수원지방법원 2025타경56004. 화성시 송동 ‘동탄린스트라우스더레이크’ 102동 5층 504호 아파트입니다. 김종봉 소유자가 2020.04.14. 소유권을 이전받았고 당시 등기부상 거래가액은 533,520,000원입니다. 이 물건의 권리분석 기준점은 2022.04.22. 설정된 주식회사신한은행 근저당권 채권최고액 720,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 신한은행 후순위 근저당, 이선화 근저당과 여러 가압류·경매개시결정·화성시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
따라서 등기권리만 놓고 보면 매수인에게 남는 금액은 0원입니다. 다만 감정평가 현장조사 당시 폐문부재로 내부 육안확인이 불가능했고 임대관계도 미상으로 기재돼 있습니다. 즉 등기상 인수와 실제 인도·점유 확인은 구분해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56004 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 송동 694 동탄린스트라우스더레이크 102동 5층 504호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 33층 건 내 5층 504호 · 아파트 1개호로 이용중 |
| 소유자 | 김종봉 · 2020.04.14. 소유권이전 · 거래가액 533,520,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,550,000,000원 / 1,085,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 경매 신청 / 청구 | 이선화 · 301,327,397원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 모두 소멸
말소기준은 2022.04.22. 을구 1번 신한은행 근저당권 720,000,000원입니다. 이후 을구 2번 신한은행 근저당 360,000,000원, 을구 3번 이선화 근저당 360,000,000원과 갑구의 비엔케이캐피탈·롯데캐피탈·계양농업협동조합· 서울보증보험 가압류, 경매개시결정, 화성시 압류는 데이터상 모두 매각으로 소멸합니다.
② 가격 위치 — 감정가 대비 70%, 시세 단정은 금물
감정가 1,550,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 1,085,000,000원, 감정가의 70%입니다. 다음 회차 시나리오는 2회 유찰 시 759,500,000원(49%), 3회 유찰 시 531,649,999원(34.3%)으로 계산돼 있습니다.
다만 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 단정할 수는 없습니다. 제공된 가격 판단 근거에서는 단지 경매 통계가 평균 유찰 1.0회, 낙찰률 0%로 나타납니다. 따라서 현재 70% 회차에서는 권리 안전성뿐 아니라 실제 거래가격과 개별 호수의 상태·층·향을 대조해 응찰가 상한을 정하는 것이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,085,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,250,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사신한은행 | 720,000,000원 | 720,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사신한은행 | 360,000,000원 | 351,750,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 이선화 | 360,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 비엔케이캐피탈 주식회사 | 183,355,085원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 롯데캐피탈 주식회사 | 383,111,260원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 계양농업협동조합 | 210,307,424원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 63,702,372원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 311,596,465원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 1,085,000,000원 가정 시 채권자 총 청구액은 2,592,072,606원, 채권자 배당액은 1,071,750,000원, 미배당은 1,520,322,606원입니다. 집행비용 13,250,000원을 제외하면 을구 1번 근저당은 전액, 을구 2번 근저당은 351,750,000원까지만 배당됩니다. 신청채권자 청구액 301,327,397원은 현재 회차 시나리오에서 배당 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동탄호수공원 북동측 인근에 위치하며, 주위에 아파트단지·근린생활시설·업무시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 원활하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 광역적 도로 접근성과 대중교통 이용상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 33층 건 내 5층 504호이며 사용승인일은 2019.12.19.입니다. 위생·급배수·난방·도시가스·승강기·소화전·화재탐지·공동현관·지하주차장 설비가 있습니다.
- 단지. 동탄린스트라우스더레이크는 956세대이며, 제공된 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다.
- 토지. 일반상업지역, 지구단위계획구역(화성동탄(2))이며 공시지가는 4,455,000원/㎡입니다. 토지는 평탄한 사다리형으로 주거용 아파트단지 건부지로 이용중입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 현장조사 당시 폐문부재이고 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능성을 매각기일 전에 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2022.04.22. 신한은행 근저당권이 말소기준이며 이후 근저당·가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는지 원본 등기부와 매각물건명세서를 대조하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가 1,085,000,000원은 감정가의 70%이지만, 감정가 할인율만으로 시세 대비 저렴하다고 판단하지 말고 개별 호수 상태와 실제 거래가격을 대조하세요.
- 배당구조. 현재 회차에서 채권자 미배당액이 1,520,322,606원이며 신청채권자 배당도 0원으로 계산됩니다. 경매 진행·취하 가능성을 포함해 절차 변동 여부를 확인하세요.
- 세금·비용. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당순위와 비용은 원본 기록을 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 확인할 것은 점유와 가격”
이 사건은 권리 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2022.04.22. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후 설정·등기된 후순위 근저당과 가압류, 경매개시결정, 화성시 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.
현재 최저가는 감정가 1,550,000,000원에서 한 차례 유찰된 1,085,000,000원입니다. 하지만 감정가 대비 70%라는 숫자만 보고 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 또한 현장조사에서 임대관계가 미상으로 기재된 만큼 실제 점유와 인도 가능성을 확인해야 합니다. 권리 자체는 안전 쪽에 가깝지만, 가격과 점유를 검증한 뒤 응찰가를 결정해야 하는 B등급형 물건으로 보는 것이 적절합니다.
