123,900,000원
수원지방법원 2025타경56173. 광교에코푸르지오시티 비동 6층 605호 오피스텔입니다. 이 사건은 최저가 할인율보다 선순위 임차권을 먼저 봐야 합니다. 임차인 이영희는 2021.11.25. 확정일자를 받고 2021.12.20. 전입·점유를 시작했으며, 2023.12.26. 보증금 200,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준으로 계산된 2025.02.11. 기흥세무서 압류보다 앞서므로 대항력이 있는 임차인입니다.
현재 최저매각가 123,900,000원을 전부 배당재원으로 잡아도 집행비용 2,534,600원을 먼저 제외하면 임차보증금에는 121,365,400원만 배당되고, 나머지 78,634,600원은 매수인 인수로 계산됩니다. 2회, 3회 유찰로 낙찰가가 더 내려가면 인수액이 각각 115,231,140원, 140,781,799원으로 늘어납니다. 즉 낙찰가 하락이 곧 총 취득비용 하락으로 이어지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56173 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 이의동 1257-1 광교에코푸르지오시티 비동 6층605호 · 도로명 경기도 수원시 영통구 대학로 43 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 오피스텔(상부, 하부)로 이용중 · 지하5층/10층 건물 내 6층 605호 |
| 소유자 | 주식회사올마이너 · 2021.12.24. 소유권이전 · 거래가액 200,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 177,000,000원 / 123,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 215,437,351원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준은 2025.02.11. 기흥세무서장의 압류입니다. 그보다 앞선 이영희의 전입·점유와 임차권등기는 말소기준권리보다 선행합니다. 이후의 주택도시보증공사 강제경매개시결정과 수원시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 이 사건은 후순위 압류보다 선순위 임차보증금의 미배당액을 얼마나 인수하게 되는지가 핵심입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이영희 전유전부 · 주거(임차권등기) | 200,000,000원 | 2021.12.20 2021.11.25 | 2023.12.26 | 대항력 有 우선변제 有 주택도시보증공사 승계 |
실제 임차인은 1명입니다. 매각물건명세서 비고에는 신청채권자 주택도시보증공사가 임차권자 이영희를 승계한 것으로 기재되어 있습니다. 따라서 주택도시보증공사 청구액과 이영희의 보증금을 별개의 임차보증금 두 건처럼 중복 합산해서는 안 됩니다.
② 실질취득 — 유찰돼도 ‘약 2억원’이 본질
현재 회차는 감정가 177,000,000원의 70%인 123,900,000원입니다. 하지만 보증금 200,000,000원이 낙찰가보다 큽니다. 이 구조에서는 낙찰가가 낮아질수록 배당되지 못한 보증금이 커져 매수인 인수액이 증가합니다. 최저가만 보면 1회 유찰로 크게 싸진 것처럼 보이지만, 실질취득은 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 123,900,000원 | 78,634,600원 | 보증금 약 200,000,000원 수준 |
| 2회 유찰 · 49% | 86,730,000원 | 115,231,140원 | 보증금 약 200,000,000원 수준 |
| 3회 유찰 · 34% | 60,710,999원 | 140,781,799원 | 보증금 약 200,000,000원 수준 |
특히 실질취득 약 200,000,000원은 감정가 177,000,000원보다도 높은 수준입니다. 현재 최저가 123,900,000원만 보고 가격 메리트를 부여할 수 없는 이유입니다.
③ 예상배당표 (매각가 123,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,534,600원 |
| 1. 임차인 이영희 보증금 | 200,000,000원 | 121,365,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 215,437,351원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,534,600원과 임차보증금 121,365,400원 배당으로 매각대금 123,900,000원이 모두 소진됩니다. 임차보증금 부족분 78,634,600원은 매수인 인수로 계산되며, 신청채권자 주택도시보증공사의 청구 215,437,351원은 이 배당 시나리오에서 0원 배당입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기대학교 수원캠퍼스 북동측 인근으로, 근린생활시설·아파트·오피스텔·업무용빌딩 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 주차장까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 신분당선 광교역과 노선버스정류장이 소재하며 교통상황은 보통 정도로 평가됐습니다.
- 이용. 오피스텔(상부, 하부)로 이용 중이며, 급배수·위생·승강기·화재탐지·소화전·도시가스 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역(광교지구) 등이며 공시지가는 4,625,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 현장확인. 거주자의 프라이버시, 이해관계인 부재와 잠금장치 등으로 내부구조와 하자 유무의 구체적 확인이 어려워 외부관찰·탐문·표준적 이용상황을 바탕으로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가보다 인수액을 먼저 계산. 현재 회차 기준 낙찰가 123,900,000원 외에 임차보증금 미배당 78,634,600원이 매수인 인수로 계산됩니다.
- 유찰 효과 착시 주의. 2회 유찰 시 인수액 115,231,140원, 3회 유찰 시 140,781,799원으로 증가해 실질취득은 보증금 약 200,000,000원 수준에 머뭅니다.
- 임차권 원본 확인. 이영희의 전입 2021.12.20., 확정일자 2021.11.25., 임차권등기 2023.12.26. 및 보증금 200,000,000원을 원문과 대조해야 합니다.
- 승계 범위 확인. 매각물건명세서 비고의 “주택도시보증공사가 임차권자 이영희를 승계함” 문구와 신청채권 215,437,351원의 관계를 확인해야 합니다.
- 인수권리 문구 충돌 확인. “인수권리 해당사항없음” 기재와 배당 계산상 78,634,600원 인수 결과가 함께 존재하므로, 법원 원본을 기준으로 최종 판단해야 합니다.
- 가격 비교는 실질취득 기준. 시세 확인 시 123,900,000원이 아니라 보증금 수준의 실질취득 약 200,000,000원을 비교 기준으로 삼아야 합니다.
맺으며 — “최저가가 내려가도 총 부담은 내려가지 않는다”
이 물건의 숫자만 보면 감정가 177,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 123,900,000원으로 내려온 점이 먼저 눈에 들어옵니다. 그러나 권리분석의 결론은 정반대입니다. 대항력 있는 임차인 이영희의 보증금이 200,000,000원이고, 현재 회차에서 78,634,600원이 미배당 인수로 계산됩니다. 더 유찰되면 낙찰가는 내려가지만 인수액이 그만큼 커져 실질취득은 계속 약 200,000,000원 수준에 묶입니다.
여기에 매각물건명세서의 “인수권리 해당사항없음” 문구와 배당 계산상 인수액이 서로 충돌하고, 주택도시보증공사의 임차권 승계도 기재되어 있습니다. 따라서 이 사건은 최저가 할인보다 선순위 임차권의 승계·인수 범위를 확정하는 일이 먼저입니다. 현재 자료만으로는 시세 대비 가격 우위를 확인할 수 없으며, 최소한 실질취득 약 200,000,000원을 기준으로 가격을 비교해야 합니다.
