습니다. 권리분석의 기준점은 2017.09.28 설정된 주식회사우리은행 채권최고액 159,500,000원의 근저당권입니다. 이 근저당권은 2024.07.12 한국주택금융공사로 이전됐고, 이후 경매개시결정과 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 조사내역은 없고, 매각물건명세서에도 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 명시돼 있습니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유 상태는 현장에서 다시 확인할 필요가 있지만, 제공된 권리관계상 낙찰자가 금액으로 승계할 임차보증금이나 권리는 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55909 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 봉담읍 와우리 238 다온마을 쌍용스윗닷홈 116동 13층1302호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 철근콘크리트구조 19층 중 13층 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 전용재 (2015.12.04 소유권이전, 거래가액 205,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 302,000,000원 / 211,400,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 201,052,012원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
말소기준권리는 2017.09.28 주식회사우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 159,500,000원이고, 2024.07.12 한국주택금융공사로 근저당권이 이전됐습니다. 2025.05.09 한국자산관리공사의 임의경매개시결정, 2025.06.23 한국주택금융공사의 추가 임의경매개시결정, 2026.06.19 국의 압류는 모두 말소기준권리 이후 등기로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 70% 유찰가이지만 ‘시세보다 싸다’는 단정 금지
현재 최저매각가는 211,400,000원으로 감정가 302,000,000원의 70%입니다. 1회 유찰을 거친 가격이지만, 최근 실거래 가격이 제시되지 않은 상태에서는 이 70%라는 할인율만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 감정가 대비 할인과 실제 시장가격 대비 할인은 서로 다른 개념입니다.
단지는 다온마을쌍용스윗닷홈 767세대이고, 준공일은 2006.12.15입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회로 나타납니다. 현재 물건도 정확히 1회 유찰된 상태입니다. 다만 최근 매매가가 확인되지 않는 만큼, 응찰가는 같은 단지·유사 면적·유사 층의 실제 거래를 직접 확인한 뒤 정하는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 211,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,759,600원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 159,500,000원 | 159,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 48,140,400원 |
현재 회차 211,400,000원 가정에서는 배당표상 근저당권 159,500,000원이 전액 배당되고 48,140,400원이 소유자에게 잔여 교부됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 수치입니다.
④ 회차별 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 211,400,000원 | 159,500,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 147,980,000원 | 145,108,280원 | 14,391,720원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 103,586,000원 | 101,335,796원 | 58,164,204원 | 0원 |
이 사건에서 중요한 점은 유찰에 따라 채권자의 미배당액이 커져도 그 부족액이 매수인에게 넘어오는 구조는 아니라는 것입니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 따라서 권리상 승계금액보다는 각 회차의 매각가격 자체가 투자 성과를 좌우합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 봉담읍 와우리 소재 수원대학교 서측 인근. 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 점포, 근린생활시설, 임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 19층 건물의 13층이며, 급·배수, 위생, 난방, 도시가스, 소화전, 승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 부정형 완경사 토지로 아파트 부지로 이용 중이며, 단지 내 포장도로가 외부 공도와 연결됩니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 중로2류 저촉, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역, 성장관리권역입니다.
- 공시지가. 1,308,000원/㎡. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 우선 확인. 감정가 대비 70%만 보고 저가라고 판단하지 말고, 같은 단지의 최근 실거래와 현재 매물 호가를 먼저 대조하세요.
- 점유 확인. 권리자료상 임차인은 없지만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 실제 거주자와 점유 원인을 현장에서 확인하세요.
- 근저당권 이전관계 확인. 말소기준 근저당이 한국주택금융공사로 이전된 내역과 한국자산관리공사로 이전된 후순위 근저당을 최신 등기부에서 다시 대조하세요.
- 배당관계 확인. 신청채권자 청구액은 201,052,012원이고 회차 시나리오상 신청채권자 배당은 0원으로 표시돼 있으므로 실제 배당요구와 순위를 매각 전 원문에서 확인하세요.
- 관리비·조세 확인. 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 조세채권과 공용부분 관리비 체납 여부를 별도로 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 아직 미확정”
이 물건의 강점은 명확합니다. 임차인 없음, 인수권리 없음, 법정지상권 없음, 매수인 인수액 0원. 권리분석 자체는 비교적 단순한 유형입니다. 현재 1회 유찰로 최저가는 감정가 302,000,000원에서 211,400,000원까지 내려왔습니다. 그러나 최근 실거래가 확인되지 않는 상황에서 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여할 수는 없습니다. 권리는 합격, 가격은 검증 후 결정. 이 사건의 승부처는 권리 인수가 아니라 실제 시장가격과 비교한 응찰가입니다.
