수원지방법원 2025타경56239. 화성시 산척동 그린힐반도유보라아이비파크10 제3631동 제8층 제804호 아파트입니다. 소유자는 이석호이며, 2018.08.31. 소유권이전 당시 거래가액은 261,700,000원입니다. 과거 발안신용협동조합 근저당 169,000,000원과 현대캐피탈주식회사 근저당 139,200,000원은 2024.04.25. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2024.05.03. 원용덕의 가압류 93,700,000원입니다.
권리분석의 핵심은 근저당이 아니라 권지수 임차인입니다. 임대차계약일은 2024.03.09., 확정일자는 2024.03.11., 전입·점유개시는 2024.04.25.로 확인됩니다. 전입·점유가 말소기준일 2024.05.03.보다 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사합니다. 현재 최저가에서는 보증금 전액 배당이 가능하지만, 매각가가 더 내려가 배당액이 부족해지면 미배당 보증금은 매수인 인수로 전환될 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56239 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 산척동 744 그린힐반도유보라아이비파크10 3631동 8층804호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트구조 지상 20층 건물 내 제8층 제804호 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 이석호 · 2018.08.31. 소유권이전 · 거래가액 261,700,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 412,000,000원 / 288,400,000원 (1회 유찰) |
| 경매채권 / 청구 | 원용덕 / 105,742,374원 |
| 말소기준 | 2024.05.03. 가압류 · 원용덕 · 청구금액 93,700,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
2018년 설정됐던 근저당권 2건은 모두 경매 이전에 이미 말소되어 현재의 말소기준권리가 아닙니다. 실질적인 기준점은 2024.05.03. 원용덕 가압류입니다. 그런데 권지수는 그보다 앞선 2024.04.25.에 전입하고 점유를 시작했습니다. 따라서 경매로 2026.05.11. 임차권등기 자체가 말소되더라도, 보증금이 배당으로 전부 회수되지 않으면 선행 대항력에 기초한 미회수 보증금 인수 위험을 따로 봐야 합니다.
② 임차인 분석 — 현재는 전액배당, 추가 유찰부터 구조가 바뀐다
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 권지수 | 건물의 전유부분 전부 | 2024.04.25. | 2024.03.11. | 280,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 보증기관 승계 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 권지수는 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 본인 명의의 주택임차권자입니다. 보증금은 280,000,000원이며 배당요구도 2026.05.11. 접수돼 있습니다. 현재 회차에서는 집행비용 4,837,600원 이후 임차보증금 280,000,000원이 전액 배당되므로 매수인에게 넘어가는 보증금은 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 288,400,000원 | 0원 | 288,400,000원 | 90,137,600원 |
| 2회 유찰 시 | 201,880,000원 | 81,746,320원 | 283,626,320원 | 93,700,000원 |
| 3회 유찰 시 | 141,316,000원 | 141,462,424원 | 282,778,424원 | 93,700,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 288,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,837,600원 |
| 1. 임차인 권지수 보증금 | 280,000,000원 | 280,000,000원 |
| 2. 가압류 · 원용덕 | 93,700,000원 | 3,562,400원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 원용덕 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 권지수 보증금 280,000,000원이 전액 배당되고, 원용덕 가압류 채권에는 3,562,400원이 배당됩니다. 원용덕 채권 미배당액은 90,137,600원이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세정초등학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 대단위 아파트단지·학교·다가구주택·임야·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 아파트단지까지 차량 접근과 출입이 용이하고, 인근에 노선 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 20층 건물 내 8층 804호이며 난방·위생·급배수·승강기·소화전·주차시설이 설치돼 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(화성동탄(2))·택지개발지구이며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 없습니다.
- 단지. 그린힐반도유보라아이비파크10(1단지)은 1,241세대, 2018.07.19. 준공입니다. 경매 평균 유찰 횟수는 1.0회, 낙찰률은 25.0%입니다.
동일 조건의 실거래 비교가격이 확인되지 않아 현재 288,400,000원이 일반 매매 시세보다 저렴한지 또는 비싼지는 단정하지 않습니다. 특히 추가 유찰 시에는 표시 최저가보다 실질취득액을 먼저 계산해야 하므로 단순 할인율만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 회차와 다음 회차를 구분. 현재 288,400,000원에서는 임차보증금 전액배당으로 인수 0원이지만, 2회 유찰부터 인수액이 발생합니다.
- 실질취득액 기준. 2회 유찰 시 201,880,000원만 보지 말고 인수 81,746,320원을 더한 283,626,320원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 대항력 확인. 권지수 전입·점유 2024.04.25.는 말소기준 2024.05.03.보다 앞섭니다. 임차권등기 말소와 보증금 인수 문제를 혼동하면 안 됩니다.
- 배당 변동 확인. 현재 계산에는 집행비용 4,837,600원이 반영돼 있으며 실제 배당 결과에 따라 미배당·인수액이 달라질 수 있습니다.
- 시세 원본 확인. 입찰 전 동일 단지·동일 면적·유사 층의 최근 실거래와 매물을 별도로 확인해 실질취득액과 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가 하락 = 취득원가 하락”이 아니다
이 사건의 현재 회차만 놓고 보면 구조는 명확합니다. 매각가 288,400,000원에서 권지수의 보증금 280,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 권지수는 말소기준보다 먼저 전입·점유한 대항력 임차인입니다. 그래서 다음 회차부터는 낙찰가가 내려간 만큼 미배당 보증금이 매수인에게 붙습니다.
2회 유찰 시 표시 최저가는 201,880,000원이지만 실질취득액은 283,626,320원, 3회 유찰 시 표시 최저가는 141,316,000원이지만 실질취득액은 282,778,424원입니다. 즉 이 물건의 승부처는 “몇 번 유찰됐느냐”보다 그 회차에서 임차보증금이 얼마까지 배당되고 얼마가 인수되는가입니다. 현재 회차는 인수 0원, 추가 유찰부터는 대항력 임차보증금이 가격 하락 효과를 크게 상쇄합니다.
