청주지방법원 2026타경50032. 청주시 청원구 북이면 호명리 292의 토지와 축사를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 기호 1·2는 모두 축사로 이용 중이고, 토지는 1,705㎡, 지목은 전으로 파악됩니다. 감정가 408,273,800원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 285,792,000원입니다. 권리의 중심은 2024.07.08. 설정된 청주축산업협동조합 근저당권이고, 그 뒤 가압류 4건과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 주거용 집합건물처럼 “등기만 깨끗하면 끝”인 유형이 아닙니다. 축사 전체와 제시외 건물 1번부터 4번을 사용하는 임차인이 1명 있고, 그 임차인의 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력 有로 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다. 여기에 일부 토지는 농지취득자격증명이 매각조건으로 붙어 있어 절차상 확인사항도 큽니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50032 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 청원구 북이면 호명리 292 · 충청북도 청주시 청원구 북이면 신기초정로 598-13 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 축사 |
| 토지 | 1,705㎡ · 지목 전 · 토지이용상황 전축사 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 기호 1·2 경량철골구조 기타지붕 단층 축사 · 내외벽 없음 · 바닥 콘크리트 미장 |
| 소유자 | 변건수 · 2025.07.14. 상속, 2026.01.07. 소유권이전 접수 |
| 감정가 / 최저가 | 408,273,800원 / 285,792,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 청주축산업협동조합 / 266,694,542원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록 3번 내지 5번 농지취득자격증명 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2024.07.08. 을구 5번 청주축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 288,000,000원이고 채무자는 변상덕입니다. 이후 청주축산업협동조합 가압류 25,974,822원, 농업협동조합중앙회 가압류 103,027,615원과 110,221,869원, 농협은행 주식회사 가압류 18,181,343원, 그리고 2026.01.12. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력은 ‘미상’
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 민경찬 | 본건 전체 및 제시외 1번 ~ 4번 · 축사 | 2,000원 | 2026.04.07 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
민경찬은 현황조사·문건접수·매각물건명세서에서 확인되는 실제 임차인 1명입니다. 배당요구는 2026.04.07.에 했지만 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 가능·미상, 우선변제도 미상으로 보는 것이 맞습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 285,792,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,801,088원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 청주축산업협동조합 | 288,000,000원 | 280,990,912원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 청주축산업협동조합 | 25,974,822원 | 0원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 103,027,615원 | 0원 |
| 5. 갑구 4번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 110,221,869원 | 0원 |
| 6. 갑구 5번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 18,181,343원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 545,405,649원 중 채권자 배당액은 280,990,912원, 미배당액은 264,414,737원입니다. 소유자 잔여는 0원, 배당모델상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·토지·이용 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 주위환경. 초정문화공원 북서측 원거리 방향에 위치하고, 주변은 전답지와 자연림이 주를 이루며 공장과 농가주택이 간헐적으로 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 일반차량 접근이 가능하고, 남동측 방향 도보 약 12분 거리에 초정삼거리(초정행궁) 노선버스정류장이 소재합니다.
- 이용. 기호 1·2 모두 축사로 이용 중이며 설비는 없는 것으로 조사됐습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지 형태. 1,705㎡ · 지목 전 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가), 공시지가 52,600원/㎡입니다.
- 제한사항. 가축사육제한구역이 포함되어 있고, 농지 관련 제한과 성장관리계획구역 등 토지이용 제한사항이 존재합니다.
⑤ 농지취득자격증명 — 보증금까지 걸린 조건
매각물건명세서 비고에는 일괄매각·제시외 건물 포함과 함께 목록 3번 내지 5번은 농지취득자격증명이 필요하다고 명시되어 있습니다. 특히 매각결정기일까지 미제출하면 보증금을 반환하지 않는 조건이므로 단순한 사후 서류가 아니라 입찰 전 선확인이 필요한 핵심 조건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 대항력 확인. 민경찬의 전입신고일·확정일자와 실제 점유 개시 시점을 확인해 대항력 여부를 확정하세요.
- 농취증 선확인. 목록 3번 내지 5번의 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 관할 행정기관에서 확인하세요.
- 제시외 건물 범위 확인. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물 1번부터 4번의 현황과 이용관계를 현장에서 대조하세요.
- 축사 이용규제 확인. 가축사육제한구역 등 현재 토지이용 제한이 축사 운영과 향후 활용에 미치는 영향을 확인하세요.
- 용도지역 원본 대조. 감정요항표와 토지정보의 용도지역 표시가 서로 달라 최신 토지이용계획확인서 확인이 필요합니다.
- 가격은 별도 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%이지만, 이를 곧바로 시세 대비 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
- 배당표 한계. 현재 배당모델에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순서는 원본으로 재확인하세요.
맺으며 — “등기는 소멸형, 입찰은 확인형”
등기만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2024.07.08. 청주축산업협동조합 근저당권이 말소기준이고 그 뒤 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서도 명시 인수권리와 법정지상권을 해당 없음으로 정리하고 있습니다. 하지만 이 물건의 핵심은 등기 바깥에 있습니다.
축사 전체를 사용하는 임차인 1명의 대항력 판단이 아직 미상이고, 목록 3번 내지 5번에는 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환이라는 강한 조건이 붙습니다. 감정가 대비 70%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 단정해서도 안 됩니다. 결론은 등기상 인수는 0원이나, 임차인·농취증·토지이용규제를 먼저 확인해야 하는 C등급 확인형 물건입니다.
