수원지방법원 2025타경56278. 화성시 반송동 ‘서해더블루’ 5층 511호, 감정평가서상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 현 소유자 박정숙은 2021.02.17 매매를 원인으로 2021.03.22 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 150,000,000원입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2024.03.29 화성시 압류인데, 그 하루 전인 2024.03.28 신현우 명의 주택임차권이 을구에 등기돼 있습니다.
신현우의 전입일은 2021.03.22, 확정일자는 2021.02.17이고 배당요구도 2024.03.28 접수된 것으로 정리돼 있습니다. 따라서 임차인 자체는 대항력과 우선변제권이 있는 선순위 임차인입니다. 다만 매각물건명세서에는 인수권리가 ‘해당사항없음’으로 적혀 있고, 제공된 배당추정도 매수인 인수를 0원으로 계산합니다. 이 두 사실을 동시에 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56278 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 반송동 93-8 서해더블루 5층 511호 · 도로명 경기도 화성시 동탄구 메타폴리스로 47-7 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 · 지하5층 지상19층 건물 내 5층 511호 |
| 소유자 | 박정숙 (2021.02.17 매매, 2021.03.22 소유권이전 · 거래가액 150,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 171,000,000원 / 119,700,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 172,364,414원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 하루 빠른 임차권
말소기준은 2024.03.29 화성시 압류입니다. 이후의 2024.11.07 국 압류와 2025.06.02 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 신현우의 주택임차권등기는 2024.03.28로 기준권리보다 먼저입니다. 등기정보상 이 임차권은 매각으로 소멸하지 않는 것으로 분류돼 있고, 임차인 정보에도 대항력과 우선변제권이 모두 있는 것으로 정리돼 있습니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 신현우 | 전유부분 건물 전부 · 주거(임차권등기) · 2021.03.22 | 2021.02.17 | 160,000,000원 / 165,000,000원 기재 현재 적용액 확인 필요 | 있음 2024.03.28 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 신현우는 보증기관의 중복 승계 신고로 표시된 임차인이 아니며, 독립된 실제 임차인으로 취급해야 합니다. 등기부에는 2021.02.17·2022.03.03·2023.01.26의 임대차계약일자가 함께 적혀 있고 보증금은 160,000,000원과 165,000,000원이 병기돼 있어, 어느 금액이 최종적으로 배당·인수 판단의 기준이 되는지 원문 확인이 핵심입니다.
② 가격 비교 — 실거래보다 먼저 ‘실질취득’을 확정해야 한다
이 물건에는 동일 조건의 최근 실거래 금액이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 171,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 119,700,000원으로 내려왔다는 사실만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
오히려 가격 판단의 1순위는 선순위 임차권입니다. 매각물건명세서와 배당추정처럼 매수인 인수가 실제로 0원이라면 현재 회차 실질취득액은 최저가와 같은 119,700,000원입니다. 반대로 등기된 보증금의 미배당분을 매수인이 부담하게 된다면, 대항력 인수형 원칙상 실질취득은 낙찰가가 아니라 160,000,000원 또는 165,000,000원 수준으로 올라갑니다.
③ 예상배당표 (매각가 119,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,475,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 172,364,414원 | 117,224,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당추정상 주택도시보증공사 청구액 172,364,414원 중 117,224,200원이 배당되고 55,140,214원 미배당이 발생합니다. 매수인 인수액은 이 배당모형에서 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 이 표에는 신현우 임차보증금 배당 항목이 별도로 나타나지 않으므로, 선순위 임차권과 ‘인수 없음’의 관계를 이 표만으로 단정해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화성시 반송동 ‘솔빛초등학교’ 북측 인근. 주위는 상업용·업무용 빌딩과 아파트단지가 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가서상 오피스텔로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 지하5층·지상19층입니다. 위생·급배수, 화재탐지·소화전, 승강기, 주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·도로. 인접도로 대비 평탄한 장방형 토지로, 남측과 동측으로 폭 약 25미터 도로에 각각 접합니다. 중심상업지역·특정용도제한지구·지구단위계획구역(화성동탄(1))입니다.
- 공부 차이. 2층·3층의 근린생활시설·업무시설 및 공용부분 표기가 제시목록·등기사항전부증명서와 집합건축물대장 표제부 사이에 차이가 있다고 감정평가서에 기재돼 있습니다.
- 환금성 점검. 서해더블루(93-8)는 40세대, 사용승인일 2009.06.26으로 정리돼 있고 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.4회입니다. 최근 실거래 금액과 개별 호수 비교자료가 없어 가격판단은 보수적으로 접근해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 원문 대조. 2024.03.28 신현우 주택임차권등기와 2024.03.29 화성시 압류의 선후관계를 등기부 원문에서 재확인하세요.
- 보증금 최종액 확인. 임차권등기에는 160,000,000원과 165,000,000원이 병기돼 있습니다. 현재 배당·인수 판단에 적용되는 보증금이 무엇인지 확인해야 합니다.
- ‘인수 없음’ 근거 확인. 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항없음으로 기재돼 있으므로, 선순위 임차권이 어떤 이유로 매수인 부담에서 제외되는지 원문 기재와 배당관계를 함께 확인하세요.
- 실질취득액으로 응찰가 결정. 인수 0원이 확정되기 전에는 최저가 119,700,000원을 그대로 취득원가로 보면 안 됩니다. 인수형이면 실질취득은 보증금 수준까지 올라갈 수 있습니다.
- 공부 차이 확인. 감정평가서가 지적한 2층·3층 용도 및 공용부분 표기 차이를 집합건축물대장과 현황에서 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 임차권등기명령 내용을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “70% 최저가보다 선순위 임차권이 먼저다”
이 물건은 감정가 171,000,000원에서 한 차례 유찰돼 119,700,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인폭이 먼저 보이지만, 권리분석의 핵심은 가격이 아닙니다. 말소기준 하루 전 주택임차권이 있고, 그 임차인은 전입·확정일자·배당요구가 확인되는 대항력·우선변제권 보유자입니다.
동시에 매각물건명세서는 인수권리가 없다고 정리하고 배당추정도 매수인 인수를 0원으로 계산합니다. 이 설명이 원본 서류에서 명확히 확인된다면 현재 회차 실질취득은 119,700,000원으로 정리할 수 있습니다. 그러나 그 확인 없이 선순위 임차보증금 미배당분이 인수되는 구조라면, 낙찰가가 더 내려가도 실질취득은 160,000,000원 또는 165,000,000원 수준이 될 수 있습니다. 따라서 이 사건은 ‘가격 할인’보다 ‘선순위 임차권의 인수 0원 근거’를 먼저 확인해야 하는 사건입니다.
