수원지방법원 2025타경56224. 광교역 남동측 인근 리치프라자3의 경매물건입니다. 감정가 848,600,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 594,020,000원입니다. 등기상 핵심은 2021.02.05 설정된 성남농업협동조합 채권최고액 585,000,000원 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 임의경매개시결정과 동화성세무서장 압류는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 해당 없음으로 정리돼 있습니다.
권리만 보면 단순하지만 물건 자체는 별도로 봐야 합니다. 감정 이용상태는 기호1 근린생활시설, 기호2 주차장이고, 비고는 일괄매각입니다. 기호2는 다수 소유의 공유지분 구분건물로 등재돼 있으며 주식회사서평 지분만 평가됐고, 지분별 위치·경계 확인이 불가능해 전체면적 기준 평균단가가 적용됐습니다. 감정평가서가 기호2에 대해 공용주차장 등으로 사용되어 단독효용가치가 희박하다고 명시한 점이 이 사건의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56224 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 이의동 1248-2 리치프라자3 2층204호 · 경기도 수원시 영통구 대학로 60 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 기호1 근린생활시설 · 기호2 주차장 |
| 소유자 | 주식회사서평 |
| 감정가 / 최저가 | 848,600,000원 / 594,020,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 청구금액 | 466,147,210원 |
| 말소기준 | 2021.02.05. 성남농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 585,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 소유자는 주식회사서평입니다. 과거 2017년 동서울농업협동조합 근저당 540,000,000원과 주식회사골프존 계열 전세권 160,000,000원이 있었지만 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 2021.02.05 기존 근저당 말소와 동시에 성남농업협동조합의 채권최고액 585,000,000원 근저당이 설정됐고, 이것이 현 경매의 말소기준권리입니다. 2025년 임의경매개시결정과 국세 압류는 모두 그 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 물건 구성 — 가격보다 먼저 확인할 부분
감정평가서상 본건 건물은 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 8층 규모이며 사용승인일은 2017.01.13입니다. 기호1은 2층 204호 근린생활시설, 기호2는 6층 606호 주차장으로 평가돼 있습니다. 이번 매각은 이 구성을 함께 보는 일괄매각입니다.
따라서 감정가 848,600,000원에서 70%인 594,020,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다. 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않았으므로 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 평가해서는 안 됩니다. 실제 응찰 판단에서는 204호 근린생활시설의 임대·매매 가능성과 함께 606호 주차장 지분이 전체 취득가치에 어떤 영향을 주는지 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 594,020,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,340,200원 |
| 1. 근저당 · 성남농업협동조합 | 585,000,000원 | 585,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 679,800원 |
현재 최저가 594,020,000원 가정에서는 채권최고액 585,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 679,800원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영하지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권 미배당과 매수인 인수는 다르다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 70% | 594,020,000원 | 585,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 415,814,000원 | 409,255,860원 | 175,744,140원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 291,069,800원 | 286,194,823원 | 298,805,177원 | 0원 |
가격이 내려가면 성남농업협동조합 근저당의 미배당은 커지지만, 이 권리는 말소기준권리이므로 그 부족분이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다. 따라서 각 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 유찰 폭이 커질수록 싸 보이는 숫자와 별개로 근린생활시설·주차장 지분이라는 물건의 환금성과 사용가치를 더 면밀히 따져야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 수원시 영통구 이의동 소재 광교역 남동측 인근이며, 주위는 업무시설·판매시설·음식점 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 신분당선 광교역이 있어 제반 교통여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상8층이며 사용승인일은 2017.01.13입니다. 위생·급배수·승강기·지하주차장·보안설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 4,215.3㎡, 지목은 주차장, 대체로 장방형 평지이며 남서측 중로에 접합니다. 공시지가는 2,377,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(광교지구)·택지개발지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 환금성. 기호1 근린생활시설과 기호2 주차장 지분의 일괄매각입니다. 특히 기호2는 지분별 위치·경계 확인이 불가능하고 단독효용가치가 희박하다는 감정 의견이 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 2층 204호 근린생활시설뿐 아니라 6층 606호 주차장 관련 지분이 함께 평가·매각되는 구조를 원본 목록에서 확인해야 합니다.
- 주차장 지분 효용 확인. 기호2는 다수 공유지분이며 위치·경계 확인이 불가능하고 단독효용가치가 희박하다는 감정 의견이 있으므로 실제 사용·처분 가능성을 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 70%이지만 비교 실거래 자료가 없어 이를 곧바로 시세 할인으로 해석할 수 없습니다.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 신고 임차인은 없지만 현장 점유 및 실제 영업·사용관계는 별도 확인이 필요합니다.
- 국세 압류 확인. 2025.08.26 동화성세무서장 압류는 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 대상이지만, 실제 배당에 영향을 줄 세금 관계는 원본 배당자료로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 일괄매각 대상과 지분 범위를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 물건은 단순하지 않다”
이 사건은 등기 권리만 보면 어렵지 않습니다. 2021년 성남농업협동조합 근저당을 기준으로 이후 경매개시와 국세 압류가 소멸하고, 임차인 신고 및 명시 인수권리도 없어 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 가격표만 보고 접근해서는 안 됩니다. 현재 최저가 594,020,000원은 감정가의 70%이지만 이를 뒷받침할 실거래 비교자료가 없고, 일괄매각 구성 중 주차장 지분은 감정평가에서 단독효용가치가 희박하다고 평가됐습니다. 따라서 이 물건의 승부처는 권리 정리가 아니라 204호 근린생활시설의 실제 가치와 606호 주차장 지분의 경제적 효용을 얼마나 정확히 검증하느냐입니다. 종합하면 권리는 합격, 물건 구성과 환금성은 신중 검토가 맞습니다.
