841,497,000원
수원지방법원 2025타경56084. 경기도 화성시 양감면 사창리 일원의 대지·토지와 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 A동은 사무실, B동은 창고로 이용 중이고, 주위는 소규모 공장이 소재하는 공장지대입니다. 소유자는 농업회사법인주식회사하늘에프앤디이며, 2024.08.30 설정된 중소기업은행 근저당권 970,800,000원이 말소기준입니다. 그 뒤 여러 가압류와 화성시 압류가 연속해 붙었지만 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 841,497,000원입니다. 배당 시뮬레이션상 집행비용 10,814,970원을 제외한 830,682,030원이 중소기업은행 근저당에 배당되고, 후순위 가압류 채권에는 배당 여력이 남지 않습니다. 채권 미배당은 962,793,950원이지만 이는 후순위 채권자의 손실 영역이고, 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56084 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 양감면 사창리 1101-5, 1101-9, 1101-14, 1101-25, 1101-26 / 경기도 화성시 양감면 용소리 1127-5 에이동 / 경기도 화성시 양감면 솔안길 70-8 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · A동 사무실 · B동 창고 |
| 소유자 | 농업회사법인주식회사하늘에프앤디 |
| 감정가 / 최저가 | 1,202,139,000원 / 841,497,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 842,240,976원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각 방식 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 모두 소멸
말소기준은 2024.08.30 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 970,800,000원이고 공동담보목록 제2024-1274호가 기재되어 있습니다. 이후 신용보증기금·경기신용보증재단·농업협동조합중앙회·농협은행·중소벤처기업진흥공단·국민은행· 서울보증보험의 가압류와 화성시 압류, 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김광원 | 2025.03.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
김광원의 전입신고일은 2025.03.31로 말소기준인 2024.08.30보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확정할 수 없지만, 대항력이 없으므로 현재 권리 구조상 낙찰자에게 보증금이 승계되는 형태는 아닙니다. 보증기관 대위·승계 신고도 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 유찰 시나리오 — 낮아지는 매각가, 커지는 채권 미배당
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 841,497,000원 | 830,682,030원 | 962,793,950원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 589,047,900원 | 580,757,421원 | 1,212,718,559원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 412,333,530원 | 405,810,195원 | 1,387,665,785원 | 0원 |
유찰이 거듭될수록 후순위 채권의 미배당은 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 이 사건에서 유찰에 따른 핵심 변화는 권리위험 증가가 아니라 매입가격과 채권자 회수액의 변화입니다. 현재 회차 실질취득액은 최저매각가와 같은 841,497,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 841,497,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,814,970원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 970,800,000원 | 830,682,030원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 270,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 67,500,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 81,937,254원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용보증기금관리기관) | 202,571,070원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농협은행주식회사 | 22,507,896원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 50,285,145원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 118,339,088원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 9,535,527원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 10,814,970원을 제외한 830,682,030원이 중소기업은행에 배당되고 후순위 가압류에는 배당이 없습니다. 채권총액 1,793,475,980원 대비 미배당은 962,793,950원이며, 소유자 잔여금은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경기도 화성시 양감면 사창리 소재 신왕교차로 북서측 근거리에 위치하며, 인근에 소규모 공장 등이 소재하는 공장지대입니다. 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으나, 운행빈도와 배차간격을 감안한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. A동은 경량철골구조 기타지붕 단층 사무실, B동은 일반철골구조 기타지붕 단층 창고로 이용 중이며 사용승인일은 모두 2024.08.08입니다.
- 토지. 사창리 1101-5 기준 지목은 대, 토지이용상황은 공업용, 면적은 1,212.0㎡, 공시지가는 281,100원/㎡입니다. 완경사·부정형·세로한면(가) 조건입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(산업관리), 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 성장관리권역에 해당합니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 사창리 여러 필지와 건물의 경계·진입·사용관계를 현장에서 확인하고, 매각 대상 전체가 실제 이용 상태와 어떻게 연결되는지 대조해야 합니다.
- 임차 조건 확인. 김광원은 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부를 원본 서류에서 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 공동담보 확인. 중소기업은행 근저당에는 공동담보목록 제2024-1274호가 기재되어 있으므로 담보 범위와 다른 공동담보 부동산의 처리 관계를 확인해야 합니다.
- 산업용 활용성 확인. A동 사무실·B동 창고의 현재 상태, 진입로, 차량 동선, 설비 상태와 계획관리지역·성장관리계획구역 규제를 실제 사용 목적과 대조해야 합니다.
- 가격 상한 설정. 현재 최저가가 감정가 70% 회차라는 사실만으로 싸다고 단정하지 말고, 주변 공장·토지 거래와 임대수익 가능성을 확인한 뒤 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 세금·공과금 확인. 화성시 압류가 존재하므로 실제 배당에서 영향을 줄 수 있는 조세채권과 체납 내역을 반드시 원본으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 승부는 가격과 활용성”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2024.08.30 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후 권리는 모두 소멸합니다. 실제 임차인 김광원 역시 2025.03.31 전입이라 대항력이 없으며 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 권리 자체는 부담이 적은 편입니다.
다만 이 물건은 단순 주거용이 아니라 여러 토지와 A동 사무실·B동 창고가 결합된 일괄매각입니다. 현재 최저가는 841,497,000원으로 1회 유찰된 가격이지만, 가격 메리트의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 실제 산업용 활용도와 주변 거래 수준입니다. 따라서 결론은 권리상 인수 위험은 낮고, 가격·현장·활용성 검증이 최종 의사결정을 좌우하는 물건입니다.
