부산지방법원 2025타경101315. 부산 강서구 명지동 우진메디컬프라자 2층 206호입니다. 용도 표기는 대지이며, 감정평가상 공부와 현황은 모두 근린생활시설입니다. 2019.10.15 사용승인된 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 10층 건물에 위치합니다.
권리 계산상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 그러나 등기 흐름은 단순하지 않습니다. 2020.03.03 설정된 경상남도정치망수산업협동조합 근저당권은 등기상 이미 말소된 것으로 표시되어 있는 반면, 2025.06.11에는 같은 근저당권의 확정채권양도를 원인으로 수협엔피엘대부주식회사 앞으로 이전등기가 기재되어 있습니다. 신청채권자는 경상남도정치망수산업협동조합이고 청구액은 390,000,000원입니다. 근저당 말소와 이전등기의 연결관계는 등기부 원본과 사건기록을 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101315 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 명지동 3593-1 우진메디컬프라자 2층 206호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 강서구 명지국제1로 25 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부 및 현황 근린생활시설 |
| 건물 | 2019.10.15 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 지하 2층·지상 10층 중 2층 206호 |
| 소유자 | 주식회사우진이노베이션 |
| 감정가 / 최저가 | 661,000,000원 / 111,094,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 경상남도정치망수산업협동조합 / 390,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 인수 0원이지만 등기 연결관계 확인
말소기준은 2022.08.24 부산강서세무서장의 국세 압류입니다. 이후 등기된 부산광역시·부산광역시강서구·강서구의 압류, 근로복지공단 가압류와 2025.04.14 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 산정되어 있습니다. 확인된 임차인은 0명이며 매수인 인수액도 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가의 16.81%, 시세 비교는 보류
현재 최저매각가는 111,094,000원으로 감정가 661,000,000원의 16.81%입니다. 유찰 횟수는 5회입니다. 매수인 인수가 0원이므로 현재 회차의 실질취득금액도 111,094,000원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 비율 | 매수인 인수 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 111,094,000원 | 16.81% | 0원 | 102,618,684원 |
| 6회 유찰 시 | 77,765,800원 | 11.76% | 0원 | 69,846,016원 |
| 7회 유찰 시 | 54,436,060원 | 8.24% | 0원 | 46,936,211원 |
다만 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이 크다는 사실만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 평가할 수 없습니다. 5회 유찰은 감정가와 시장 수요 사이의 괴리, 근린생활시설의 임대수익성, 공실·관리비·업종 제한 또는 권리 확인 부담이 응찰에 영향을 주었을 가능성을 점검해야 한다는 신호입니다.
③ 임차 및 점유 — 확인된 임차인 없음
확인된 임차인은 0명이며 배당 시나리오상 임차보증금 인수액도 없습니다. 따라서 대항력 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 확인되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 111,094,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,355,316원 |
| 갑구 17번 가압류 · 근로복지공단 | 6,120,000원 | 6,120,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 102,618,684원 |
현재 배당 계산에서는 근로복지공단 채권 6,120,000원이 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 신청채권자의 청구액은 390,000,000원이지만 시나리오상 신청채권자 배당은 0원으로 표시됩니다. 국세·지방세 체납액과 당해세가 확인되면 실제 배당 순서와 잔여액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·물적 현황 (감정평가 기준)
- 주위환경. 부산지방법원 서부지원 남서측 인근에 위치하며 주변은 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2019.10.15 사용승인된 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하 2층·지상 10층 건물이며, 본건은 2층 206호입니다.
- 설비. 공용 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비와 건물 내 주차시설이 설치되어 있습니다.
- 토지. 인접지 대비 대체로 평탄한 가각전제된 가장형 토지로 상업용 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 2,539㎡, 공시지가는 4,807,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·부산진해경제자유구역· 역사문화환경보존지역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 도로. 대로2류·중로1류·중로2류에 접하고 공로를 통해 차량 진출입이 가능합니다.
- 위반·공부 차이. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 근저당 원본 대조. 2020.03.03 근저당권의 말소 표시와 2025.06.11 이전등기의 관계, 수협엔피엘대부주식회사의 현재 권리 상태를 등기부 원본에서 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건의 체납액, 법정기일과 당해세 해당 여부를 매각물건명세서·세무서·관할 지방자치단체 자료로 확인하세요.
- 점유 조사. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현장 영업 여부와 점유자, 내부 집기, 열쇠 인도 가능성을 확인하세요.
- 시세·임대료 조사. 같은 건물과 인근 근린생활시설의 실매매가, 보증금·월세, 공실 기간, 관리비를 조사해 수익률과 적정 입찰가를 계산하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비와 장기수선·주차 관련 부담을 관리주체에 확인하세요.
- 업종 가능 여부. 근린생활시설의 현재 용도, 건축물대장상 세부 용도, 업종 제한과 소방·주차 조건을 확인하세요.
- 5회 유찰 원인. 단순한 가격 문제인지, 공실·상권·관리·권리 확인 부담이 있는지 현장과 사건기록을 통해 구분하세요.
- 원본 서류 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장과 배당요구 내역을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “감정가의 16.81%가 곧 시세의 16.81%는 아니다”
이 물건은 확인된 임차인 0명, 매수인 인수 0원이라는 점에서는 긍정적입니다. 현재 최저가 111,094,000원이 그대로 실질취득금액입니다. 그러나 근린생활시설이고 5회 유찰됐으며, 비교할 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 661,000,000원에서 크게 내려왔다는 이유만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
국세·지방세 압류 5건의 실제 세액과 배당 순위, 이미 말소된 것으로 표시된 근저당권과 2025.06.11 이전등기의 연결관계를 확인해야 합니다. 권리 계산상 인수는 0원이지만, 입찰 판단의 핵심은 등기 원본 확인과 근린생활시설의 실제 시세·임대수익·환금성 검증입니다.
