수원지방법원 2025타경56192. 용인시 처인구 유방동 시티파크 103동 2층 201호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 2008.10.15 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물 중 2층이며, 대상 면적은 70.68㎡입니다. 현재 소유자는 이대운으로 2019.08.16 협의분할에 의한 상속으로 소유권을 취득했습니다.
권리분석의 기준점은 2016.06.24 접수된 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당권 109,200,000원입니다. 이 권리는 말소기준권리이며, 경매개시결정과 이후 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56192 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 유방동 315-15 시티파크 103동 2층201호 |
| 도로명주소 | 경기도 용인시 처인구 백옥대로1380번길 23-5 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 대상 면적 | 70.68㎡ |
| 건물 | 2008.10.15 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 5층 건물 중 2층201호 |
| 소유자 | 이대운 · 2019.08.16 협의분할에 의한 상속 |
| 감정가 / 최저가 | 187,000,000원 / 130,900,000원 (1회 유찰) |
| 경매신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 76,289,379원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
말소기준은 2016.06.24의 한국스탠다드차타드은행 근저당권입니다. 2025.05.27 한국주택금융공사의 임의경매개시결정과 2025.05.29 기흥세무서장 압류는 모두 말소기준 이후 등기입니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 기재돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최저가는 최근 평균의 72.1%
시티파크 103동·104동은 총 16세대이며, 비교 가능한 실거래는 2건입니다. 대상 면적 70.68㎡와 일치하는 거래도 포함돼 있습니다. 전체 평균과 최근 12개월 평균은 모두 181,500,000원, 최신 거래는 2024.05 · 183,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 70.68㎡ | 3 | 183,000,000원 |
| 2023.10 | 72.9㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 181,500,000원 |
현재 최저가 130,900,000원은 최근 12개월 평균 181,500,000원의 72.1%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득 역시 130,900,000원으로 봅니다. 따라서 이번 사건은 최저가를 따로 보고 실질 부담이 뒤에서 늘어나는 인수형이 아니라, 현재 회차에서는 최저가와 실질취득액이 동일한 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 130,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,632,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 109,200,000원 | 109,200,000원 |
| 신청채권 · 한국주택금융공사 | 76,289,379원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 19,067,400원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,632,600원과 말소기준 근저당 109,200,000원을 배당한 뒤 소유자 잔여가 19,067,400원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 늘지 않는다
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 130,900,000원 | 109,200,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 91,630,000원 | 89,580,660원 | 19,619,340원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 64,140,999원 | 62,586,461원 | 46,613,539원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 계산상 그 부족분이 매수인에게 승계되지는 않습니다. 즉 이번 물건의 가격 판단은 낙찰가 자체를 중심으로 하면 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용인성산초등학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·단독주택·학교 등이 혼재된 공동주거지입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용. 다세대주택으로 이용 중이며 위생·급배수시설, 도시가스 개별난방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측으로 아스콘 포장된 소로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 661.0㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,161,000원/㎡입니다.
- 규제. 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 건물 상태 관련. 공부와의 차이는 해당사항 없고, 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 시티파크 103동·104동은 16세대이며 확인되는 실거래는 2건입니다. 가격 비교는 가능하지만 거래 표본이 적어 매도 시점의 수요 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대관계 현장 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 전입·점유 및 실제 사용자를 매각기일 전 다시 확인해야 합니다.
- 신청채권자 관계 확인. 말소기준 근저당권자는 주식회사한국스탠다드차타드은행, 경매신청채권자는 한국주택금융공사입니다. 집행기록에서 현재 채권관계를 대조하세요.
- 가격은 실질취득 기준. 현재 회차 인수액이 0원이므로 실질취득은 130,900,000원입니다. 최근 12개월 평균 181,500,000원과 비교해 판단하면 됩니다.
- 실거래 표본 수 확인. 비교 가능한 거래가 2건이므로 개별 층·내부상태·수리비를 반영한 적정 응찰가를 별도로 잡아야 합니다.
- 세금·배당 확인. 2025.05.29 국세 압류 등기가 있고 배당 계산에는 당해세가 반영되지 않았습니다. 실제 조세채권의 우선순위와 배당액을 확인하세요.
- 관리비·명도 확인. 관리비 체납과 실제 점유 상태는 낙찰 후 비용에 영향을 줄 수 있으므로 현장 및 관리주체 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 집행기록을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 유리하되 환금성은 보수적으로
이 사건의 핵심은 비교적 명확합니다. 말소기준은 2016.06.24 한국스탠다드차타드은행 근저당권이고, 명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당 없음입니다. 현재 최저가 130,900,000원에 대한 매수인 인수액도 0원이므로 실질취득액 역시 130,900,000원입니다.
가격만 보면 최근 12개월 평균 181,500,000원의 72.1% 수준이어서 현재 회차부터 수치상 가격 여유는 있습니다. 그러나 이 물건은 16세대 규모 다세대주택이고 실거래가 2건뿐이며 임대관계도 미상입니다. 따라서 결론은 “권리상 인수 부담은 낮고 가격 수치는 유리하지만, 현장 점유와 소규모 다세대의 환금성을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 하는 물건”입니다.
