부산지방법원 2025타경101289. 부산광역시 북구 화명동 소재 화명동롯데아파트낙천대 101동 9층 906호가 경매에 나왔습니다. 감정가 358,000,000원인 아파트가 한 차례 유찰되면서 최저매각가 250,600,000원에 다음 매각을 앞두고 있습니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이고, 단지는 1,950세대 규모입니다.

이 물건이 눈에 띄는 가장 큰 이유는 실거래가격과 경매 최저가 사이의 차이입니다. 최근 거래 12건의 평균은 403,916,666원이며, 가장 최근인 2026년 10월 거래도 440,000,000원입니다. 현재 최저가 250,600,000원은 두 지표 모두보다 낮습니다. 다만 실제 호수의 층·향·내부 상태가 거래 사례와 동일한 것은 아니므로 이러한 격차 전체를 확정적인 수익으로 볼 수는 없습니다.

권리구조는 비교적 명확합니다. 2015.12.18 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 설정된 타임에셋대부와 부산광역시산림조합의 근저당권, 국세·지방세 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 그러나 임차관계와 조세 배당에는 추가 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 담보권은 소멸

2003년과 2004년에 설정됐던 국민은행 근저당권 2건은 2015.12.18 이미 말소되었습니다. 따라서 현재 권리 판단에서 그 근저당권들을 선순위 인수권리로 계산할 필요는 없습니다.

특히 2021.03.03에는 타임에셋대부 근저당권에 대한 노바에셋대부주식회사의 근저당권부채권 질권설정도 등기되어 있습니다. 이는 별도의 아파트 소유권이나 새로운 선순위 근저당권이 아니라 해당 후순위 근저당권 채권에 설정된 질권입니다. 실제 매각 후 등기 정리 범위는 원본 등기와 법원 매각조건을 확인해야 합니다.

② 점유·임차인 분석 — 전입자는 있으나 보증금 미상

현황조사와 매각물건명세서에 변필순이 확인됩니다. 전입일은 2016.02.05로 말소기준권리 설정일 2015.12.18보다 늦습니다. 이에 따라 제공된 권리판정상 대항력은 없는 것으로 분류됩니다.

배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산되어 있습니다. 이는 확인된 말소기준권리와 후순위 권리관계에 따른 산정 결과입니다. 임차인의 미확인 보증금 또는 명도 관련 비용까지 확정적으로 없다는 의미는 아닙니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래 평균의 62.0%

화명동롯데아파트낙천대는 1,950세대 규모의 아파트 단지입니다. 비교 대상은 전용 59.45~59.81㎡대의 최근 실거래 12건으로, 거래 시점은 2026년 6월부터 10월까지입니다.

최근 거래가격은 360,000,000원~465,000,000원 사이에 분포하고 있습니다. 최근 12개월 평균은 403,916,666원, 가장 최근인 2026년 10월 거래가격은 440,000,000원입니다.

경매 최저가 250,600,000원은 최근 12개월 평균의 62.0%입니다. 최근 거래의 최저가격인 360,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 현재 회차에는 실거래 비교상 분명한 가격상 이점이 존재합니다.

④ 예상배당표 (매각가 250,600,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다는 가정에서 계산한 배당입니다. 집행비용을 먼저 차감한 뒤 선순위 근저당권부터 배당하는 구조입니다. 채권최고액을 기준으로 계산한 추정 결과이므로 실제 확정 채권액과는 차이가 발생할 수 있습니다.

집행비용은 매각가의 약 1.7%로 계산한 추정치입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당은 확정 채권액과 법정 우선순위에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 미배당은 증가

현재 회차는 1회 유찰된 상태로 감정가의 70%입니다. 추가 유찰이 발생한다고 가정한 회차별 예상 매각가격과 배당 결과는 다음과 같습니다.

회차가 진행될수록 매각대금과 채권자 배당액이 감소하고 미배당액은 증가합니다. 하지만 현재 확인된 말소권리 구조에 따른 시뮬레이션에서는 각 회차의 매수인 인수액이 모두 0원으로 산정되어 있습니다.

같은 단지의 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.0회로 집계되어 있습니다. 현재 이 사건도 1회 유찰 상태입니다. 추가 유찰을 기다리는 전략에는 경쟁 입찰로 인해 물건을 확보하지 못할 가능성도 있으므로, 다음 회차 진입 여부는 현재 가격과 권리 확인 결과를 함께 고려해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 북구 화명동 화신중학교 서측 인근에 위치합니다. 주변은 대단위 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설이 혼재한 주거지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 화명역이 있습니다. 감정평가상 교통사정은 보통 수준입니다.
• 건물. 2002.10.29 사용승인된 철근콘크리트 구조의 25층 건물 중 9층입니다. 위생·급배수설비, 승강기, 화재탐지·경보설비, 도시가스 바닥난방설비가 구비되어 있습니다.
• 도로 접근. 동측으로 왕복 8차선 도로, 서측과 북측으로 각각 왕복 4차선 포장도로에 접하며, 단지 내 도로망이 정비되어 있습니다.
• 토지 및 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 화명2택지개발사업 지구단위계획구역에 속합니다. 교육환경보호구역 등 관련 제한사항이 있습니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 1㎡당 1,598,000원입니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
• 환금성. 1,950세대 규모의 단지로 최근 실거래가 확인됩니다. 다만 거래가격이 360,000,000원부터 465,000,000원까지 분포하므로 층·면적·상태별 가격 차이를 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 변필순의 임대차관계 확인. 전입일은 2016.02.05로 말소기준권리보다 늦지만 보증금·확정일자·점유 부분이 확인되지 않았습니다. 현장 점유상태와 최신 매각물건명세서를 확인해야 합니다.
• 국세·지방세 압류 확인. 동래세무서, 북부산세무서, 부산광역시 북구 관련 압류 3건의 조세 성격과 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
• 후순위 근저당 및 질권 확인. 타임에셋대부 근저당, 노바에셋대부 질권, 부산광역시산림조합 근저당의 말소 및 배당 관계를 등기사항전부증명서 원본과 대조해야 합니다.
• 매수신청 보증 확인. 신청채권자의 매수신청 보증금액 256,688,000원과 특별매각조건을 법원에서 확인해야 합니다.
• 실거래 시세 재검토. 최근 거래 평균 403,916,666원과 최신 거래 440,000,000원은 참고가격입니다. 101동 9층 906호의 향·수리상태·실제 거래가능가격을 따로 검토해야 합니다.
• 내부 상태와 명도. 실제 점유자, 내부 수리 필요성, 인도명령 가능 여부, 명도 협의에 필요한 비용을 확인해야 합니다.
• 관리비 체납. 관리사무소에 체납 내역을 확인하고 매수인에게 부담될 수 있는 공용부분 관리비를 검토해야 합니다.
• 입찰 조건과 일정. 매각기일은 2026.11.10입니다. 기일 변경, 입찰보증금, 특별매각조건, 매각 진행상태를 법원 공고에서 재확인해야 합니다.

맺으며 — “가격은 매력적, 권리 확인은 필수”

부산 화명동롯데아파트낙천대 101동 906호는 실거래 비교에서 뚜렷한 가격상 이점이 있는 물건입니다. 감정가 358,000,000원에서 한 번 유찰되어 최저매각가가 250,600,000원으로 내려왔고, 이는 최근 12개월 실거래 평균 403,916,666원의 62.0%에 해당합니다. 최신 실거래가격 440,000,000원과 비교해도 낮은 가격입니다.

권리 측면에서는 2015년 농협은행 근저당권을 기준으로 후순위 근저당권과 압류가 매각으로 소멸하며, 배당 산정상 매수인 인수금액은 0원입니다. 후순위 채권자에게 큰 미배당이 발생하더라도 그 금액 자체를 낙찰자가 부담하는 구조는 아닙니다.

다만 전입자 변필순의 보증금과 실제 임차관계가 확인되지 않았고, 국세·지방세 압류 3건, 후순위 근저당권부채권 질권, 신청채권자의 256,688,000원 매수신청 보증 등 입찰 전에 점검해야 할 사항이 있습니다.

결론은 “가격은 긍정적, 권리는 조건부 양호”입니다. 임차관계와 특별매각조건을 확인하고 예상 명도·수리비를 반영한다면 가격 경쟁력을 검토할 만한 물건입니다. 반대로 확인되지 않은 사항을 그대로 둔 채 최저가와 실거래 평균의 차이만 보고 입찰하는 것은 경계해야 합니다.