수원지방법원 2025타경56029. 용인시 처인구 이동읍 송전리 드림펠리체 가동 204호, 감정상 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자 송은정은 2022년 8월 22일 매매를 원인으로 거래가액 195,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준은 2023년 2월 15일 설정된 주식회사베스트금융대부의 채권최고액 60,000,000원 근저당입니다.
권리분석의 핵심은 그보다 앞선 임차관계입니다. 임차인 오기원은 2020년 4월 15일 임대차계약, 2020년 4월 20일 확정일자, 2020년 5월 15일 전입 및 점유개시로 확인되며 보증금은 195,000,000원입니다. 전입이 말소기준권리보다 빠르므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56029 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 이동읍 송전리 577-16 드림펠리체 가동 2층204호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건물 내 2층 204호 |
| 사용승인 | 2018.02.21 |
| 소유자 | 송은정 · 2022.08.22 매매 · 거래가액 195,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 140,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 195,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 승부처
2020년 설정됐던 한국양봉농업협동조합 근저당은 같은 달 이미 말소됐고, 2018년 신탁등기도 2020년에 정리됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2023.02.15 주식회사베스트금융대부 근저당입니다. 이후의 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하거나 이미 말소된 상태입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오기원 | 195,000,000원 | 2020.05.15 / 2020.04.20 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | HUG 포기 · 실질 인수 0원* |
실제 임차인은 1명입니다. 이 사건의 주택도시보증공사는 별도의 두 번째 임차인이 아니라, 해당 주택임차권의 승계인으로 특별매각조건에 등장합니다. 따라서 보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다.
② 가격 비교 — 실질취득 140,000,000원 기준
드림펠리체의 확인된 실거래 표본은 1건입니다. 2021년 7월, 전용 66.58㎡, 2층이 178,000,000원에 거래됐습니다. 데이터상 최근 12개월 평균 비교값도 178,000,000원으로 집계돼 있으며, 현재 최저가 140,000,000원은 그 금액의 78.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.07 | 66.58㎡ | 2 | 178,000,000원 |
다만 비교 표본이 1건이고 최신 거래시점도 2021년 7월이므로, 178,000,000원을 현재 시세로 단정하기는 어렵습니다. 이 물건은 감정가 200,000,000원에서 한 차례 유찰돼 140,000,000원까지 내려와 있지만, 가격 메리트 판단은 실거래 표본의 적은 수와 거래시점까지 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,760,000원 |
| 1. 임차인 오기원 보증금 | 195,000,000원 | 137,240,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사베스트금융대부 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 195,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 부족분은 57,760,000원입니다. 그러나 특별매각조건에 따른 HUG의 포기·말소 동의가 적용되므로 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송전초등학교 남동측 인근이며, 다세대주택·단독주택·오피스텔·아파트 및 근린생활시설이 함께 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 조사됐고, 위생·급배수·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 12m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·성장관리권역·토지거래계약에 관한 허가구역이며, 공시지가는 949,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 드림펠리체는 14세대 규모이며 확인된 실거래가 1건이라, 가격 판단 시 거래 표본 부족을 함께 감안해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. HUG의 미배당 보증금잔액 반환청구권·대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 문구가 이 사건 권리분석의 핵심입니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 낙찰 후 실제 임차권등기 말소에 필요한 절차와 서류를 매각물건명세서 및 법원 기록에서 확인해야 합니다.
- 실거래 표본 주의. 비교 가능한 거래는 2021.07의 178,000,000원 1건이므로 현재 시세를 단정하기 어렵습니다.
- 오피스텔 환금성. 14세대 규모와 거래 표본 수를 고려해 재매각 시 매수층과 거래기간을 보수적으로 점검할 필요가 있습니다.
- 토지거래허가구역 확인. 토지이용계획상 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함돼 있으므로 적용 여부와 절차를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 특별매각조건을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “대항력은 있지만, 이번 매각조건은 다르다”
이 물건을 등기만 보고 판단하면 보증금 195,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 현재 최저가 140,000,000원에 낙찰받더라도 57,760,000원을 추가로 떠안을 수 있는 구조처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 그 임차권의 승계인인 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권과 대항력을 전부 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 특별매각조건이 명시돼 있습니다.
따라서 현재 회차의 실질취득은 140,000,000원, 매수인 실질 인수는 0원*으로 보는 것이 데이터와 특별매각조건에 맞습니다. 가격은 확인된 실거래 178,000,000원 대비 78.7%이지만, 해당 거래가 2021년 7월의 단 1건이라는 점은 분명한 한계입니다. 권리의 핵심은 HUG 포기 조건 확인, 가격의 핵심은 부족한 실거래 표본을 보수적으로 해석하는 것입니다.
* 배당표의 일반 계산에서는 보증금 미배당액 57,760,000원이 발생하지만, 특별매각조건상 이 사건 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 임차보증금잔액 반환청구권과 대항력을 전부 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 조건을 반영해 실질 인수를 0원으로 표시했습니다.
